Вклад для заемщика

Одна из главных проблем, которая стоит перед каждым претендентом на ипотечный кредит, это наличие первоначального взноса. При существующих ценах на жилье в Москве, даже тот минимальный взнос, который возможен сейчас на рынке оказывается довольно крупной суммой. Кроме того, за последний год многие банки подняли планку по лимиту собственных средств заемщика: мало где можно обойтись суммой меньшей, чем 10%. В качестве одного из путей решения проблемы с первоначальным взносом некоторые банки предлагают такую услугу как «ипотечный вклад».

На первый взгляд, идея «ипотечного вклада» весьма разумна, поскольку даже по социологическим исследованиями, главным препятствием на пути к ипотеке большинство россиян считают отнюдь не высокие проценты, а именно отсутствие первоначального взноса. И самое главное, что нам не нужно изобретать велосипед: аналоги такого инструмента как ипотечный вклад существуют во многих западных странах.

На нашем рынке такой продукт сейчас предлагают Абсолют банк, банк Российский капитал, БалтИнвестБанк, Локо-банк.

Так называемый «ипотечный вклад» предусматривает возможность размещения в банке определенной суммы, которая в дальнейшем будет использована в качестве оплаты первоначального взноса по любой из ипотечных программ банка. В большинстве банков «ипотечный» вклад отличается от обычного не столь уже существенно. Впрочем, у некоторых кредиторов этот продукт имеет свои особенности.

Так, в Абсолют-банке, если клиент досрочно расторгает вклад «Ипотечный», но при этом оформляет ипотечный кредит, или автокредит, все начисленные проценты по вкладу сохраняются и выплачиваются по ставке вклада за фактический срок. В то время как в случае с обычным вкладом они начислялись бы по ставке «до востребования», которая существенно ниже.

Возможность досрочно востребовать вклад без потери процентов предлагает также и Экспобанк – в случае если вклад пролежал в банке 150 и более дней, и по заявке на ипотечный кредит было вынесено положительное решение. Подобный подход практикуют и еще несколько кредиторов.
А вот пополнение вклада у многих игроков, предлагающих такой продукт, возможно не ранее, чем за 1 месяц до окончания срока. Остальные условия в большинстве случаев тоже аналогичны тем, что предлагаются при открытии обычного депозита.

Логично было бы предположить, что наличие ипотечного вклада даст клиенту банка определенные льготы в будущем – когда из вкладчика он переквалифицируется в заемщика. Однако на такие бонусы российском рынке банки не особенно щедры.

В банке Российский капитал при открытии вклада бесплатно оформляется международная банковская карта с кредитным лимитом не более 70% от суммы вклада. При накоплении на вкладе за определенный срок необходимой суммы вкладчик может обратиться в Банк за получением ипотечного кредита на льготных условиях. Кроме того, клиент теоретически получает 50% скидки на аренду банковской. Однако сейчас в колл-центре Банка говорят о том, что выдача ипотечных кредитов приостановлена, поэтому озвучить бонусы не могут.

В банке Балтинвест – для ипотечных вкладчиков декларируется скидка по процентной ставке. «Размер определяется индивидуально», — предупреждают директор департамента кредитования Независимого Бюро Ипотечного Кредитования Татьяна Микеева.

Кроме того, ипотечный вклад предусматривает, что все бонусы человек получает только, если оформляет кредит в этом же банке. «В нынешней ситуации стоит ожидать спада интереса к данному виду вкладов. Условия банков меняются довольно быстро, и через год предлагаемые ипотечные программы могут просто оказаться невыгодными для заемщика», — делает вывод Татьяна Микеева.

Если смотреть объективно, что в Москве открытие такого вклада мало что даст будущему заемщику. «В крупных региональных центрах стоимость жилья высока, а по системе страхования вкладов, государством возвращается только 400 000 рублей», — замечает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

Кроме того, проценты на вклад начисляются не очень высокие – в среднем 10% годовых, что даже не покрывает инфляцию.

Таким образом, ипотечные вклады сегодня не особенно интересны в качестве средства накопления денег на первоначальный взнос – по сравнению с другими финансовыми инструментами. Рекомендовать их можно разве что консервативной публике, которая не привыкла пользоваться чем-либо, кроме депозита. В этом случае, ипотечный депозит может дать некоторые преимущества перед обычным. Но – только если условия кредитования не переменятся, или сам клиент не передумает.

Но при всем скептицизме нельзя сказать, что «ипотечный вклад» — продукт абсолютно бессмысленный. Хотя некоторые банки отказались от него, сославшись на невостребованность, в том же Абсолют-банке, доля таких вкладов занимает 11% от общего числа.

В первую очередь, выгодность такого инструментам могла бы обеспечить государственная поддержка. Во всяком случае, именно такой вариант демонстрирует нам Германия. Там существует специальная государственная программа, благодаря которой государство пытается стимулировать строительство и приобретение жилья.

«Определенные банки получают лицензии, позволяющие работать по системе Bausparvertrag. Клиенты открывают «ипотечные вклады» в банке сроком на несколько лет, при этом процентный доход по такому вкладу выше, а вклад является целевым, т.е. потратить его можно только для финансирования собственного жилья. Совершая регулярные взносы и накопив, таким образом, определенные средства, скажем, через 8-10 лет клиент может получить ипотечный кредит на сумму, которую необходимо добавить для покупки жилья», — рассказывает Ольга Садовская.

Это выгодно клиентам, поскольку в процессе накопления, в котором также участвует государство, они получают более высокий, по сравнению с другими вкладами, и гарантированный доход, а также более низкую ставку по ипотечному кредиту, т.к. накопили существенную часть собственных средств, и доля кредита в стоимости приобретаемой недвижимости меньше.

В свою очередь, банкам это тоже выгодно, поскольку ставка рефинансирования государством данных вкладов для банков ниже, чем в целом по рынку.
Аналогичные продукты есть и во Франции — сберегательный жилищный счёт Compte Epargne Logement и сберегательный жилищный план Plan Epargne Logement.

«Возможные суммы кредитов по этим схемам невелики. Но во Франции практикуется использование нескольких кредитов для приобретения жилья. И вот эти два вариант используются, как правило, для получения недостающих средств на щадящих условиях», — рассказывает начальник управления по развитию бизнеса ООО «Кредитмарт» Павел Шмаренков. Самый главный бонус для клиентов – налоговые льготы.

В случае с CEL:

  • Максимальный размер остатка €15 300 на одном счету.
  • Средства можно снять в любо время, при условии сохранения минимального неснижаемого остатка в €300.
  • Текущая процентная ставка по депозиту 2,75%.
  • Правительственная субсидия рассчитывается в размере 0,75% от суммы остатка и выплачивается при получении кредита.
  • Проценты не облагаются подоходным налогом, хотя при закрытии счёта с суммы процентов платится социальный налог в 11%.
  • В настоящее время максимальная сумма кредита €23 000, ставка по кредиту 3%.

При PEL:

  • Максимальная сумма остатка на счету €61 200, минимальный срок 4 года, процентная ставка по депозиту 2,50%.
  • При получении кредита правительство выплачивает субсидию в размере 1% от суммы, но не более €1525.
  • Проценты не облагаются подоходным налогом, хотя при закрытии счёта с суммы процентов платится социальный налог в 11%.
  • В настоящее время ставка по кредиту 4,20%, максимальный размер кредита €92 000 на срок от 10 до 15 лет.
  • PEL можно использовать совместно с CEL до общего лимита не более €92 000.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями: