Продажа ИП коммерческой недвижимости не освобождается от НДФЛ

Продажа ИП коммерческой недвижимости не освобождается от НДФЛ

В статье расскажем:

• можно ли учесть затраты на покупку и содержание такого имущества в УСН «Доходы минус расходы»
• надо ли платить налог на имущество физических лиц
• как продать такое имущество, учесть доход от продажи и не поругаться с налоговой

ИП — это обычный человек, который сказал государству о том, что занимается бизнесом. Закон не делит его имущество на две части:
для предпринимательства и личной жизни. Всё, что есть у простого парня Дениса, есть и у ИП Емельянова Дениса Александровича.

Отсюда и начинаются сложности. Имущество — общее, а обязанности у ИП и обычного человека — разные. Денис платит УСН как предприниматель и НДФЛ как простой парень. Чтобы посчитать налоги без ошибок, нужно правильно определить статус имущества.

На УСН «Доходы минус расходы» затраты бизнеса учитываются при расчёте налога. Больше расходов — меньше налог. Поэтому хочется учесть траты на каждую покупку. Но не всё так просто.

Одно из правил учёта расходов — они должны быть полезны для бизнеса. Прежде чем учесть затраты на покупку в УСН, подумайте, сможете ли вы доказать её пользу. Если нет,
то учитывать расход нельзя.

Когда есть прямая связь между бизнесом и вещью, которую вы купили — вопросов не возникнет.

У Андрея — правовая контора. Сейчас он ездит по судам на маршрутке, потому что его машина сломалась. В транспорте он теряет кучу времени, которое мог бы потратить ещё на одно дело. Он решил купить новый автомобиль и думает, можно ли учесть его стоимость в УСН «Доходы минус расходы». Он рискует: налоговая может решить, что автомобиль не важен для его бизнеса, начислить налог и штрафы.

Но будет шанс доказать правоту в суде. Так сделал предприниматель, который занимался торговлей. Пришлось постараться, но он доказал в суде, что использует автомобиль для бизнеса и подтвердил это путевыми листами.

Если ваш бизнес связан с перевозками — учитывайте затраты на покупку автомобиля в УСН «Доходы минус расходы». Если автомобиль для вашего бизнеса необязателен — подумайте, готовы ли вы отстаивать свою точку зрения перед налоговой.

Учитывайте в налоге УСН только те деньги, который потратили после регистрации ИП.

Точно так же обстоят дела и с другими покупками, которые вы будете использовать для себя и для бизнеса. Если легко доказать их пользу — учитывайте расход в налоге УСН.

Важно: покупки дороже 100 тысяч рублей учитываются в особом порядке. Списывайте расход равными частями в конце каждого квартала так, чтобы полностью учесть его в этом году.

Мы разобрались, как учитывать затраты на покупку имущества для бизнеса и жизни. Но его нужно ещё и содержать — например, оплачивать коммуналку, домашний интернет и расходы на бензин. Как быть с этими тратами: можно ли их учесть при расчёте УСН «Доходы минус расходы»?

Расходы на бензин

Можно учесть только тот бензин, который потрачен для поездок по делам бизнеса. Для этого составляйте путевые листы. Это такой план, в котором вы отмечаете точки старта и назначения и маршрут между ними.

Мы подготовили шаблон путевого листа, который вы можете использовать. Если занимаетесь перевозками грузов или пассажиров, возьмите за основу утверждённую форму листа.

Расходы на поездки за продуктами или в гости учесть нельзя.

Коммуналка, домашний интернет и телефон

Если вы работаете из своей квартиры, нельзя учитывать расходы на коммуналку при расчёте УСН. Закон не запрещает вести бизнес в квартире, но это, в первую очередь, — жилое помещение. Кроме того, не получится разделить коммунальные расходы на личные и для бизнеса.

Плату за домашний телефон и интернет в квартире тоже учитывать не стоит. Она фиксированная, поэтому сложно доказать, что расход связан только с бизнесом. Иногда предпринимателям удавалось отстоять свою позицию в суде, но бывало, что суд занимал сторону налоговой.

Мобильная связь

Есть три способа учитывать такие расходы:

— Безопасный. Оформить договор от лица ИП, использовать эту симку только для бизнеса и получать от сотового оператора акты об оказанных услугах.

— Сложный. Оформить договор на физлицо, каждый месяц запрашивать у оператора детализацию звонков и делить расходы на личные и рабочие.

— Рискованный. Оформить договор на физлицо, подключить безлимитный тариф и не разделять звонки на личные и для бизнеса. Это удобно, но мы не рекомендуем так делать: вы не сможете доказать, что расход связан с бизнесом.

Предприниматель продает офис, которым владел более 5 лет: что с НДФЛ?

Если индивидуальный предприниматель приобрел нежилое помещение и использовал его для ведения бизнеса, то при продаже этой недвижимости ему следует уплатить НДФЛ.

Как облагается НДФЛ продажа недвижимости, используемая в бизнесе

Имущество физического лица не разделяется на имущество, принадлежащее ему как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как индивидуальному предпринимателю (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П).

По общему правилу физические лица, которые приобрели статус ИП, исчисляют и удерживают НДФЛ с доходов, полученных от осуществления такой деятельности (пп. 1 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса).

Доходы от реализации имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ.

Физические лица должны исчислять и уплачивать НДФЛ по доходам, полученным от продажи принадлежащего им на праве собственности имущества (пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса).

Исключение установлено пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению НДФЛ.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса это возможно в случае:

• получения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе;
• получения доходов от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Но это освобождение не распространяется на доходы:

• от продажи ценных бумаг:
• полученные физическими лицами от продажи любого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, до 1 января 2019 года.

С 1 января 2019 года доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от НДФЛ при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 Кодекса.

Налоговый кодекс к такому имуществу отнес жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или доли в них, а также автомобили.

Однако, в отношении доходов от продажи нежилых помещений, используемых для ведения бизнеса, ситуация не изменилась.

Есть ли условия для освобождения ИП от НДФЛ при продаже недвижимости

В случае продажи нежилого помещения, используемого в предпринимательстве, надо уплачивать НДФЛ.

При этом на обязанность уплатить НДФЛ не влияет:

• ни срок владения объектом недвижимости;
• ни факт прекращения физическим лицом предпринимательской деятельности до момента продажи нежилого помещения;
• ни использование помещения в предпринимательской деятельности другим лицом, а не его собственником – предпринимателем;

На это указывал Минфин в письмах от 13.11.2020 № 03-04-09/99085, от 28.04.2020 № 03-04-05/34425.

Есть ли возможность уменьшить доход от продажи на имущественный вычет

При определении дохода, подлежащего обложению НДФЛ, лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса).

Но это правило не применяется в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или автомобилей, которые использовались в предпринимательской деятельности.

На это прямо указал Минфин в письме от 29.10.2020 № 03-04-05/94204.

При этом не имеет значения то обстоятельство, что лицо не было зарегистрировано в качестве предпринимателя при приобретении имущества.

В данном случае достаточно того, что имущество было использовано для ведения бизнеса, и этот факт был доказан (Решение ФНС России от 23.03.2018 № СА-3-9/1826@).

Можно ли уменьшить доход от продажи на расходы по приобретению имущества

С 1 января 2019 года введена возможность уменьшить доход от продажи имущества, которое использовалось для ведения бизнеса, на сумму расходов по его приобретению.

Доход уменьшается на расходы, ранее учтенные при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов.

Условие использования вычета – представление в ИФНС документов, подтверждающих расчет суммы такого вычета.

Это может быть интересно:

Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.

Выбор читателей

Изменения трудового законодательства с 2022 года: важное для бухгалтера и директора

График отпусков на 2022 год с учетом изменений ТК РФ

С 2022 года больничные и декретные пособия автоматически. Что нужно делать бухгалтеру?

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование

Продажа ИП коммерческой недвижимости не освобождается от НДФЛ

5. Налогообложение доходов физических лиц от продажи имущества

В настоящее время Налоговым кодексом Российской Федерации установлен следующий порядок освобождения доходов физических лиц от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в отношении доходов от продажи имущества:

1) доходы от продажи имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, используемого в предпринимательской деятельности), находящегося в собственности физического лица более 3 лет, полностью освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц вне зависимости от его стоимости и количества объектов имущества, от продажи которых налогоплательщик получил доходы;

2) доходы от продажи имущества, находящегося в собственности налогоплательщика менее 3 лет, подлежат налогообложению. При этом налогоплательщик вправе выбрать один из двух вариантов определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и уплатить налог с оставшейся суммы.

При этом налог во всех рассмотренных случаях взимается по ставке 13%.

Действующий режим налогообложения обладает рядом недостатков:

1) от налогообложения освобождаются доходы физических лиц от продажи любого имущества (включая коммерческую недвижимость и иную нежилую недвижимость), если срок владения таким имуществом превышает 3 года, в любом объеме. Вместе с тем, даже в соответствии с новыми правилами налогообложения доходов физических лиц от продажи ценных бумаг, находившихся в собственности более 3 лет, освобождаются от налогообложения доходы в размере, не превышающем 3 млн. руб. за каждый год владения.

Таким образом, действующий порядок приводит к освобождению крупных доходов, тем самым повышая регрессивность налогообложения, а также ставит в неравные налоговые условия инвестиции физических лиц в ценные бумаги и иное имущество;

2) помимо жилой недвижимости, освобождению подлежат доходы от продажи нежилого имущества, а также коммерческой недвижимости, если ее собственник не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя и не осуществляет с использованием этого имущества никакой предпринимательской деятельности;

3) в случае смены места жительства (продажи старой квартиры и покупки новой) даже в случае единственного жилья, если такое жилье находилось в собственности менее 3 лет, физическое лицо вынуждено заплатить налог либо манипулировать с ценами, чтобы избежать налога.

В рамках реализации налоговой политики на среднесрочную перспективу предлагается рассмотреть целесообразность иного подхода к освобождению доходов физических лиц от продажи имущества, основанного на следующих принципах:

1) Введение полного освобождения доходов от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, дом и т.д.) вне зависимости от сроков владения только для отдельных категорий жилой недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика (включая земельные участки, на которых расположена такая жилая недвижимость);

2) Передача на уровень субъектов Российской Федерации полномочий по установлению ограничений на максимальную величину дохода от продажи некоторых категорий жилой недвижимости, доходы от продажи которой не предполагается освобождать от налогообложения, а также ограничений на срок владения этим имуществом.

3) Для прочего имущества (за исключением ценных бумаг), не относящегося к жилой недвижимости, предлагается сохранить действующий порядок налогообложения, основанный на выборе налогоплательщика между двумя вариантами определения налоговой базы:

— заплатить налог с разницы между доходами от продажи имущества и расходами на его приобретение (создание);

— уменьшить доходы от продажи имущества на величину налогового вычета в размере 250 тыс. рублей и уплатить налог с оставшейся суммы.

4) В целях предотвращения занижения налоговой базы по НДФЛ при продаже физическими лицами жилой и нежилой недвижимости, а также земельных участков, планируется предусмотреть исчисление налога с вмененного дохода от продажи такой недвижимости, рассчитываемого пропорционально кадастровой стоимости продаваемого объекта. При этом необходимо предоставить субъекту Российской Федерации право снижать и регулировать правила определения этого вмененного дохода.

НДФЛ при продаже нежилого помещения физлицом

Физическое лицо продает нежилое помещение, которое сдавалось коммерческой фирме. Какие налоги при продаже нужно заплатить, или разумнее оформить ИП, а затем продавать?

В вашем случае в связи с тем, что недвижимость является нежилой и сдается в аренду юридическому лицу, возникают некоторые риски, связанные с налогообложением этой недвижимости. Первый вопрос, на который необходимо найти ответ, касается нынешнего использования данной недвижимости: не является ли сдача такого имущества в аренду предпринимательской деятельностью? По общему правилу, предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом (см. п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ). И если сдача в аренду временно свободной квартиры чаще не признается предпринимательством, то нежилые помещения – дело другое. Если само назначение помещения не предполагает его использование для личных, семейных нужд, если договоры аренды заключены на длительный (более одного налогового периода) срок с возможностью «автоматической» пролонгации, если в этих договорах предусмотрены санкции за нарушение условий, – налоговый орган с большой долей вероятности попытается признать данную деятельность предпринимательской. Помимо неприятностей, связанных с попыткой взыскания с вас хотя бы НДС за весь период сдачи помещения в аренду, при продаже помещения, используемого в предпринимательской деятельности, невозможно будет применить освобождение от налогообложения, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ), поскольку данный пункт гласит, что его действие не распространяется на случаи продажи объектов недвижимости, непосредственно используемых в предпринимательской деятельности. Таким образом, обложение налогом доходов от продажи вашего помещения будет осуществляться на основании ст. 214.10 НК РФ. Величина дохода для целей налогообложения принимается равной цене сделки по продаже помещения. Однако, если цена сделки окажется ниже, чем 70% кадастровой стоимости помещения на 1 января года, в котором вы продаете помещение, то для целей налогообложения будет использоваться величина в 70% кадастровой стоимости. При этом если вы являетесь налоговым резидентом РФ (т.е. доход от данной сделки облагается налогом по ставке 13%), то вы, формально, вправе применить имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо учесть для налогообложения фактически осуществленные и документально подтвержденные расходы по приобретению данного помещения на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Правда, это возможно лишь в том случае, если вы владеете помещением менее минимального предельного срока. Это следует из положений ст. 220 НК РФ, где получение имущественного налогового вычета никак не связано с использованием объекта недвижимости в предпринимательской деятельности. Правда, Минфин России (равно как и большинство судов) считает, что имущественный налоговый вычет невозможен при использовании имущества в предпринимательской деятельности.

Минимальный срок владения исчисляется в соответствии с положениями ст. 217.1 НК РФ. Для нежилого помещения он зависит от того, каким образом вы стали владельцем данного помещения: если вы получили помещение в порядке наследования или дарения от близкого родственника или члена семьи (супруги, родители, дети, усыновители и усыновленные, братья, сестры, бабушки, дедушки, внуки) или в порядке приватизации, или если вы являлись плательщиком ренты и получили помещение по договору пожизненного содержания с иждивением, то этот срок составляет три года. В других случаях – пять лет. Однако законами субъектов Федерации пятилетний срок может быть уменьшен вплоть до нуля, равно как и величина в 70% кадастровой стоимости, о которой говорилось выше.

Если же ваша деятельность по сдаче помещения в аренду не признается предпринимательской, то вы имеете право на освобождение дохода от продажи помещения. Это право дается вам, если вы владеете помещением в течение минимального предельного срока (в соответствии со ст. 217.1 НК РФ) или дольше. Также здесь следует учесть еще один нюанс – если помещение приобретено до 1 января 2016 г., то освобождение возможно по истечении трех лет владения данным помещением. Иными словами, если вы приобрели продаваемое сейчас помещение до 1 января 2016 г., платить налог и отчитываться (подавать декларацию) не нужно. Но только если ваша деятельность по сдаче этого помещения в аренду не признается предпринимательской.

Что касается регистрации в качестве ИП для целей продажи помещения, то это может вызвать претензии со стороны налоговых органов. Во-первых, такой вид деятельности (продажа объектов недвижимости) должен быть отражен в составе видов деятельности ИП. А во-вторых, в этом случае налоговики попробуют доказать как раз отсутствие предпринимательской деятельности у ИП. Сделка всего одна, никакой другой деятельности ИП не ведет, зарегистрирован незадолго до продажи помещения, которым владел и ранее, иными словами – есть подозрения в получении необоснованной налоговой выгоды. Если доказать получится, то продажу обложат НДФЛ.

Резюмируя все вышесказанное, можно отметить следующее:

Если вы не признаете деятельность по сдаче помещения в аренду предпринимательской (поэтому и не регистрировались в качестве ИП), владеете помещением дольше, чем установленный в вашем случае минимальный срок владения (или приобрели помещение до 1 января 2016 г.), то при продаже помещения вы вправе воспользоваться освобождением от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И, соответственно, не платить налог и не подавать декларацию.

Должны ли самозанятые платить налог с продажи жилья?

После введения режима самозанятости многие арендодатели стали им повсеместно пользоваться. Рассмотрим ситуацию, вокруг которой последнее время ведутся споры. Представим, что гражданин приобрел квартиру, сдает ее как физическое лицо и использует НПД. Через некоторое время он решается продать свое жилье. Должен ли он уплачивать налог? Уплата НПД с продажи недвижимости не предполагается, однако НДФЛ платить нужно, но не в каждой ситуации. Разберемся, когда доход с продажи будет облагаться налогом.

Самозанятость и налоги

Физическое лицо имеет возможность сдать квартиру, но с прибыли от аренды оно обязано платить налоги. Так, обычные граждане всегда смогут выбрать НПД или НДФЛ. Режим для самозанятых сегодня разрешен во всех российских областях. Прибыль физических лиц, не имеющих ИП, облагается налогом в 4%. Однако благодаря налоговому вычету сначала ставка будет поменьше на 1%. Очевидно, что это более выгодно, чем платить НДФЛ по ставке 13% для обычных граждан и 30% для тех, кто находится на территории Российской Федерации меньше 183 дней ежегодно. Однако уплатить НПД с продажи имущества не получится, так как данным налогом сделка не облагается. В таком случае придется платить НДФЛ. Если же жилье, сдаваемое ранее в аренду, желает продать предприниматель на УСН, то с полученной суммы можно заплатить налог на том же режиме.

Сроки владения недвижимостью: что это

В НК РФ существует такое понятие, как минимальный срок владения. После окончания срока помещение можно продавать без последующей уплаты НДФЛ. Если собственник владел недвижимостью 3-5 лет, он освобождается от необходимости уплатить налог при продаже жилья. Если гражданин продает недвижимость, полученную по реновации, суммируется владение как новой, так и старой квартирой. Приведем перечень ситуаций, в которых достаточно владеть недвижимостью сроком от 3 лет, если квартира:

• была получена в подарок от близких родственников;
• была получена по наследству;
• была получена по приватизации;
• была получена по договору ренты.

Однако стоит запомнить, что при покупке новой квартиры и одновременной продаже старой, в случае, если старая недвижимость была единственным жильем, она будет считаться таковым еще 3 месяца, если гражданин продает ее именно в этот срок.

Расскажем о другом исключении. Все квартиры, купленные до 2016 года, имеют минимальный срок владения от 3 лет. Поэтому, если вы приобрели недвижимость до указанного года, то через определенный срок вы сможете ее продать без необходимости уплачивать налог с полученного дохода. В других случаях, гражданин сможет продать квартиру без налога лишь через срок от 5 лет с момента ее владения. К примеру, вы продали квартиру, приобретенную в 2017 году, в 2020 году. В собственности у вас имелось еще одно жилье. В такой ситуации доход от продажи не освобождается от НДФЛ.

Недвижимость, использовавшаяся для предпринимательской деятельности

Представим, что гражданин купил недвижимость будучи физическим лицом. Однако позже он зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя. В этот момент он начал использовать свою недвижимость в коммерческой деятельности. Через определенное время он решил ее продать, оставаясь при этом ИП по упрощенке. Конечно, было бы хорошо продать имущество без необходимости платить налог с прибыли, однако так не выйдет. Если индивидуальный предприниматель на УСН, в его обязанности входит плата соответствующего налога с продажи недвижимости, использовавшейся в коммерции. В данном случае минимальный срок работать не будет, так как он работает исключительно для НДФЛ. Таким образом, нужно учитывать, что в НК РФ для продажи недвижимости, которая была использована ИП, не предусматривается минимальный срок владения, однако, если вернутся к случаю, описанному в начале статьи, есть определенные исключения. К примеру, квартиру, дачу, машину можно продать с учетом данного срока, даже в том случае, если гражданин имел с них заработок. Так, при сдаче квартиры в аренду лицом, зарегистрированным в качестве самозанятого, после минимального срока, ее можно будет продать без необходимости выплачивать НДФЛ.

Оповещение налоговой

Если гражданин продает недвижимость после того, как прошло 3 года или 5 лет, то у налоговиков не возникнет вопросов. Декларировать доход при этом не придется. НДФЛ уплачивать также не требуется. Однако в ситуации, когда порог минимального срока не пройден, помещение уже продано, а доход не задекларирован, то уплатить НДФЛ придется. Налоговая служба в любом случае узнает о состоявшейся продаже из Росреестра. Если доход облагается НДФЛ, его необходимо задекларировать и уплатить налог. В противном случае будет грозить штраф и за отсутствие декларации, и за неуплату НДФЛ.