Как определяются доходы и расходы у арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг

Как определяются доходы и расходы у арендодателя-посредника при оплате коммунальных услуг

  • Что надо включать в доходы
  • Что надо включать в расходы
  • Итоги

Арендодатель и арендатор вправе заключить между собой посреднический договор, по которому арендодатель-посредник приобретает коммунальные услуги для арендатора. Рассмотрим, как арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, должен отражать в учете коммунальные услуги.

Что надо включать в доходы

Если налогоплательщик, применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает помещение в аренду, а также участвует в оплате арендатором коммунальных услуг, то в доходы следует включать:

  • Арендную плату.
  • Сумму вознаграждения, поступившую от арендатора.

Посредническое вознаграждение включается в доходы согласно п. 1.1 ст. 346.15, подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Приведенные выше выводы содержатся, кроме того, в письмах Минфина России от 22.05.2017 № 03-11-06/2/31137, от 21.03.2017 № 03-11-11/16222.

В Книге учета доходов и расходов эти доходы следует отразить в графе 4 раздела I «Доходы и расходы». Причем делать это надо на дату поступления денег.

Суммы коммунальных платежей, которые приходят арендодателю от арендодателя в соответствии с заключенным посредническим договором, а затем транзитом проходят по назначению, в доходах учитывать не надо. Подтверждением тому служит постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 № КА-А41/10689-09. Однако следует предостеречь налогоплательщиков: если в доходах такие суммы учтены, то арендодатель ни в коем случае не должен включать их в расходы. Это следует из подп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 и подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Впрочем, споры с налоговыми органами все равно могут происходить. Особенно в тех случаях, когда посреднический договор заключен после оформления соглашения с коммунальными службами. Такое утверждение содержится в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85. Суд подчеркивает, что для исполнения поручения заказчика (арендатора) сделка должна быть заключена после заключения договора. В противном случае теряется весь смысл поручения.

Компания «Сигма», выступая в данном случае арендодателем, передала в аренду компании «Омега» некое помещение. Партнеры по сделке заключили договор аренды и договор комиссии. По второму договору «Сигма» выступает как комиссионер и покупает для арендатора стандартный набор коммунальных услуг: электроэнергию, воду, отопление.

Однако оказалось, что у компании «Сигма» договоры на получение коммунальных услуг уже есть – они заключены при покупке задания в собственность. В приведенных обстоятельствах приобретение коммунальных услуг не будет считаться посреднической услугой, а их компенсация арендатором будет признаваться доходом у арендодателя.

Минфин России неоднократно указывал, что агент, действующий за счет принципала, но от своего имени, с третьими лицами должен заключать сделки только после заключения агентского договора. При соблюдении этого условия арендодатель сможет учесть в доходах лишь агентское вознаграждение (письма Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 10.02.2009 № 03-11-06/2/25, от 26.01.2009 № 03-11-09/18).

Если же договор на предоставление коммунальных услуг был заключен до момента оформления посреднического договора, то налоговики имеют полное право на доначисление арендодателю единого налога на те суммы коммунальных платежей, которые поступили от арендатора. Налогоплательщикам, упустившим из виду эту тонкость, не всегда удается отстоять в суде свою невиновность. Об этом свидетельствует постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06, в котором судьи встали на сторону налогового органа.

Снизить риск появления претензий возможно: надо лишь выбрать другой способ оплаты коммунальных услуг, потребленных арендатором. Такими видами оплаты могут быть:

  • установление размера арендной платы, которая включает в себя коммунальные платежи;
  • или установление постоянной и переменной части арендной платы, где переменная часть включает возмещение коммунальных расходов.

И хотя в этих случаях полученные арендодателем коммунальные платежи будут включаться в доходы (см. письма Минфина России от 21.03.2017 № 03-11-11/16222, от 18.07.2012 № 03-11-11/210), но при определенных условиях арендодатель сможет также учесть в расходах оплаченные им коммунальные расходы. В бухгалтерском учете деньги, приходящие от арендатора в оплату коммунальных услуг по посредническому договору и перечисляемые в дальнейшем коммунальщикам, согласно п. 3 ПБУ 9/99, п. 3 ПБУ 10/99 в состав доходов и расходов не включаются.

Агентское вознаграждение учитывается по п. 5 ПБУ 9/99 как доход от обычных видов деятельности. А арендная плата может учитываться либо как доход от обычных видов деятельности, либо как внереализационные доходы в зависимости от того, является ли представление имущества в аренду видом деятельности (пп. 4, 5, 7 ПБУ 9/99).

Что надо включать в расходы

Если между арендодателем и арендатором заключен посреднический договор на оплату коммунальных услуг, потребляемых арендатором, то затраты арендодателя на их оплату не включаются у него в расходы ни в налоговом (абз. 1 п. 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252, п. 9 ст. 270 НК РФ), ни бухгалтерском учете (п. 3 ПБУ 10/99).

Об оформлении счетов-фактур по посредническим сделкам читайте в статьях:

В случае если договором между арендатором и арендодателем предусмотрено, что арендная плата включает в себя коммунальные платежи или возмещение коммунальных расходов является переменной частью арендной платы, арендодатель может включить в состав расходов для целей исчисление единого налога коммунальные платежи, уплачиваемые ресурсоснабжающим организациям (подп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ, письма ФНС России от 05.12.2006 № 02-6-10/216@, УФНС России по г. Москве от 15.01.2007 № 18-08/3/02040@). Однако нужно учитывать, что эта возможность есть только у арендодателей, применяющих УСН с объектом «доходы минус расходы», и исключена для арендодателей, применяющих УСН с объектом налогообложения «доходы».

Итоги

Полученная арендодателем арендная плата и вознаграждение за посреднические услуги являются его доходом. Сумма коммунальных расходов, возмещаемая арендатором, может не учитываться в доходах арендодателя только в случае, если заключенный им договор на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией заключен раньше, чем посреднический договор с арендатором на их потребление арендатором. Возможность учета оплаченных арендодателем коммунальных услуг в расходах находится в зависимости от того, каким образом в договоре прописано возмещение коммунальных услуг арендатором.

УСН 6% и оплата коммуналки

Я ИП на УСН 6% доходы, сдаю в аренду нежилое помещение. Арендатор платит мне аренду, включая коммуналку.

Вопрос: как мне правильно оформить договор, чтобы с платежей, которые проходят через мой счет транзитом за коммуналку (я эти деньги отправляю на управляющую компанию), не платить налог 6%?

Добрый день,
Для того, чтобы арендодатель (в том числе, применяющий УСН (доходы)) мог не учитывать стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором, то есть, для перевыставления арендодателем арендатору стоимости коммунальных услуг, дополнительно должен быть заключен агентский договор на оплату коммунальных услуг. В этом случае, арендодатель выступает в роли посредника между ресурсоснабжающими организациями и арендатором. Такой договор дает арендодателю право перевыставлять арендатору счета-фактуры (и иные документы), полученные от ресурсоснабжающих организаций (поставщиков коммунальных услуг), а арендатору принимать к вычету суммы НДС, указанные в счетах-фактурах поставщиков коммунальных услуг, если аренда-тор является плательщиком НДС.
То есть, между арендодателем и арендатором составляется посреднический договор (кроме договора аренды), согласно которому, арендодатель, являясь посредником (агентом) по заданию и за счет принципала (арендатора) приобретает для него коммунальные услуги непосредственно у ресурсоснабжающих организаций, с которыми у арендодателя заключены прямые договоры. В дальнейшем, арендодатель, полученные документы от ресурсоснабжающих организаций, перевыставляет принципалу (арендатору) по тем же тарифам и ценам, по которым они получены. Поскольку посреднический договор является возмездным, то необходимо предусмотреть выплату вознаграждения за выполнение арендодателем функций посредника.

В качестве документального оформления могут быть использованы следующие документы (Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@):
— посреднический договор между арендодателем и арендатором;
— счета на компенсацию сумм коммунальных платежей;
– копии счетов за оказанные коммунальные услуги, выставленные ресурсоснабжающими организациями;

На указанные суммы выставляются счета на оплату.

В письмах УФНС РФ по Москве от 25.09.2009 N 16-15/099874, от 08.06.2009 N 16-15/058069@, сказано:
Соответственно, если согласно договору аренды (либо принятому в его развитие договору на возмещение коммунальных расходов) арендатор обязан уплачивать расходы, связанные с водоснабжением, потреблением энергии и других видов коммунальных услуг, он учитывает в составе материальных затрат для целей налогообложения прибыли указанные фактические расходы, потребленные в процессе осуществления деятельности, направленной на получение доходов. При этом данные расходы должны быть документально подтверждены актами оказанных услуг, выставленными арендодателем, расчетами коммунальных платежей, составленными арендодателем исходя из занимаемых арендатором площадей на основании счетов водо-, энергоснабжающих предприятий и других служб, выставленных арендодателю и отражающих поставку соответствующих услуг, копии которых необходимо приложить к акту.

Аналогичные разъяснения по данному вопросу представлены в Письмах МФ РФ от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 N 03-07-15/39, УФНС РФ по Москве от 03.07.2006 N 18-11/3/57698@

Как арендодателю отразить в бухгалтерском учете возмещение коммунальных расходов

Отражение в бухучете арендодателя операций, связанных с возмещением коммунальных расходов, зависит от выбранного способа расчетов за коммунальные услуги:

  • арендатор оплачивает арендодателю коммунальные услуги в составе арендной платы;
  • арендатор отдельным платежом (по отдельному счету) компенсирует арендодателю стоимость коммунальных услуг;
  • арендатор заключает с арендодателем посреднический договор на приобретение коммунальных услуг.

Коммунальные платежи включены в арендную плату

Если арендодатель получает возмещение коммунальных услуг от арендатора в составе арендной платы, эту операцию отразите как получение дохода от аренды (п. 5 и 7 ПБУ 9/99). Помимо документов, связанных с расчетом по арендной плате (например, актов), для документального оформления данного способа расчетов могут потребоваться счета коммунальных служб. Эти документы подтвердят размер компенсируемых расходов.

Затраты арендодателя на коммунальные услуги и поставку энергии в бухучете нужно учесть в зависимости от того, является ли сдача имущества в аренду для организации отдельным видом деятельности или нет .

Если сдача имущества в аренду является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг учтите в составе расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99). При этом в учете сделайте проводку:

Дебет 20 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Если сдача имущества в аренду не является отдельным видом деятельности организации, то стоимость коммунальных услуг, приходящихся на объект аренды, учтите в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении в бухучете стоимости коммунальных расходов сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов (счета 20, 91, 76, 60).

Ситуация: как арендодателю отразить в бухучете операции, связанные с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора? Арендатор компенсирует стоимость коммунальных платежей по отдельному счету.

Когда арендодатель получает от арендатора компенсацию коммунальных услуг, то такая операция признается возмездным оказанием услуги по перечислению коммунальных платежей (ст. 779 ГК РФ, п. 7 ПБУ 9/99). В бухучете отразите ее так:

Дебет 76 (62) Кредит 91-1
– отражены прочие доходы от реализации услуг.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов.

Основанием для данной записи должен послужить документ, подтверждающий факт оказания услуг (например, выставляемый арендатору счет на оплату коммунальных услуг) (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Данная точка зрения об отражении расчетов по возмещению коммунальных платежей через счета учета финансовых результатов была высказана в письмах Минфина России от 12 мая 2000 г. № 04-05-11/40 и от 13 сентября 2000 г. № 04-02-04/1. Хотя в них содержатся ссылки на старый План счетов, выводы, приведенные в этих документах, можно распространить и на новый порядок отражения операций на счетах бухучета.

Наряду с доходами в бухучете нужно отразить и расходы – то есть стоимость коммунальных услуг, возмещаемых арендатором. Соответственно, эти суммы нужно учесть в составе прочих расходов (п. 11 ПБУ 10/99). При отражении расходов в учете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 76 (60)
– включена в расходы стоимость коммунальных услуг по объекту аренды (на основании счета коммунальных служб).

Пример отражения в бухучете арендодателя операций, связанных с возмещением стоимости коммунальных услуг от арендатора (на основании отдельного счета)

ЗАО «Альфа» в январе сдало в аренду помещение в принадлежащем ей здании.

В соответствии с заключенным договором арендатор компенсирует арендодателю стоимость коммунальных платежей, приходящихся на это помещение. Стоимость коммунальных платежей не входит в состав арендной платы и оплачивается на основании отдельного счета, выставленного арендодателем.

В феврале общая стоимость коммунальных платежей по зданию, принадлежащему «Альфе», составила 12 000 руб. (в т. ч. НДС – 1830 руб.). Из них на арендованное помещение приходится 3300 руб. (в т. ч. НДС – 503 руб.). Арендатор оплатил стоимость коммунальных услуг в марте.

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Дебет 26 Кредит 60
– 7373 руб. ((12 000 руб. – 1830 руб.) – (3300 руб. – 503 руб.)) – включена в расходы стоимость коммунальных услуг, приходящаяся на арендодателя;

Дебет 19 Кредит 60
– 1327 руб. (1830 руб. – 503 руб.) – отражен входной НДС по коммунальным платежам, подлежащий вычету;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 1327 руб. – принят к вычету входной НДС со стоимости коммунальных услуг;

Дебет 76 Кредит 91-1
– 3300 руб. – предъявлена арендатору к возмещению стоимость потребленных им коммунальных услуг;

Дебет 91-2 Кредит 60
– 3300 руб. – списана на расходы стоимость коммунальных услуг, предъявленных арендатору (на основании счета коммунальных служб).

Дебет 51 Кредит 76
– 3300 руб. – получена компенсация от арендатора.

Арендодатель выступает посредником

Если организация заключает посреднический договор на приобретение коммунальных услуг, в бухучете расчеты с арендатором-заказчиком отражайте на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», к которому целесообразно открыть субсчета:

  • «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)»;
  • «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»;
  • «Расчеты с заказчиком по вознаграждению».

В бухучете арендодателя операции, связанные с приобретением услуг по посредническому договору, отражаются следующими проводками (без учета операций по НДС).

Если посредник участвует в расчетах:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)»
– получены денежные средства от заказчика на приобретение услуг;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги)» Кредит 60
– отражена задолженность перед поставщиком, подлежащая погашению заказчиком;

Дебет 60 Кредит 51
– оплачены услуги, приобретенные для заказчика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;

Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги) Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– удержана сумма вознаграждения из средств, полученных от заказчика (если посредник самостоятельно удерживает вознаграждение);

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика (если заказчик выплачивает вознаграждение после исполнения поручения);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком за приобретенные товары (работы, услуги) Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– зачтены расходы, подлежащие возмещению заказчиком (если зачет предусмотрен условиями договора);

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.

Если посредник не участвует в расчетах:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов» Кредит 60 (76)
– отражена задолженность заказчика по возмещению расходов, связанных с исполнением поручения;

Дебет 60 (76) Кредит 51
– оплачены расходы, связанные с исполнением поручения;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению» Кредит 90-1
– отражена сумма вознаграждения за посреднические услуги;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по вознаграждению»
– получено посредническое вознаграждение от заказчика;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с заказчиком по возмещению расходов»
– возмещены заказчиком расходы, связанные с исполнением поручения.

«Коммунальные» доходы арендодателя на УСН

«Информационный бюллетень «Экспресс-бухгалтерия», 2012, N 33

«Упрощенец», который уплачивает единый налог с доходов за минусом расходов, в целях налогообложения вправе учесть коммунальные платежи по сданному в аренду помещению. Поэтому в случае, если арендатор возмещает ему «коммуналку», по факту это не приводит к увеличению обязательств перед бюджетом. Однако арендодателю, выбравшему в качестве объекта налогообложения доходы, следует искать иные пути налоговой экономии.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК). Пунктом 2 ст. 616 Гражданского кодекса предусмотрено, что именно арендатор при этом обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на его содержание. Конечно, конкретного определения, что именно считать подобными затратами, Кодекс не дает. Но, по существу, к таковым можно отнести в том числе и коммунальные платежи. Следуя данной логике, по умолчанию уплачивать их должен арендатор, хотя договором аренды могут быть предусмотрены и иные схемы расчетов. Впрочем, как правило, на практике арендодатели не отступают от общего правила и возлагают обязанность по оплате коммунальных услуг на арендатора, по крайней мере в той части, в которой он является их потребителем. Тем не менее непосредственно порядок коммунальных расчетов и в этом случае может быть различным:

  • арендатор вносит плату за «коммуналку» в составе арендной платы (как часть арендной платы), а с коммунальными службами расплачивается сам арендодатель;
  • с коммунальными службами опять же расплачивается сам арендодатель, а арендатор возмещает ему соответствующие расходы;
  • арендодатель выступает посредником арендатора по расчетам за коммунальные услуги;
  • арендатор оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам этих услуг — соответствующим коммунальным службам, заключив договор напрямую с ними. В этом случае арендодатель никаких коммунальных платежей от арендатора не получает.

В зависимости от выбранного способа взаиморасчетов будут разниться и налоговые последствия.

Когда все включено

Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).

При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.

Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.

Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.

Компенсация тоже доход

Коммунальные расходы могут оплачиваться арендатором и отдельно от арендной платы. В частности, договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрена его обязанность ежемесячно возмещать таковые пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.

Согласно ст. 41 Налогового кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главами Кодекса «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций». Учитывая, что доходы «упрощенцы» определяют как раз согласно ст. ст. 249 и 250 гл. 25 НК, к ним данное правило относится в полной мере (п. 1 ст. 346.15 НК).

В этом смысле, казалось бы, нет оснований рассматривать как налогооблагаемый доход суммы компенсации арендатором расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг. Ведь арендодатель, как указал и Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, поставщиком коммунальных услуг не является, а значит, суммы возмещения нельзя квалифицировать как доходы от их реализации. По сути, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик просто осуществляет сбор средств за потребляемые арендаторами коммунальные услуги в пользу их поставщиков. Сам же при этом экономической выгоды он не получает. В частности, такая точка зрения была выражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 августа 2009 г. N Ф09-4747/09-С2 и ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 г. N А56-24646/2005.

Обратите внимание! Коммунальные платежи не могут заменять арендную плату. Они лишь увеличивают ее размер. В противном случае соответствующий договор аренды может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Однако чиновники давно и последовательно утверждают, что суммы платежей, которые поступают арендодателю на УСН от арендатора в возмещение коммунальных платежей, при расчете единого налога следует включать в состав доходов. Такие выводы содержатся в Письмах Минфина России от 11 марта 2012 г. N 03-11-11/72, от 16 июля 2009 г. N 03-11-06/2/130, ФНС России от 5 декабря 2006 г. N 02-6-10/216@. Аналогичная точка зрения высказана финансистами в Письме от 18 июля 2012 г. N 03-11-11/210. Чиновники напомнили, что согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом не включаются в состав доходов только суммы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, а выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

Более того, прошло то время, когда точку зрения чиновников можно было оспорить в суде. Точки на i, как водится, расставил Президиум ВАС РФ. В Постановлении от 12 июля 2011 г. N 9149/10 высшие судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием сданного в аренду помещения услуги, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Исходя из этого, напрашивается вывод, что оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. В свою очередь, если таковые компенсируются арендатором, указали арбитры, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

Таким образом, данный вариант коммунальных расчетов для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы» ничем не лучше того, когда «коммуналка» включена в состав арендной платы.

На условиях посредника

Расчеты между арендодателем и арендатором за коммунальные услуги можно оформить и посредством посреднического договора — договора комиссии или агентского договора (ст. ст. 990, 1005 ГК). Впрочем, условие о посредничестве допустимо включить и непосредственно в договор аренды. Пункт 3 ст. 421 Гражданского кодекса позволяет хозяйствующим субъектам заключать смешанные договоры, содержащие элементы различных договоров (п. 3 ст. 421 ГК).

Преимуществом данного способа расчетов является тот факт, что «упрощенцы», как и плательщики налога на прибыль, не учитывают в доходах суммы, перечисленные в ст. 251 Налогового кодекса. Между тем в пп. 9 п. 1 данной ст. 251 упомянуты доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего агенту (комиссионеру) в связи с исполнением обязательств по агентскому договору (договору комиссии), а также в счет возмещения затрат, произведенных агентом (комиссионером), если они не включены им в соответствии с договором в состав расходов. Следовательно, включать в состав доходов суммы, поступающие от арендатора в оплату коммунальных услуг, арендодателю не придется (Письмо Минфина России от 14 апреля 2011 г. N 03-11-06/2/55).

Тем не менее у приведенного способа расчетов по коммунальным услугам есть и маленький, и большой недостатки.

Во-первых, посреднические договоры являются возмездными (ст. ст. 991, 1006 ГК). Иными словами, следует определить хотя бы символическую сумму вознаграждения арендодателя за услуги посредника, которую ему также придется включать в состав доходов (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15, пп. 9 п. 1 ст. 251 НК).

Однако более важно то, что при посредническом договоре сделка с третьими лицами посредником, выступающим от своего имени, но за счет принципала, должна быть совершена после заключения агентского договора и однозначно в интересах принципала. Только при неукоснительном соблюдении вышеуказанных условий, по мнению финансистов, по сделке с третьими лицами у посредника, применяющего УСН, в составе доходов учитывается исключительно агентское вознаграждение (Письма Минфина России от 10 февраля 2009 г. N 03-11-06/2/24, от 10 февраля 2009 г. N 03-11-06/2/25). Кстати говоря, и в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85 сказано, что сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не может быть признана заключенной во исполнение поручения заказчика.

Между тем на практике договор с коммунальными службами арендодателем на момент сдачи помещения в аренду, как правило, уже заключен. Соответственно, в такой ситуации, даже если стороны заключат посреднический договор для расчетов по коммунальным услугам, налоговики смогут оспорить таковой и доначислить арендодателю единый налог на суммы коммунальных платежей, полученных от арендатора (Постановление ФАС Поволжского округа от 4 октября 2007 г. N А57-9388/06).

Лучший способ — самоустраниться

Иногда договор аренды помещения заключается с условием, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги непосредственно поставщикам этих услуг — различным коммунальным службам. Иными словами, арендатор заключает договор напрямую со снабженцами и сам рассчитывается за потребленные им услуги. Очевидно, что для любого арендодателя этот вариант является наиболее простым и безопасным с точки зрения налогообложения, поскольку все расчеты по коммунальным платежам осуществляются без участия арендодателя, поэтому у него данные операции в налоговом учете не отражаются. Очевидно, что оптимальным он будет и для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы».

Вместе с тем следует учитывать, что для заключения такого договора необходимо соблюдение двух условий. Во-первых, следует получить согласие собственника помещения. А во-вторых, у арендатора должно быть энергопринимающее устройство, которое отвечает установленным техническим требованиям и присоединено к сетям энергоснабжающей организации (п. 2 ст. 539 ГК).

УСН: Упрощенная система налогообложения — Всё про «Упрощёнку»

УСНО: Должен ли применяющий УСН арендодатель учитывать в доходах суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора?

Письмо Минфина России от 10.02.2009 N 03-11-09/42

Финансовое ведомство указало, что суммы возмещения коммунальных платежей, поступающие от арендатора, арендодатель, который применяет УСН, должен учитывать при определении объекта налогообложения. Объясняется это тем, что налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ и не учитывают доходы, указанные в ст. 251 НК РФ. Поскольку в ст. 251 НК РФ суммы возмещения коммунальных платежей не поименованы, то они включаются в доходы. Такие разъяснения уже давались Минфином России (Письма от 17.11.2008 N 03-11-05/274, от 07.04.2008 N 03-11-04/2/67, от 05.09.2007 N 03-11-05/215). Кроме того, есть решение суда с аналогичным выводом (ФАС Поволжского округа в Постановлении от 04.10.2007 N А57-9388/06).

В данной ситуации необходимо обратить внимание на следующее. Дело в том, что согласно п. 1 ст. 346.14 НК РФ у налогоплательщиков, применяющих УСН, объектом налогообложения признаются доходы или доходы, уменьшенные на величину расходов. В отношении арендодателей, применяющих УСН с объектом «доходы минус расходы», контролирующие органы указывают, что сумму возмещения арендаторами коммунальных услуг, которая учтена в доходах, они вправе включить в состав расходов (Письма ФНС России от 05.12.2006 ФНС РФ от 05.12.2006 N 02-6-10/216@ «В ДОПОЛНЕНИЕ К ПИСЬМУ ФНС РОССИИ ОТ 09.08.2006 N 02-6-11/76″» href=»http://www.consultant.ru/online/base/?req=doc;base=LAW;n=59542″>N 02-6-10/216@ и Минфина России от 06.06.2008 N 03-11-05/142). В этом случае налогоплательщики могут руководствоваться указанными разъяснениями, поскольку такой учет ни на что не влияет. В ситуации, когда арендодатель применяет УСН с объектом «доходы», использовать эти разъяснения невыгодно: он не может уменьшить налогооблагаемую базу по УСН на суммы коммунальных услуг, перечисленные арендатором.

Позиция о том, что суммы возмещения коммунальных услуг арендодатель, применяющий УСН, должен включить в доходы, является спорной, поскольку согласно ст. 41 НК РФ доход — это экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая при возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить. Исходя из данного определения, можно заключить, что у арендодателя дохода не образуется, так как всю сумму возмещения коммунальных услуг он перечисляет коммунальным службам. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 21.04.2008 N А39-362/2007 также отмечено, что в данной ситуации речь идет именно об оплате арендаторами услуг коммунальных организаций, а не о перепродаже их части арендатору. Причем Определением ВАС России от 07.08.2008 N 10079/08 отказано в передаче этого решения в Президиум ВАС России для пересмотра. Некоторые арбитражные суды также поддерживают данный подход (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 19.10.2006 N А56-24646/2005, от 13.06.2006 N А66-7256/2005, ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.07.2005 N А33-23362/04-С3-Ф02-3274/05-С1).

Таким образом, применяющий УСН арендодатель независимо от выбранного объекта налогообложения при получении от арендатора сумм возмещения коммунальных платежей вправе не включать их в доходы. Но возможно, что свою правоту налогоплательщику придется доказывать в суде.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector