Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Процедура признания договора незаключенным

Когда соглашение можно признать незаключенным

Основания для признания сделки незаключенной закреплены в статьях 432 и 433 Гражданского кодекса РФ . Среди них выделяют следующие:

1. Несогласование сторонами существенных условий. Под существенными понимаются закрепленные на законодательном уровне условия, о которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение. Например, для поставки существенным будет являться условие о наименовании и количестве товара.
2. Нарушение условий об обязательной регистрации. Такое положение закреплено в п. 3 ст. 433 , п. 2 ст. 609 , п. 2 ст. 651 ГК РФ . Несоблюдение этого пункта может повлечь признание договора аренды незаключенным, если срок пользования имуществом составлял более года без проведения регистрации.
3. Непередача имущества по соглашению. Соглашение о займе считается заключенным с момента передачи гражданином другой стороне предмета соглашения. Если передача имущества не произошла, сделка недействительна.

Если в соглашении будет присутствовать одно из вышеуказанных условий, то оно признается недействительным и не распространяет свои права и обязанности на стороны.

Порядок признания

Незаключенность сделки устанавливается в судебном порядке. Для этого сторона процесса может подать иск о признании соглашения незаключенным либо заявить требование в момент уже происходящего процесса, предъявив встречный иск.

Главной задачей в момент обращения с вышеуказанным иском будет являться доказывание стороной, что выполнение соглашения не осуществлялось и своими действиями вы не подтверждаете его исполнение. Например, вы заключили соглашение о поставке товара, в котором не определено его количество, при этом принимаете исполнение обязательств другого участника сделки, но сами нарушили порядок оплаты, и по условиям соглашения к вам применяются штрафные санкции. В судебном процессе вы заявили встречный иск с целью убрать обязательства по штрафу. В таком случае по встречному иску отказ удовлетворения будет вероятен, поскольку фактически вы исполнение сделки принимали и претензий до момента предъявления требований по штрафу не высказывали.

Рассматривая дела с подобным предметом спора, суд обращает внимание на злоупотребление правом, поэтому оценка доводов по делу трактуется в пользу сохранения сделки заключенной. Такую позицию устанавливает судебная практика о признании договора незаключенным и п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165.

Процедуру признания сделки недействительной нередко используют для ухода от негативных последствий, закрепленных соглашением. Поэтому до обращения в судебные органы убедитесь, что ваши действия не подпадают под ст. 10 ГК РФ в части злоупотребления правом.

Неизменным остается исковая давность признания договора незаключенным, она составляет три года и начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Какие последствия признания соглашения незаключенным

Договор является одним из оснований возникновения прав и обязанностей сторон. В случае прекращения его действия условия сделки не будут иметь юридическую силу. Например, признание договора подряда незаключенным делает невозможным применение штрафов и пени, установленных соглашением, но несмотря на это, можно потребовать выплаты неустойки в порядке ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ .

Условия о гарантийном сроке и качестве товара по соглашению не будут действовать, в этом случае придется руководствоваться общими нормами права. Последствия не распространяются на арбитражную оговорку, установленную п. 11 ст. 7 Федерального закона от 29.12.2015 № 382-ФЗ «Об арбитраже в Российской Федерации».

Условия о подсудности сохраняют свое действие независимо от статуса сделки, такое положение закреплено в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165. Р екомендуем всегда указывать подсудность, наиболее выгодную вам, путем определения конкретного названия суда, который будет урегулировать спор.

На третьих лицах также могут отразиться последствия признания договора незаключенным: суд может признать недействительным договор субаренды, если первоначальный договор утратил свое правовое значение.

Как защитить свои права в суде

Ненадлежащее исполнение обязательств всегда сопровождается финансовыми убытками. Для минимизации таких расходов участники контракта нередко злоупотребляют правом и обращаются в суд с целью прекращения правового существования сделки. Например, чтобы снизить размер штрафных санкций, заказчики признают договор подряда незаключенным, такая процедура имеет общий судебный порядок. Для этого необходимо придерживаться следующих действий:

1. Составить исковое заявление, обосновав свои доводы доказательствами.
2. Направить все документы в суд посредством почты, нарочным вручением или в форме электронного документа.
3. Принять участие в предварительном судебном заседании, изложив свою информацию по делу.
4. Принять участие в судебном заседании, по окончании которого будет вынесено решение суда о признании договора незаключенным или отказано в удовлетворении исковых требований.
5. Дождаться срока вступления в силу судебного акта и получить исполнительный лист.
6. Направить исполнительный лист в службу судебных приставов в случае отказа ответчика добровольно удовлетворить исковые требования.

Статьи 168 – 171 , 173 – 174.1 , 176 – 179 ГК РФ используют в качестве правовой основы, чтобы осуществить признание договора незаключенным; судебная практика по рассматриваемым спорам публикуется на официальном сайте в системе электронного правосудия.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.2014 № 165

Комментарий

Пленум ВАС РФ разъяснил некоторые вопросы, возникающие при решении споров о незаключенности различных договоров. Данные разъяснения адресованы, прежде всего, судам, принимающим решения по аналогичным спорам, но также могут быть интересны и сторонам рассматриваемых сделок при их заключении или при подготовке документов для обращения в суд.

Если существенные условия сделки не согласованы, то правила о недействительности сделок не применяются

Если при заключении сделки стороны не согласовали все обязательные ее условия, то она является незаключенной. Поэтому в подобных случаях следует подавать иск не об оспоримости и недействительности сделки, а о ее незаключенности.

Исключение составляет случай, когда сделка не исполнялась сторонами и требование направлено на признание факта отсутствия правоотношений: даже если заявлено требование о признании сделки недействительной, иск должен быть рассмотрен.

Даже если договор еще не зарегистрирован, его можно оспорить по правилам недействительности

Согласно закону (п. 3 ст. 433 ГК РФ) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации. Несмотря на это, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям такого договора в отношениях между ними возникают правовые последствия. По мнению Пленума ВАС РФ, иск о недействительности договора может быть подан еще до его государственной регистрации.

Если договор фактически исполняется сторонами, то отсутствие государственной регистрации не является основанием для признания его недействительным

Если стороны договора приступили к фактическому исполнению его условий до государственной регистрации (например, арендодатель предоставил арендатору помещение), они принимают на себя обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. Цель государственной регистрации сделки – информирование заинтересованных третьих лиц о наличии правоотношений. Поэтому, если это не затрагивает прав третьих лиц, договор может фактически исполняться до окончания указанного в нем срока действия. При таких обстоятельствах одна из сторон договора не имеет права требовать признания его незаключенным только по причине отсутствия государственной регистрации.

Лицо, владеющее арендованной вещью, не вправе при смене собственника этой вещи требовать сохранения договора, если он не был зарегистрирован, хотя и подлежал регистрации

Пленум ВАС РФ указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости позволяет новому собственнику недвижимого имущества не исполнять условия этого договора, так как он не имел возможности узнать о его наличии до приобретения права собственности на имущество (поскольку в ЕГРП отсутствовала соответствующая запись).

Если вещи были переданы по незаключенному договору, то срок исковой давности исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении права с учетом сложившихся отношений

Поясняя данную ситуацию, Пленум ВАС РФ приводит в качестве примера спор, в котором предприниматель передал контрагенту денежную сумму в счет еще не заключенной сделки, при этом продолжая с ним переговоры о ее условиях. Суд пришел к выводу, что до окончания переговоров истец мог предполагать, что договор будет заключен, и лишь после недостижения соглашения понял, что цель, с которой он передал деньги, не будет достигнута. По мнению суда, срок исковой давности следует исчислять именно с этого момента (в рассматриваемом примере – с момента окончания переговоров).

В качестве начала срока выполнения подрядчиком работ могут быть указаны определенные действия заказчика

Условие о сроке является обязательным при заключении договора подряда. Если в качестве начала периода выполнения подрядчиком работ указаны какие-либо действия заказчика (например, уплата аванса), то предполагается, что они будут совершены в предусмотренный договором срок, а если он не предусмотрен – в разумный срок. Договор с таким условием считается заключенным. Если заказчик не совершит указанных в договоре действий, подрядчик вправе отказаться от обязательств, исполнение которых зависит от действий заказчика (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Ранее аналогичное мнение высказывал Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.05.2010 № 1404/10.

Если работы по договору подряда выполнены до согласования всех его существенных условий и приняты заказчиком, к таким отношениям применяются правила о подряде

В случаях, когда подрядчик фактически выполнил работы еще до согласования с заказчиком условий договора подряда, а заказчик принял и оплатил их, на их отношения распространяются правила, регулирующие договор подряда. Так, например, если работы оказались выполнены некачественно, заказчик может предъявить претензии, как если бы между сторонами изначально был заключен договор.

Отсутствие в договоре возмездного оказания услуг сроков не является поводом для признания его незаключенным

Неуказание сроков возмездного оказания услуг в соответствующем договоре не влечет безусловного признания такого договора незаключенным. Дело в том, что в силу ст. 783 ГК РФ к договору возмездного оказания услуг могут применяться общие положения о подряде. Таким образом, в случае отсутствия в договоре условия о сроках можно применять общие положения ГК РФ о договорах.

Условия организационного (рамочного) договора распространяются на все сделки, заключенные в процессе его исполнения

Стороны договора поставки могут заключить так называемый организационный (рамочный) договор (например, о поставках товаров) на определенный срок. При этом каждая конкретная поставка оформляется отдельным соглашением. Пленум ВАС РФ указывает, что, например, в случае неисполнения одной из сторон условий соглашения контрагент имеет право требовать от нее уплаты неустойки, предусмотренной положениями рамочного договора, даже если условие о неустойке отсутствует в соглашениях о поставках. Таким образом, на отношения сторон распространяются не только условия соглашения о конкретной поставке, но и условия рамочного договора о поставках.

Предъявляя требование о возврате вещи, переданной по незаключенному договору, доказывать наличие права собственности на нее необязательно

Лицо, получившее в пользование вещь без законных оснований (например, в случае недостижения условий договора аренды), не может отказаться от возврата этой вещи на том основании, что лицо, требующее возврата, не имеет какого-либо права на вещь.

Согласно ст. 1102 и п. 1 ст. 1104 ГК РФ лицо, передавшее вещь, вправе потребовать ее возврата как неосновательно приобретенной без дополнительных условий (в частности, без доказательства наличия права собственности на требуемую вещь).

Пленум ВАС РФ также отмечает, что удовлетворение требования о возврате такой вещи само по себе не подтверждает право собственности на вещь и не является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

• десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
• рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
• ваш e-mail не передается третьим лицам;

Решение суда о признании договора аренды земельного участка незаключенным № 2-2186/2017

Дело ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 июля 2017 года

Тракторозаводский районный суд города ФИО2 в составе:

председательствующего судьи Гапченко Е.А.,

при секретаре ФИО4,

представителя истца ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании ДАТА ИЗЪЯТА гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, Комитету земельных ресурсов ФИО2 о признании договора аренды земельного участка незаключенным,

истица обратилась с настоящим иском, в обоснование которого указала, что ДАТА ИЗЪЯТА между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка по адресу: город ФИО2 АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной, в котором подпись ФИО1 была подделана, в связи с чем в силу ст. 168 ГК РФ просит признать данный договор незаключенным.

В судебное заседание истица не явилась, обеспечила явку представителя ФИО7, который иск поддержал, пояснив, что его супруга ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, в связи с болезнью бизнесом не занимается, все вопросы от ее имени по доверенности решает ФИО7 Названный земельный участок ФИО1 арендует с 2004 года, договор заключался с земельным комитетом, а в 2011 году договор аренды должен быть заключен с ФИО2, он долго ждал этого, поэтому когда в октябре 2011года его пригласили в ФИО2 для заключения договора аренды, он обрадовался, подписал его, поставил печать ИП ФИО1, которая всегда была при нем, выполнил текст в графе «юридические адреса сторон», а также расписался за арендатора и поставил печать с графе «ограничения, обременения в использовании земельного участка». Договор сторонами не оспорен, продолжал действовать. В 2016 году, когда арбитражным судом с его супруги была взыскана задолженность по арендной плате, она обратилась сначала в полицию по факту подделки ее подписи в договоре аренды, а затем в суд с настоящим иском. Просил его удовлетворить.

Надлежаще извещенные ответчики не явились, о причине неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не просили.

Выслушав сторону истца, исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Как установлено п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДАТА ИЗЪЯТА N 73 (ред. от ДАТА ИЗЪЯТА) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Судом установлено следующее.

ДАТА ИЗЪЯТА между ФИО2 в лице председателя комитета земельных ресурсов ФИО2 Н.Н. и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ, по адресу: город ФИО2 АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной (лд 6-15).

Срок аренды определен в три года с ДАТА ИЗЪЯТА по 02.09.2014г. (п.п.1.1, 2.1 договора).

Таким образом, все существенные условия были согласованы, оговорен срок его действия, договор в период его действия не оспорен, не отменен, продолжал исполняться и после окончания срока.

Решением Арбитражного суда АДРЕС ИЗЪЯТ от ДАТА ИЗЪЯТА с ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана задолженность по арендной плате. При этом судом установлено, что по истечению срока договора ответчик продолжал пользоваться им, что послужило основанием считать договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. ДАТА ИЗЪЯТА ФИО2 в адрес ФИО1 было направлено уведомление об отказе от договора аренды и возложении обязанности возвратить земельный участок в состоянии, не хуже первоначального (лд 76-81).

Данное решение оставлено без изменения постановлениями арбитражных судов апелляционной инстанции ДАТА ИЗЪЯТА и кассационной ДАТА ИЗЪЯТА (лд 57-75).

Постановлением от ДАТА ИЗЪЯТА ст. УУП ОП ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ Управления ВД России по городу ФИО2 ФИО5 отказал в возбуждении уголовного дела по заявлению ФИО1 о подделке ее подписи в договоре аренды.

Опросив ФИО1 установил, что она является ИП, но все дела от ее имени по доверенности вел ее муж ФИО7 В 2004году он заключил с лесхозом договор аренды участка площадью 400кв.м. по АДРЕС ИЗЪЯТ до 2010года, после чего подал заявление в ФИО2 для продолжения аренды. В сентябре 2015 года она получила письмо ФИО2 об имеющейся задолженности. Выяснилось, что ее подпись в договоре аренды выполнена иным лицом.

ФИО7 пояснил, что по доверенности от имени жены ФИО1 занимается бизнесом. ДАТА ИЗЪЯТА подписал договор аренды земельного участка по АДРЕС ИЗЪЯТ, но с ним не ознакомился. Прочтя позже, обнаружил, что размер аренды увеличился в 15 раз.

В связи с этим, ФИО6 не обнаружил в действиях ФИО7 состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 327 УК РФ (лд 16).

ФИО1 обратилась в Тракторозаводский районный суд города ФИО2 с иском к комитету земельных ресурсов ФИО2 о признании договора аренды недействительным в части применения коэффициента дифференциации.

Определением Тракторозаводского районного суда города ФИО2 от ДАТА ИЗЪЯТА производство по данному иску прекращено за нарушением подсудности (лд 113-114).

Как следует из определения суда, истица в обоснование требований указала, что ДАТА ИЗЪЯТА она заключила с ФИО2 договор аренды земельного участка по адресу: город ФИО2, АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной.

Не оспаривая факт заключения ею данного договора, истица просила признать его недействительным по основаниям несоответствия коэффициента дифференциации действующему законодательству.

Она же обратилась в Тракторозаводский районный суд города ФИО2 с иском к ФИО2 о признании недействительным одностороннего отказа от договора и признании действующим договора аренды земельного участка, указав, что заключила с ФИО2 ДАТА ИЗЪЯТА договор аренды земельного участка по адресу: город ФИО2, АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной. Полученное ею ДАТА ИЗЪЯТА уведомление ФИО2 об одностороннем отказе от договора, нарушает ее права арендатора, поскольку нарушений условий договора, задолженности по арендной плате она не допускала, использовала участок по назначению, на котором находятся принадлежавшие ей на праве собственности сооружения.

Определением Тракторозаводского районного суда города ФИО2 от ДАТА ИЗЪЯТА производство по иску ФИО1 прекращено за неподсудностью (лд 115-116).

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от ДАТА ИЗЪЯТА данное определение суда оставлено без изменения.

ФИО1 обратилась в Тракторозаводский районный суд города ФИО2 с иском к ФИО2 о признании договора аренды земельного участка незаключенным.

Определением Тракторозаводского районного суда города ФИО2 от ДАТА ИЗЪЯТА производство по данному иску прекращено за неподсудностью, из которого следует, что свои требования ФИО1 обосновала тем, что не подписывала договор аренды земельного участка по адресу: город ФИО2, АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной (лд 131-134).

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от ДАТА ИЗЪЯТА определение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение (лд 147-148).

Заочным решением Тракторозаводского районного суда города ФИО2 от ДАТА ИЗЪЯТА при надлежащем извещении сторон, исковые требования ФИО1 удовлетворены, спорный договор аренды признан незаключенным (лд 172-176).

По заявлению ФИО2 от ДАТА ИЗЪЯТА, не согласившейся с заочным решением (лд 183), определением от ДАТА ИЗЪЯТА заочное решение отменено (лд 205-207).

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что отсутствуют правовые основания для признания спорного договора аренды земельного участка по адресу: город ФИО2, АДРЕС ИЗЪЯТ для эксплуатации временных мобильных сооружений-вагончиков по ремонту автотранспорта с реализацией автозапчастей и продуктов питания с закусочной от ДАТА ИЗЪЯТА незаключенным, поскольку со стороны ФИО1 были совершены действия по его исполнению, которые выражались во внесении арендных платежей, использовании земельного участка в соответствии с условиями договора без предъявления арендодателю возражений относительно условий договора.

Более того, до обращения в суд ДАТА ИЗЪЯТА, ФИО1 не оспаривала факт заключения данного договора, в заявлениях в суд указывала, что нарушений условий договора, задолженности по арендной плате не допускала, использовала участок по назначению, на спорном участке находятся принадлежавшие ей сооружения.

То обстоятельство, что ФИО1 не подписывала спорный договор не имеет существенного значения и не является основанием для признания спорного договора незаключенным, поскольку судом установлено, что заключал договора, подписывал документы и ставил печать от ее имени супруг ФИО7 по доверенности.

В соответствии с ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Вопреки требованиям статей 55, 56 ГПК РФ истица не представила доказательств в подтверждение своих доводов о том, что сделка по заключению договора аренды была совершена вопреки ее воле. Как уже сказано ранее, истица после подписания спорного договора супругом по ее доверенности, не оспорила, не отменила договор, продолжала использовать земельный участок согласно условиям договора, оплачивала аренду. Допустив задолженность по арендной плате в большом размере, истица, не желая выплачивать ее, обратилась в суд с настоящим иском о фальсификации ее подписи в договоре.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что иск заявлен ФИО1 необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 56, 194 — 199 ГПК РФ, суд

в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о признании договора аренды ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ от ДАТА ИЗЪЯТА незаключенным, — отказать.

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Тракторозаводский районный суд города ФИО2 в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДАТА ИЗЪЯТА.

РЕШЕНИЯ СУДОВ ПО ЗЕМЕЛЬНЫМ СПОРАМ:

истец просит запретить ответчикам использовать земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС ИЗЪЯТ в предпринимательских целях в качестве базы строительных материалов.В обоснование своих требований указал, что ответчикам принадлежит по ? доли .

Истец обратился с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои исковые требования тем, что 27.09.2016 г. ответчик купил у истца земельный участок площадью 1200 кв.м, кадастровый (условный) номер , расположенный по адресу: , по цене 200 000 руб.

Адвокат 24 часа

Помощь адвоката в Москве 24 часа в сутки

В каких случаях договор аренды признается незаключенным

В каких случаях договор аренды признается незаключенным и какие последствия это влечет?

Обычно суд признает договор аренды незаключенным из-за того, что в нем не согласованы существенные условия.

Однако, если стороны начали исполнять договор, обосновать его незаключенность будет трудно, особенно если имущество было передано в пользование арендатору. Как правило, суды стремятся сохранить обязательство и отклоняют соответствующие иски.

Если все-таки договор признан незаключенным и при этом вещь была передана арендатору, суд может обязать несостоявшегося арендатора оплатить фактическое пользование ею.

В каких случаях договор аренды может быть признан незаключенным

Договор аренды, как и любой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Для договора аренды — это условия:

• о предмете договора;
• размере арендной платы (для договора аренды здания, сооружения, земельного участка);
• выкупной цене (для договора аренды недвижимости — с правом выкупа).

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Однако, даже если в договоре отсутствуют существенные условия, добиться признания его незаключенным не так просто, если вы начали исполнять договор.

Не согласован предмет договора

При отсутствии в договоре данных, позволяющих точно определить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды считается несогласованным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Однако после передачи объекта аренды признать договор незаключенным по этому основанию вряд ли получится (п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). С одной стороны, арендодатель знал, какое имущество передавал, следовательно, для него неопределенности в объекте не было. С другой стороны, заявление арендатора о незаключенности договора может быть признано недобросовестным, если он принял имущество без замечаний и пользовался им.

Не согласован размер арендной платы при аренде здания, сооружения или земельного участка

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды зданий, сооружений, земельных участков (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ).

Представляется, что это также актуально и для аренды помещений, поскольку они неразрывно связаны со зданиями и сооружениями, в которых находятся. Такого же подхода придерживаются и большинство судов (см., например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.05.2017 N Ф05-4914/2017 по делу N А40-107421/2016).

Есть пример, когда договор субаренды помещения был признан незаключенным из-за того, что суммы арендной платы цифрами и прописью в нем не совпадали. При этом суд принял во внимание, что в качестве платы за пользование помещением периодически вносились разные суммы, не соответствующие указанным в договоре. Это свидетельствовало о несогласованности размера арендной платы, что стало одним из оснований признания договора незаключенным (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2016 N Ф07-11021/2016).

Не согласована выкупная цена в договоре аренды недвижимости с правом выкупа

Для такого договора условие о выкупной цене признается существенным. Если оно не согласовано, договор может быть признан незаключенным в части условия о выкупе (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2016 N Ф01-4770/2016).

Порядок признания договора аренды незаключенным

Вы можете подать встречный или отдельный иск. При этом вам нужно будет доказать исходя из п. 3 ст. 432 ГК РФ, что:

• вы не приняли от другой стороны ни полностью, ни частично исполнение по договору либо иным образом не подтвердили его действие, например, не приняли объект аренды. Если суд установит, что договор стороной исполнялся, в иске скорее всего будет отказано;
• договор исполнялся, но ваше требование о его незаключенности не противоречит принципу добросовестности (например, вы частично внесли арендную плату, но объект аренды не приняли). Действия стороны могут быть признаны недобросовестными, если она пользовалась арендованным имуществом, но не вносила арендную плату, а затем, чтобы избежать неустойки, заявила о незаключенности договора. Вероятнее всего, в подобной ситуации суд откажет в признании договора незаключенным и обяжет арендатора заплатить неустойку.

Кроме того, доводы о незаключенности договора могут быть заявлены в письменных возражениях. Более того, суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, должен рассмотреть вопрос о заключенности договора независимо от возражений ответчика (п. п. 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57).

Последствия признания договора аренды незаключенным

Последствия признания договора незаключенным во многом зависят от того, исполнялся ли он сторонами.

Если договор признан незаключенным, большинство его условий не подлежат применению. В частности, стороны не вправе требовать уплаты договорной неустойки.

Некоторые условия незаключенного договора все же можно применить. Так, по общему правилу сохраняет силу условие о подсудности (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Если арендатор пользовался объектом аренды, то суд может взыскать с него плату за фактическое пользование в качестве неосновательного обогащения в силу ст. 1102 ГК РФ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.07.2012 N Ф03-3126/2012).

Признание договора незаключенным — судебная практика

• Зачем и как признавать сделку незаключенной
• Роль судебной практики в признании сделки нелегитимной
• Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными
• Обязательность согласования существенных условий под страхом признания сделки незаключенной
• Правило о необходимости регистрации сделки
• Нюансы практики
• Последствия признания договора незаключенным
• Признание незаключенным трудового договора
• Как правильно рассчитать срок исковой давности

Зачем и как признавать сделку незаключенной

Придание ранее совершенным договоренностям статуса незаключенной сделки необходимо прежде всего для восстановления правовой справедливости. Данный механизм позволяет защититься от необоснованных претензий контрагента, требующего исполнения обязательств, в следующих ситуациях:

• стороны не согласовали все необходимые условия сотрудничества;
• не соблюдена надлежащая процедура оформления документа (договор не подписан одной из сторон, не зарегистрирован и т. д.);
• имущество по реальному договору не передавалось.

Согласно судебной практике признать договор незаключенным может потребовать один из участников спора:

Истец в соответствующем исковом заявлении (пример — постановление 6-го арбитражного апелляционного суда по делу № А73-11542/2015).

Ответчик во встречном иске (пример — постановление 6-го арбитражного апелляционного суда по делу № А04-3936/2015).

Роль судебной практики в признании сделки нелегитимной

Гражданский кодекс РФ (далее — ГК) крайне лаконичен в отношении рассматриваемой темы. В нем нет конкретных норм, позволяющих определить понятие «незаключенный договор», установить, какие условия требуется соблюсти для признания сделки таковой и каков порядок придания документу соответствующего статуса.

Есть общая ст. 432 ГК, устанавливающая признаки любой заключенной сделки (соблюдение установленной формы и достижение согласия по всем необходимым условиям). А также имеется ряд специальных положений, указывающих на условия, без которых конкретные виды договоров будут считаться незаключенными, например:

• ст. 465 ГК для купли-продажи (указание количества товара);
• ст. 654 ГК для аренды задания (обозначение суммы оплаты) и т. д.

При изучении судебной практики о признании договора незаключенным становится понятно, что использовать этот способ защиты прав только на основе действующего законодательства не получится. Одним из основных источников правил при разрешении конфликтов по рассматриваемому вопросу является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (далее — письмо № 165). Инструкции, изложенные в письме № 165, зачастую существенно дополняют и поясняют смысл положений нормативных актов.

Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными

Общая позиция в отношении рассматриваемой категории дел достаточно лояльна, и изложена она в п. 7 письма № 165: судам надлежит оценивать обстоятельства спора в целях сохранения обязательственных отношений, а не их утраты. В том же пункте приведено еще одно важное правило: если стороны своими действиями в процессе исполнения сделки устранили ранее допущенную несогласованность существенных условий, такая сделка считается заключенной.

Такое отношение высших судебных органов к сделкам, совершенным с нарушением правовых норм, предоставляет добросовестным участникам гражданского оборота возможность на судебном уровне восполнить допущенные при оформлении сотрудничества правовые пробелы.

Данный подход взят на вооружение законодателем. Так, в 2015 году в ст. 432 ГК был введен п. 3, согласно которому сторона, подтвердившая сотрудничество, не вправе требовать признания сделки незаключенной, если в сложившейся ситуации будет нарушен принцип добросовестности.

В подтверждение изложенного можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 по делу № А40-77179/2013, которым договор субподряда признан заключенным, несмотря на возражения ответчика о несогласованности необходимых условий сотрудничества. Основанием для такой оценки договора послужили доказательства фактического осуществления работ подрядчиком и принятия их заказчиком.

Обязательность согласования существенных условий под страхом признания сделки незаключенной

Основной константой всегда являлась необходимость соблюдения всех существенных условий в тексте договора. Первый пункт письма № 165 как раз посвящен данному вопросу: несогласование участниками сделки границ территории, передаваемой в аренду, послужило основанием для признания соответствующего договора незаключенным. Вывод: сделка является незаключенной при несогласованности всех необходимых условий.

На практике данное правило имеет свои нюансы. Например, согласно письму № 165:

• когда работы, выполненные исполнителем, приняты заказчиком до момента достижения согласия по существенным условиям сотрудничества, к таким отношениям применяются правила о подряде (п. 7);
• неурегулированность срока оказания услуг не может служить причиной аннулирования такого договора (п. 8).

Получается, что в отношении вопроса о соблюдении всех необходимых условий в тексте документа к каждому виду сделки необходим отдельный подход. Например, постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.08.2015 по делу № А11-7739/2014 отказано в удовлетворении иска о признании сделки незаключенной, т. к. установлено, что в процессе проведения работ споров о предмете сделки между ее участниками не имелось.

ВАЖНО! Если стороной заявлено о необходимости согласования конкретного условия сотрудничества как существенного, договоренности считаются нелегитимными до момента урегулирования такого условия путем его установления или отказа инициатора от своего требования (п. 1 ст. 432 ГК, п. 11 письма № 165).

Правило о необходимости регистрации сделки

Для ряда сделок законом предусмотрена обязательная государственная регистрация, например:

• для аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК);
• безвозмездного пользования объектом культурного наследия (689 ГК) и т. д.

Согласно ст. 164 ГК правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

При этом в п. 3 письма № 165 предусмотрено правило о недопустимости участнику сделки требовать признания ее незаключенной по причине отсутствия необходимой регистрации. Подтверждение — постановление 17-го арбитражного апелляционного суда от 20.04.2016 по делу № А60-54824/2015, которым со ссылкой на данное основание подтверждена законность требований взыскателя долга по договору, который не был зарегистрирован в установленном порядке.

ВАЖНО! Договор, в отношении которого не соблюдено требование о регистрации, является незаключенным только для третьих лиц.

Данное правило подтверждается п. 4 письма № 165, в котором указано, что целью регистрации аренды недвижимости является защита интересов потенциальных приобретателей такого имущества, направленная на предоставление им полной информации о предмете сделки. А вот ссылка приобретателя, знавшего о существовании договора аренды, на отсутствие его необходимой регистрации считается злоупотреблением правом.

Пример из практики, подтверждающий изложенное, — постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.04.2016 по делу № А51-10031/2015.

Нюансы практики

Помимо вышеизложенных следует учитывать и другие нюансы рассматриваемой категории споров:

1. При разрешении дел о признании сделки незаключенной суды очень внимательно относятся к вопросу о недопустимости злоупотребления стороной своим правом на защиту.
   Об этом упоминается в пп. 4, 7 письма № 165. Пример — постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.08.2013 по делу № А33-8866/2009.
2. Договор может быть признан незаключенным по причине его подписания неуполномоченным лицом.
   Пример — постановление ФАС Центрального округа от 14.08.2013 по делу № А54-1864/2010.
3. Подтверждение судом факта незаключенности определенной сделки не свидетельствует о полном отсутствии правоотношений между сторонами. Например, когда договор поставки признан незаключенным, передача продукции, совершенная по нему, считается разовой куплей-продажей.
   Пример — постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.11.2015 по делу № А27-1111/2015.
4. Рамочный договор является одной из составляющих договорных отношений сторон, и несогласование именно в нем всех существенных условий не свидетельствует о незаключенности сделки в целом (п. 9 письма № 165).
   Пример — постановление 11-го арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 по делу № А55-15486/2015.
5. В случае неуплаты в установленный срок победителем торгов покупной цены договор с ним считается незаключенным (п. 7 ст. 449.1 ГК).

Подтверждение — постановление 13-го арбитражного апелляционного суда от 24.05.2016 по делу № А21-6447/2015.

Последствия признания договора незаключенным

К последствиям придания сделки статуса незаключенной можно отнести следующие:

1. Возврат переданного имущества.
   Так, предоплата за непоставленную продукцию, произведенная по аннулированному договору, должна быть возвращена кредитору как неосновательное обогащение (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 по делу № А76-5254/2001-7-276).
   ВАЖНО! Сторона, передавшая имущество в рамках несостоявшейся сделки, при возврате переданного не обязана подтверждать свое право собственности (п. 10 письма № 165).
   
2. НДС с авансового платежа по договору, признанному незаключенным, исчислять не следует (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.12.2015 по делу № А10-1416/2015).
3. Положения незаключенного договора не применяются к отношениям сторон, за исключением условия об определении подсудности. Последние рассматриваются обособленно от факта признания его незаключенным (п. 12 письма № 165).

Постановлением 1-го арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 по делу № А11-9561/2015 подтверждена законность передачи дела по подсудности согласно положениям договора, который заявитель просила признать недействительным.

Дополнительную информацию можно получить из статей:

ВАЖНО! Оформление участниками сделки соглашения о признании ее незаключенной правовых последствий не влечет (постановление 2-го арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 по делу № А28-18570/2009-472/1).

Признание незаключенным трудового договора

Для трудового договора имеются свои обязательные для включения в текст положения, которые перечислены в ст. 57 Трудового кодекса РФ. В той же статье есть специальная оговорка: отсутствие этих обязательных данных в документе не может считаться основанием для признания его незаключенным. В такой ситуации надлежит дополнить текcт недостающими сведениями.

Однако в практике все же существуют случаи признания трудового договора незаключенным. Примеры:

• Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.07.2015 по делу № 2-849/2015. Основанием удовлетворения встречного иска послужил факт недостижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Причем сам первоначальный заявитель фактически признал отсутствие трудовых отношений.
• Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 24.11.2014 по делу № 33-11163/2014. Основание: трудовой договор был обоснованно аннулирован работодателем в связи с тем, что работник не приступил к исполнению обязанностей.
• Апелляционное определение Свердловского областного суда от 10.03.2015 по делу № 33-3602/2015. Основание: при рассмотрении дела суд пришел к выводу, что стороны не приходили к соглашению об оформлении трудовых отношений.

Как правильно рассчитать срок исковой давности

Отдельное внимание рекомендуется обратить на вопрос об исчислении срока исковой давности при предъявлении иска о возврате имущества, переданного по незаключенному договору. Распространенной ошибкой является неверное определение точки отсчета 3-летнего срока (ст. 200 ГК). Причем чаще всего встречаются неправильные попытки произвести расчет с даты передачи имущества, предшествующей дате окончания процесса заключения сделки.

ВАЖНО! Расчет 3-летнего срока исковой давности начинается с момента, когда лицо, передавшее имущество по договору, узнало или должно было узнать о том, что этот документ юридических последствий не порождает (п. 5 письма № 165).

Однако в целях уточнения вышеизложенного хочется привести пример, когда срок отсчета все же начинается с даты передачи имущества. Так, постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2014 по делу № А59-4643/2013 доводы истца о неприменении п. 5 письма № 165 были отклонены, т. к. на момент перечисления денежных средств он знал об отсутствии подписанного договора на поставку рыбопродукции.

Аннулирование сделки является правовым инструментом, позволяющим добросовестным участникам гражданского оборота защитить свои интересы в случае предъявления контрагентом необоснованных претензий о неисполнении обязательств, которые не были приняты сторонами.

Огромную роль при этом имеет именно судебная практика, позволяющая наиболее полно и всесторонне исследовать установленные правила гражданского законодательства, понять подходы судебных органов к данной категории дел, а также определить, какие обстоятельства будут учтены при рассмотрении спора. Так, при нарушении основных правил о необходимости наличия в тексте договора существенных условий или регистрации сделки последствий в виде признания документа незаключенным может и не быть.

Рекомендуется также учитывать и другие особенности, выявленные на основе анализа судебной практики по признанию договора незаключенным, рассмотренные в настоящей статье. И несмотря на то, что порой закон и обобщенная судебная практика не могут предусмотреть правила для всех без исключения жизненных обстоятельств, данная статья поможет выбрать максимально успешную стратегию ведения дела.

Статья оказалась полезной? Подписывайтесь на наш канал RUSЮРИСТ в Яндекс.Дзен!