Судебная практика по аренде земли

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой
В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?
Итоги

Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.

Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Итоги

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Судебная практика по аренде земли

Понятие и форма договора

По договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок за плату.

Настоящий договор является консенсуальным, то есть заключенным с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора. Договор заключается в письменной форме и нотариально удостоверяется по желанию сторон. Право аренды подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Именно с момента регистрации права закон связывает факт передачи объекта в аренду, то есть подписывать акт приема-передачи земельного участка не обязательно.

Стоит учитывать и то, что момент заключения договора и момент вступления им в силу могут не совпадать. Так, право аренды земельного участка возникает с момента его государственной регистрации.

Отношения сторон по договору аренды земельного участка регулируются специальным Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (далее – Закон).

Законом предусматриваются существенные условия договора аренды.

Во-первых, в договоре должен быть определен объект аренды, то есть земельный участок с кадастровым номером, местом расположения и его размером. Учитывая данное положение, земельный участок, который передается в аренду, должен быть сформирован как объект гражданских прав.

Во-вторых, указывается дата заключения и срок действия договора аренды. Здесь следует учесть отдельные положения Закона в части минимального и максимального срока действия договора. Так, арендовать участок более чем на 50 лет вы не сможете. Например, минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, если же они являются земельными участками мелиорированных земель и на них проводится гидротехническая мелиорация, минимальный срок увеличивается до 10 лет.

В-третьих, обозначается размер арендной платы с указанием ее индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату.

Законом определяются отдельные особенности установления арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Размер, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются в соответствии с НКУ, плата взимается исключительно в денежной форме и не может быть уменьшена по соглашению сторон, если участок передан на земельных торгах.

Преимущественное право арендатора

Статьей 33 Закона предусматривается преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Для того чтобы воспользоваться данным правом, необходимо установить следующие юридические факты:

– арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору;

– арендатор уведомил арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом.

Как правило, срок уведомления устанавливается в договоре, но в любом случае должен быть не позднее чем за один месяц до истечения срока его действия;

– к письму-уведомлению приобщается проект дополнительного соглашения;

– арендодатель в течение месяца не уведомил арендатора о наличии возражений и своем решении.

При этом Верховный Суд в постановлении от 04.02.2020 г. по делу № 272/439/18 отметил, что: «. в случае несогласия арендодателя в возобновлении договора аренды, направленного арендатору в месячный срок до истечения срока его действия, преимущественное право на заключение договора аренды земли прекращается, так как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок не может доминировать над исключительным правом арендодателя, как собственника земельного участка, относительно пользования и распоряжения им по своему усмотрению после окончания срока действия договора аренды земли».

Так, в договоре аренды стороны могут предусмотреть условия относительно его возобновления. Исключение составляют земельные участки государственной и коммунальной собственности (кроме случаев, если на них расположены здания или сооружения, находящиеся в собственности пользователя).

При отсутствии заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество сведений о возобновлении договора, подаваемого за месяц до даты окончания его действия, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок. То есть заключать новый договор не нужно.

Новые правила о возобновлении договоров аренды земли применяются после 16.01.2020.

Основания для прекращения договор приведены в ст. 31 Закона. Договор аренды может быть также расторгнут по решению суда в случае неисполнения сторонами обязанностей, предусмотренных законом и условиями договора, или по соглашению сторон.

В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях:

– сельскохозяйственного назначения – за 6 месяцев,

– несельскохозяйственного назначения – за год.

Данное право может быть реализовано, только если в течение указанного срока не поступили предложения от других лиц на заключение договора аренды этого же участка на тех же условиях. Это право не возникает в случае расторжения договора вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем договорных обязательств.

Договор аренды или другие вещные права на земельный участок

Сервитут. Отличие от договора аренды состоит в том, что сервитут может быть бесплатным и не ограниченным каким-либо сроком. Сервитут не лишает собственника земельного участка права пользования им.

Обычно земельный сервитут устанавливается решением суда, поскольку собственники земельных участков неохотно идут на уступки и не соглашаются на ограниченное пользование своим участком другим лицом.

Эмфитевзис. Это право владеть и пользоваться чужой землей для сельскохозяйственных нужд. Срок договора не может превышать 50 лет.

Суперфиций. В отличие от эмфитевзиса, это право владеть и пользоваться чужой землей для застройки. Ограничение в части максимального срока договора установлено только для земельных участков государственной или коммунальной собственности и не может превышать 50 лет.

В отличие от аренды, эмфитевзис и суперфиций могут отчуждаться и передаваться в порядке наследования, кроме земельных участков государственной или коммунальной собственности.

Договор суперфиция и эмфитевзиса является своеобразной альтернативой договору аренды земельного участка. Так, процедура заключения и прекращения договора аренды и взаимоотношения между сторонами являются формализованными и законодательно определенными. Зато в договорах суперфиция и эмфитевзиса у сторон есть более широкое поле для маневра, исходя из возможности определения условий договора по своему усмотрению.

В условиях действия запрета продажи земель сельскохозяйственного назначения договоры эмфитевзиса с каждым годом становились все популярнее. Учитывая то, что размер и порядок оплаты устанавливаются сторонами, собственник земельного участка мог получить всю сумму средств наперед, тем самым как бы «продавая» земельный участок.

Однако договоры эмфитевзиса уже совсем скоро могут уйти в прошлое с отменой моратория. Так, с 01 июля 2021 года вступит в силу принятый Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (Закон от 31.03.2020 г. № 552-ІХ), который позволяет приобретать земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся под запретом отчуждения.

Итак, при заключении договора аренды земельного участка рекомендуем, кроме существенных условий, детально прописать права и обязанности сторон, порядок реализации преимущественного права арендатора, условия возобновления договора аренды, порядок его прекращения, последствия расторжения и ответственность сторон. Именно четко определенные условия договора предотвратят неоднозначную их трактовку и возникновение судебных споров.

_____________________________________________
© ТОВ «ІАЦ «ЛІГА», ТОВ «ЛІГА ЗАКОН», 2021

У разі цитування або іншого використання матеріалів, розміщених у цьому продукті ЛІГА:ЗАКОН, посилання на ЛІГА:ЗАКОН обов’язкове.
Повне або часткове відтворення чи тиражування будь-яким способом цих матеріалів без письмового дозволу ТОВ «ЛІГА ЗАКОН» заборонено.

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

при установлении в тексте договора срока его действия;
при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Верховный Суд назвал основание расторжения договора аренды земли

28 октября 2020, 09:54

Прекращение арендатором хозяйственной деятельности по непосредственному целевому использованию арендованного у арендодателя земельного участка и передача правая аренды на него по распределительному балансу другому юридическому лицу без согласия арендодателя свидетельствует о невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных статьей 25 Закона «Об аренде земли», и условий договора аренды земли, что является основанием для его досрочного расторжения.

Анализируйте судебные решения для подготовки выигрышной позиции в суде с помощью комплексного решения LIGA360:АДВОКАТ . Получите доступ ко всей необходимой нормативно-правовой, консультационной информации, используйте алгоритмы действий в различных ситуациях. А самое главное: попробуйте Verdictum PRO — инновационную систему для оценки вероятности победы в суде с помощью искусственного интеллекта. Все это и даже больше скидкой 30% в октябре. Заказывайте уже сейчас .

Иск лица к дочернему предприятию «Умань-Агро», частного предприятия «Ружинский край» о расторжении договора аренды земли и истребования земельного участка.

Обращаясь в суд с указанным иском, истец указал, что является владельцем земельных участков, которые на основании договора аренды земли находились в пользовании ГП «Ілліч-Агро Умань» ОАО «Мариупольский металлургический комбинат имени Ильича», правопреемником которого является ГП «Умань-Агро». Однако ГП «Умань-Агро» не использовало земельные участки, права и обязанности арендатора передало СПП «Рассвет плюс», которое реорганизовано в ПСП «Агрофирма «Рассвет».

На время обращения в суд с иском надлежащие истцу на праве собственности земельные участки находятся в пользовании ПП «Ружинский край» на основании распределительного баланса, составленного между ним и ПСП «Агрофирма «Рассвет». ГП «Умань-Агро» не выполняет условий договора аренды земли, прекратило хозяйственную деятельность по непосредственномув целевому использованию арендованных земельных участков, без его как арендодателя согласия передало права и обязанности ПП «Ружинский край», который является нарушением условий договора.

Решением районного суда, оставленным без изменений постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен, расторгнут договор аренды земли.

Верховный Суд в составе Объединенной палаты Кассационного гражданского суда оставил без изменений судебные решения, учитывая следующее.

Арендатор земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле с соблюдением условий договора аренды земли (статья 25 Закона «Об аренде земли»), а арендодатель в соответствии с частью первой статьи 24 данного закона имеет право требовать от арендатора, в частности, использования земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды; своевременного внесения арендной платы.

Толкование положений данного закона дает основания для заключения, что привлечение арендатором третьих лиц к обработке земли и оплаты арендной платы арендодателю с прекращением арендатором хозяйственной деятельности из непосредственного целевого использования арендованного земельного участка, кроме передачи земельного участка в субаренду в случаях, предусмотренных договором аренды земли, выходит за пределы хозяйственной деятельности, которую может осуществлять арендатор без согласования с арендодателем.

Анализируя содержание правоотношений, которые складываются на основании договора аренды земли, права и обязанности сторон данного договора, Верховный Суд пришел к заключению о том, что по существу арендатор без согласия арендодателя передал право аренды земли другому арендатору, который создан путем выдела из арендатора, который является стороной договора аренды земли.

Согласно частям первой, второй статьи 109 ГК выделом является переход по распределительному балансу части имущества, прав и обязанностей юридического лица к одному или нескольким создаваемым новым юридическим лицам. После принятия решения о выделе участники юридического лица или орган, который принял решение о выделе, составляют и утверждают распределительный баланс.

Толкование положений законодательства свидетельствует о том, что выдел не является разновидностью прекращения или реорганизации юридического лица, это один из способов создания нового юридического лица, которое наделяется определенным имуществом существующего юридического лица. При этом предыдущее юридическое лицо не прекращается.

Следствием выдела является переход по распределительному балансу к новому юридическому лицу, которое образовалось вследствие выдела, части имущества, прав и обязанностей юридического лица, из которого был осуществленный выдел, и которое не прекращается, а продолжает функционировать при уменьшенном объеме активов и пассивов, то есть имеет место частичное правопреемство.

Таким образом, прекращение арендатором хозяйственной деятельности из непосредственного целевого использования арендованного у арендодателя земельного участка и передача права аренды на него по распределительному балансу другому юридическому лицу без согласия арендодателя свидетельствует о невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных статьей 25 Закона «Об аренде земли», и условий договора аренды земли, что является основанием для его досрочного расторжения.

Постановлением Верховного Суда от 14 сентября решение районного суда от 30 октября 2018 года и постановление апелляционного суда оставлено без изменений.

Судебная практика по аренде земли

Судебная практика хозяйственных
судов по земельным спорам

Вопрос о размежевании компетенции хозяйственных и административных судов по земельным спорам является весьма острым в последние годы, с самого дня начала формирования системы административных судов.

Порой юристам бывало непросто определиться: в какой суд (хозяйственный или административный) подавать тот или иной земельный иск в сфере земельных отношений.

Особенно много сложностей вызывали иски, где заявлялись несколько требований: например, обязать заключить договор купли-продажи земельного участка, нотариально заверить договор и зарегистрировать договор (такое действие осуществляется региональными отделениями государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам»), выдать свидетельство о праве собственности.

В таких случаях даже суду было непросто определиться, какие требования ему подведомственны, а какие — нет.

Таким образом, возникала путаница: дела, дойдя до высших специализированных судебных инстанций в Киеве, возвращались назад, часто в суды других специализаций, предыдущие решения отменялись — и «судебная эпопея» начиналась заново уже в другом суде.

Да кто из практикующих юристов не сталкивался с такими ситуациями! Конечно, так не могло продолжаться вечно, так как, пожалуй, если и есть «проблемные» судебные споры, то одной из самых проблемных категорий является спор о подведомственности дел, и ситуация должна была разрешиться.

Так и произошло — Письмо по земельным правоотношениям Высшего хозяйственного суда Украины и Рекомендации N 04-06/15 разрешили основные спорные моменты в данном вопросе.

Ссылаясь на решения и практику Верховного Суда Украины как высшего судебного органа Украины, а также на собственные документы (п. 15 Рекомендаций N 04-5/120, Письма N 01-8/685 и N 01-08/33), Высший хозяйственный суд Украины приходит к решению о подведомственности следующих категорий земельных споров хозяйственным судам: — споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с предоставлением земельного участка субъектам хозяйствования в собственность или пользование;

— споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с оформлением прав на земельный участок, заключением договора, регистрацией права на земельный участок;

— споры с участием органов исполнительной власти и самоуправления, связанные с выдачей документов, подтверждающих право собственности или пользования земельными участками.

Высший хозяйственный суд Украины также приходит и к категоричному выводу, радикально решающему данный вопрос: правоотношения, связанные с приобретением права собственности (аренды) на землю, являются хозяйственными (следовательно, такие споры подведомственны хозяйственным судам); а их отнесение к административным имеет следствием нарушение основ гражданского и земельного законодательства (п. 1.3 Письма по земельным правоотношениям).

Высший хозяйственный суд Украины разъяснил также ряд важных обстоятельств, связанных с судебными спорами по земельным вопросам, а именно:

— с иском о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков имеют право обращаться не только стороны

договора, но и лица, заинтересованные в приобретении земельного участка, который является предметом спора (пп. 2.1.2 Письма по земельным правоотношениям);

— требования относительно признания недействительным акта о праве собственности на землю, как правило, является производным от установления факта наличия права собственности на спорный земельный участок, — в таком случае оспариваемый акт считается ничтожным и признание его недействительным

(что возможно только в порядке административного производства административными судами) не требуется (пп. 2.1.3 Письма по земельным правоотношениям);

— лица, получившие земельные участки в постоянное пользование по состоянию на 01.01.2002 г., сохраняют за собой такое право, даже если оно стало противоречить критериям для приобретения такого права, предусмотренным ст. 92 ЗК Украины (пп. 2.2.1 Письма по земельным правоотношениям);

— в случае возникновения спора относительно прав на земельный участок в связи с приобретением права собственности на объект недвижимости, размещенный на земельном участке, предоставленном в пользование, договор о переходе права собственности на такой объект одновременно является предпосылкой для

перехода права собственности на землю, а приобретатель с учетом предписания статей 182, 657 ГК Украины вправе требовать переоформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью, с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (абз. «а» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

— в соответствии с требованиями законодательства необходимым условием заключения договора аренды земельного участка, который находится в государственной или коммунальной собственности, является наличие соответствующего решения органа местного самоуправления, поэтому признание такого договора заключенным при отсутствии указанного решения является нарушением предусмотренного Конституцией Украины исключительного права органов местного самоуправления на управление землями и осуществление права собственности от имени украинского народа (абз. «б» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

— после окончания срока договора аренды земли арендатор, который надлежащим образом выполнял свои обязательства, имеет преимущественное право (при других равных условиях) на продление договора аренды согласно ст. 33 Закона об аренде земли. А в случае, если после истечения срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком при отсутствии письменных возражений со стороны собственника земли в течение одного месяца со дня окончания срока аренды, то договор под-

лежит перезаключению на тот же срок на прежних условиях (абз. «г» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям). Высший хозяйственный суд Украины считает, что термин «подлежит перезаключению» не тождественен термину «пролонгирование» и для такого «перезаключения» также необходимо решение сессии местного совета и далее все осуществляется в общем для заключения договора аренды зет&ли порядке. Такой же порядок применяется и при продлении договоров аренды (как правило, в случае осуществления строительства);

— действующим законодательством не предусмотрен такой порядок защиты права, как «понуждение сессии местного совета к вынесению определенного решения», а возможен только порядок «понуждение сессии местного совета к рассмотрению определенного вопроса без указания того, какое должно быть решение» (абз. «г» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

— в случае передаче в аренду (собственность) земельного участка, на котором находится недвижимость, принадлежащая третьим лицам, такой договор признается недействительным на основании ч. 2 ст. 13 и ч.1 ст. 203 ГК Украины как нарушающий права третьих лиц (абз. «д» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям);

— договоры аренды земли должны быть зарегистрированы в структурном подразделении ГП «Центр государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины»согласно Постановлению N 2073. А при отсутствии регистрации договор признается недействительным (абз. «д» пп. 2.2.3 Письма по земельным правоотношениям); — переход права на объект недвижимости является основанием для перехода права на земельный участок, на котором он расположен, а, значит, в случае не оформления права на земельный участок по не зависящим от владельца недвижимости обстоятельствам за ним сохраняется право на данный земельный участок, а такое пользование им не считается «самовольным занятием земельного участка». Но при этом владелец недвижимости должен подтвердить, что им предпринимались меры для надлежащего оформления прав на земельный участок. При этом также отмечается, что такое оформление является обязанностью соответствующего органа местного самоуправления (государственного органа) (пп. 3.1.3 Письма по земельным правоотношениям); — приведение земельных участков в приемлемый для использования вид путем сноса зданий, строений и сооружений возможно только с привлечением к делу владельца таких зданий (строений, сооружений) и только в случае, если это строение имеет статус «самовольного строительства» (пп. 3.1.4 и п. 3.2 Письма по земельным правоотношениям); — переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, не на основании договора отчуждения не влечет за собой безусловного перехода прав на земельный участок, на котором такое недвижимое имущество расположено, и права приобретателя на такой земельный участок должны быть урегулированы в особом порядке (пп. 3.4.3 п. 3 Рекомендаций N 04-06/15).

— в рамках хозяйственного процесса суд имеет право обязать органы государственной власти и местного самоуправления (в пределах их компетенции) выполнить определенные действия в защиту нарушенного права субъекта земельных отношений, либо признать их решение полностью (или частично) недействительным (пп. 3.4.3 п. 3.4 Рекомендаций N 04-06/15).

Земельные споры с участием граждан, не являющихся
субъектами предпринимательской деятельности

В случае, если истец — гражданин, не являющийся субъектом предпринимательской деятельности, то земельные споры подлежат рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства (по ГПК Украины) в общих (районных) судах Украины.

Следовательно, после выдачи государственного акта на земельный участок или заключения договоров купли-продажи, аренды земельного участка, получившие их лица становятся собственниками либо пользователями, и разрешение споров по поводу этого имущества может происходить в хозяйственных судах л,ибо судах общей юрисдикции.

И если возникает, например, спор о выполнении условий таких договоров, то эти вопросы должны разрешаться в гражданском судопроизводстве, хозяйственным или общим судом.

При анализе таких споров главное, на что нужно обратить внимание — если какой-либо стороной любых правоотношений выступает орган государственной власти, это не означает, что такие споры должны решаться в административном суде. Эти органы имеют властные полномочия, но они также выполняют функции юридического лица.

Например, орган власти в рамках своих полномочий решает вопрос о предоставлении земельного участка в аренду или его купли-продажи, а после оформления договоров купли-продажи им аренды, споры по поводу их расторжения, изменения, выполнения должны рассматриваться в общих судах, поскольку в данном случае прекращаются отношения власти и подчиненности.

Верховный Суд Украины Постановлением N 2 внес существенные изменения, четко определяющие и корректирующие в том числе и подведомственность земельных споров с участием граждан.

В результате таких изменений также были урегулированы ряд важных вопросов с подведомственностью земельных споров общим, а не административным судам.

Список использованных документов

ГК Украины — Гражданский кодекс Украины

ГПК Украины — Гражданский процессуальный кодекс Украины

ЗК Украины — Земельный кодекс Украины

Закон об аренде земли — Закон Украины от 06.10.1998 г. N 161-ХIV «Об аренде земли» в редакции от 02.10.2003 г. N 1211-IV

Постановление N 2073 — Постановление ЕМУ от 25.12.1998 г. N 2073 «Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли»

Постановление N 2 — Постановление Пленума Верховного Суда Украины от 19.03.2010 г. N 2 «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного Суда Украины от 16 апреля 2004 года N 7 «О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел»«

Письмо N 01-08/33 — Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 21.01.2009 г. N 01-08/33 «О некоторых вопросах практики применения в решении споров отдельных норм процессуального права (по материалам дел, рассмотренных Верховным Судом Украины)»

Письмо N 01-8/685 — Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 20.11.2008 г. N 01-8/685 «О практике применения в решении споров некоторых норм действующего законодательства (по материалам дел, рассмотренных Верховным Судом Украины)»

Письмо по земельным правоотношениям — Письмо Высшего хозяйственного суда Украины от 01.01.2010 г. б/н «Обобщение судебной практики рассмотрения хозяйственными судами дел по спорам, связанным с земельными правоотношениями»

Рекомендации N 04-5/120 — Рекомендации Высшего хозяйственного суда Украины от 27.06.2007 г. N 04-5/120 «О некоторых вопросах подведомственности и подсудности дел хозяйственным судам»

Рекомендации N 04-06/15 — Рекомендации Высшего хозяйственного суда Украины от 02.02.2010 г. N 04-06/15 «О практике применения хозяйственными судами земельного законодательства»

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, N 23-24 (753-754),
14 июня 2010 г.
Подписной индекс 40783