При продаже недвижимости юридическим лицом взимается налог на прибыль и НДС. Если же продавец – физическое лицо, то после сделки он обязан задекларировать доход по форме 3-НДФЛ и уплатить соответствующий налог.
Для налоговых резидентов РФ действует ставка НДФЛ в размере 13% (с июля 2024 года применяется прогрессивная шкала, где базовый порог составляет 2,4 млн рублей в год), а для нерезидентов – 30%.
Также для освобождения от налога необходимо, чтобы объект находился в собственности продавца в течение минимального срока, как правило, пяти лет. Однако, существуют исключения, когда этот срок сокращается до трех лет. К ним относятся случаи получения недвижимости в дар от близкого родственника, наследования, приватизации, а также приобретения по договору пожизненного содержания с иждивением.
Трехлетний срок также применяется, если на момент регистрации сделки у продавца не было иного жилья в собственности (включая доли и совместную собственность с супругом). При этом не учитывается жилье, приобретенное продавцом (или его супругом) в течение 90 дней до продажи, согласно Федеральному закону № 210-ФЗ, действующему с 1 января 2020 года.
Например, если гражданин приобрел квартиру в декабре 2016 года, а затем еще одну в январе 2020 года, он мог продать первую квартиру до начала апреля 2020 года без уплаты налога и подачи декларации.
Срок владения недвижимостью обычно определяется по дате регистрации права собственности, указанной в свидетельстве или выписке из ЕГРН. Однако, в некоторых случаях применяются особые правила расчета. Если квартира получена по наследству, срок отсчитывается со дня смерти наследодателя, за исключением случаев наследования супругом после смерти другого супруга (если имущество было приобретено в браке) – тогда срок считается с момента регистрации права собственности. Для приватизированных до 1 января 1998 года квартир срок владения считается с даты приватизации, а для приватизированных позже – с момента регистрации права собственности. Такой порядок установлен п. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ и подтвержден письмами Минфина.
Налоговое обязательство появляется в ситуации, когда не выполнены требования к минимальному периоду владения жильём. В таком случае, налоговый платёж производится до 15 июля года, идущего за годом совершения сделки купли-продажи, а декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля в налоговый орган по месту регистрации. За просрочку подачи декларации предусмотрена санкция в виде пяти процентов от суммы налога, начисляемых за каждый месяц задержки, с ограничением в тридцать процентов и минимальным порогом в одну тысячу рублей. При несвоевременной оплате налога взимается штраф, составляющий сорок процентов от неуплаченной суммы, или, если налог рассчитан верно и декларация представлена вовремя, налоговая инспекция вместо штрафа начисляет пени.
Соответственно, налог от продажи недвижимости не взимается с гражданина, если выдержан установленный минимальный период владения – пять лет, или в некоторых случаях – три года. В каждом конкретном случае важно учитывать правила расчёта этого срока и основания приобретения объекта в собственность.
Представленные сведения имеют исключительно информационный характер и не должны рассматриваться как персональная инвестиционная рекомендация.