Времени на представление документов по сделке станет больше

Правомерно ли истребование налоговым органом документов вне рамок проверок?

Статья 93.1 Налогового кодекса это допускает, но полномочия налогового органа не безграничны

Широкие полномочия налогового органа и их ограничения

Налоговому праву присущ императивный характер норм (т.е. эти нормы не допускают выбора, требуют безусловного исполнения). В этом несложно убедиться, ознакомившись с содержанием ст. 23 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает обязанности налогоплательщиков. Одной из них является обязанность представлять в налоговые органы и их должностным лицам в случаях и в порядке, которые предусмотрены НК РФ, документы, необходимые для исчисления и уплаты налогов, сборов, а также документы, подтверждающие правильность такого исчисления и своевременность уплаты (удержания и перечисления). Уже из содержания одной этой статьи очевидно наличие расширенных полномочий налогового органа по отношению к налогоплательщикам.

В соответствии со ст. 93.1 НК РФ должностное лицо налогового органа, проводящее налоговую проверку, вправе истребовать у контрагента, у лица, которое осуществляет (осуществляло) ведение реестра владельцев ценных бумаг, или у иных лиц, располагающих документами (информацией), касающимися деятельности проверяемого налогоплательщика (плательщика сбора или страховых взносов, налогового агента), эти документы (информацию), в том числе связанные с ведением реестра владельца ценных бумаг. Следующим же пунктом указанной статьи допускается истребование документов при рассмотрении материалов налоговой проверки. А далее предусматривается возможность истребования документов (информации) и вовсе вне рамок проверок.

Несмотря на широкие полномочия налогового органа, законодатель предусмотрел и ограничения. Так, в НК РФ установлено, что налоговый орган вправе истребовать документы (информацию) вне рамок налоговых проверок только при возникновении обоснованной необходимости относительно конкретной сделки и при указании сведений, позволяющих идентифицировать эту сделку.

По нашему мнению, наличие четкого механизма истребования и его оснований благоприятно отразилось бы на правоприменительной практике и уменьшило бы количество негативных последствий, с которыми сталкиваются налогоплательщики после того, как получают такие требования, будучи зачастую не осведомленными о законности истребования, порядке исполнения и последствиях непредоставления документов (информации).

Чтобы определить правомерность истребования налоговым органом документов вне рамок налоговых проверок, следует разобраться в трех аспектах. Рассмотрим каждый из них.

Какой налоговый орган может истребовать документы?

С 2007 г. Министерство финансов придерживается единообразного подхода и неоднократно давало разъяснения в письмах от 6 августа 2019 г. № 03-02-08/59105, от 22 января 2014 г. № 03-02-07/1/2057, от 19 апреля 2007 г. № 03-02-07/1-190 и от 29 марта 2007 г. № 03-02-07/1-146. Так, ведомство сообщило, что налоговый орган, осуществляющий налоговые проверки или иные мероприятия налогового контроля, может направлять поручение об истребовании документов (информации), касающихся деятельности проверяемого налогоплательщика (плательщика сбора или страховых взносов, налогового агента), в налоговый орган по месту учета лица, у которого должны быть истребованы указанные документы (информация).

На основании п. 4 ст. 93.1 НК РФ требование о представлении документов (информации) направляется лицу налоговым органом, в котором лицо состоит на учете по месту своего нахождения. При этом положения указанной статьи не обязывают направлять названное требование исключительно тем налоговым органом, в котором лицо состоит на учете. ФНС России в Письме от 8 августа 2013 г. № АС-4-2/14488 разъяснила, что налоговый орган вправе направить документ, который используется при реализации им своих полномочий в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, по любому месту учета лица налоговым органом, в том числе в налоговый орган по месту учета обособленного подразделения организации. Верховный Суд РФ закрепил указанный подход в Определении от 16 ноября 2018 г. по делу № А76-34609/2017.

Следовательно, истребовать документы (информацию) может как налоговый орган, проводящий налоговую проверку или иное мероприятие налогового контроля, так и налоговый орган по месту нахождения лица, у которого истребованы документы (информация).

Дополнительно следует отметить, что положения ст. 93.1 НК РФ не содержат оснований для ограничения истребования документов только первым контрагентом проверяемого налогоплательщика и запрета на истребование документов по цепочке сделок у последующих организаций, а также запрета на истребование сведений об обстоятельствах финансовой деятельности контрагентов и о должностных лицах, контролирующих от имени контрагента финансовые потоки. К такому выводу пришел Верховный Суд РФ в Определении от 6 августа 2018 г. № 309-КП8-10528 по делу № А60-59810/2017.

Отождествляет ли законодатель документы и информацию?

Из контекста статьи кажется, что понятия эти если не тождественны, то очень схожи. Чтобы разобраться в данном вопросе, необходимо проанализировать иные нормы НК РФ и обратиться к другим законодательным актам.

Однозначно можно утверждать, что документ – это надлежащим образом оформленная информация, по форме и содержанию отвечающая тем или иным требованиям, обычно имеющая определенный срок хранения. Следовательно, документ содержит информацию, но информация – не всегда документ. Информация – более широкое понятие по отношению к документу. Можно предположить, что именно по этой причине законодатель в ст. 129.1 НК РФ предусматривает ответственность за неправомерное несообщение сведений налоговому органу (а не за непредоставление документов).

Применение ответственности, предусмотренной ст. 129.1 НК РФ, ввиду отсутствия единообразия в терминологии не могло не стать причиной судебного прецедента. Так, Постановлением Президиума ВАС РФ от 5 февраля 2013 г. № 11890/12 было установлено, что неправильная квалификация налогового правонарушения является основанием для признания решения налогового органа в части привлечения к ответственности недействительным.

Из анализа ст. 93.1 НК РФ становится ясно, что законодатель все-таки разграничил понятия «документы» и «информация»: в п. 1, 3–5 говорится о документах и информации, а в п. 2, устанавливающем порядок истребования сведений о конкретных сделках вне рамок налоговых проверок, упоминается только о предоставлении информации. Таким образом, вне рамок налоговых проверок налоговый орган вправе истребовать только информацию. Соответственно, понятия «документы» и «информация» не тождественны.

Что значит обоснованная необходимость?

Чтобы разобраться в этом вопросе, необходимо обратиться к правоприменительной практике. Особого внимания заслуживает Решение Арбитражного суда г. Москвы от 5 октября 2020 г. по делу № А40-211149/18-115-4949.

Кратко – о сути дела: ООО «Артек» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением о признании недействительным требования налогового органа о представлении документов (информации) на основании ст. 31 и п. 2 ст. 93.1 НК РФ. Судами было установлено, что налоговый орган запросил документы (информацию) за период с 2015 по 2017 г. При этом в отношении налогоплательщика не проводилась выездная проверка, т.е. требование о предоставлении документов за три налоговых периода не связано с налоговой проверкой заявителя. Также судами не установлено, в отношении какой сделки или в отношении какого контрагента заявителя запрошена информация.

После длительного рассмотрения дела суд кассационной инстанции направил его на новое рассмотрение, результатом которого и явилось указанное выше решение Арбитражного суда г. Москвы. Арбитражный суд Московского округа, отменяя судебные акты, указал, что в целях соблюдения баланса между правом налогового органа выставить требование и обязанностью общества его исполнить содержание требования должно однозначно свидетельствовать о том, что обязанность представить документы (информацию) возложена на общество законно и налоговому органу действительно необходимо было их получить.

Отсюда можно сделать вывод, что обоснованная необходимость включает следующие составляющие:

мероприятие налогового контроля, в ходе которого требуются запрашиваемые документы (информация);
указание контрагента или конкретной сделки.

Представители юридической науки справедливо отмечают, что при указании контрагента, сведения о котором запрашивает налоговый орган, должна проводиться налоговая проверка 1 . Если налоговый орган указывает на совершение конкретной сделки, направляя требование о предоставлении документов (информации), действия налогового органа правомерны. Причины определения периода, к которому относятся истребуемые документы, не влияют на правомерность истребования документов вне рамок налоговой проверки относительно конкретной сделки (Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2020 г. по делу № А45-15387/2020).

Отметим, что, несмотря на длительное применение ст. 93.1 НК РФ, единообразия правоприменительной практики не выработано. Так, некоторые суды занимают позицию, согласно которой для налогового органа не имеет значения обоснованность. Например, отсутствие в оспариваемом требовании указания на проведение мероприятия налогового контроля и причин для истребования документов не свидетельствует о недействительности требования, поскольку данный недостаток носит формальный характер и не пресекает полномочия налогового органа, которые прямо предусмотрены ст. 93.1 НК РФ (Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 сентября 2020 г. по делу № А45-15387/2020).

Таким образом, применение п. 2 ст. 93.1 НК РФ само по себе безоговорочно не возлагает обязанности на налогоплательщика. Более того, применение этого пункта налоговым органом для целей, не указанных в НК РФ, является заведомым превышением им своих полномочий.

1 Брызгалин А.В., Анфёрова О.В. Представление информации по запросу налогового органа // Налоги и финансовое право. – 2015. – № 5. – С. 102–105.

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.

«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю», — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете. «Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится», — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.

На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку. Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство. «Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты», — говорит Овчинникова.

На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса. Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ). «Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.

Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки. Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более. «Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%», — вспоминает Овчинникова.

Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки. А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге. Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.

В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.

Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи. «Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора. Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится. Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года. Предъявить в судебном порядке требование о понуждении другой стороны к заключению договора можно в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.

Как составить ответ на требование ФНС о даче пояснений

Компания, работающая не первый год, наверняка хоть раз сталкивалась с требованиями ФНС. Требования инспектор ФНС может выставить по различным причинам: из-за ошибок в декларациях, низкой налоговой нагрузки или при встречной проверке вашего контрагента.

Какой бы ни была причина, не стоит игнорировать требование из налоговой инспекции. В противном случае у компании могут заблокировать счет или прийти с проверкой.

Форма и сроки ответа на требование налоговой инспекции

Обычно ФНС указывает в требовании срок, в течение которого нужно представить документы или/и письменное пояснение.

Требования приходят как в бумажном виде по почте, так и в электронном. Формат требований зависит от того, как отчитывается конкретный налогоплательщик.

Следуя нормам законодательства, ответ на требование налоговой нужно подготовить и отправить в течение пяти рабочих дней (п. 3 ст. 88 НК РФ). Чаще всего ответ пишется в произвольной форме, но налогоплательщики могут взять за основу рекомендуемую форму ответа (Письмо ФНС РФ от 07.04.2015 № ЕД-4-15/5752).

Если требование налоговой о представлении документов или пояснений пришло в электронном виде, не забудьте отправить квитанцию о приеме. На это организации отводится шесть рабочих дней (п. 5.1 ст. 23 НК РФ).

Срок ответа на требование ИФНС о даче пояснений фиксированный. В исключительных случаях налоговая инспекция может его изменить. Также увеличить срок для представления документов ФНС может по просьбе налогоплательщика, но для этого должны быть веские причины (болезнь ответственного лица, большой объем истребуемых документов и пр.).

Сдавайте электронную отчетность, передавайте ответы на требования в налоговую через интернет. Экстерн дарит вам 14 дней бесплатно!

Основные причины требований и варианты ответов

Обычно требованию налоговой предшествует камеральная проверка какой-либо декларации.

Что вызовет подозрение инспектора и заставит его прислать требование:

В уточненной декларации вы уменьшили сумму налога (применимо к любому виду налога). Конечно, это может быть вполне правомерное обоснованное действие. Однако, показывая налог к уменьшению, будьте готовы объяснить причину и представить документы.
В декларации по НДС заявлен налог к возмещению из бюджета. ФНС невыгодно возмещать вам средства, поэтому вполне закономерно, что инспектор должен убедиться в законности вашего требования. Будьте готовы представить копии всех счетов-фактур.
Превышена безопасная доля вычетов по НДС.
Низкая налоговая нагрузка.
В декларации нарушены контрольные соотношения.
В декларации показан убыток.
Поставщик не отразил у себя операцию по НДС.
Встречная проверка. Когда проверяют вашего контрагента, ФНС, чтобы убедиться в законности сделки, требует копии документов у обеих сторон.

Мы привели наиболее распространенные причины требований ФНС. На практике их гораздо больше.

Если вы считаете, что требование налоговой несправедливо, нужно все равно написать пояснение. В пояснении вы можете сослаться на статьи НК РФ и обосновать свою позицию. Случается и такое, что налоговый инспектор неправ. Нужно отстаивать свою позицию.

Иногда к требованию нужно приложить опись документов. Делается это, если документы налогоплательщик приносит лично или отправляет «Почтой России».

Образец описи документов в налоговую по требованию:

Книга продаж за I квартал 2021 года
Книга покупок за I квартал 2021 года
Счет-фактура (на предоплату) № А0000000001 от 25.05.2021
Счет-фактура № 2172 от 17.06.2021
Товарная накладная № 2172 от 17.06.2021

Как сшить документы для налоговой по требованию? Налогоплательщик обычно сшивает представляемые документы вместе с описью. Правил сшивания нет. Главное, заверить все копии документов для налоговой инспекции соответствующим образом.

Как такового образца пояснительной записки в налоговую по требованию не существует. Вид пояснения будет напрямую зависеть от содержания требования и его причин.

Подведем итоги. Сроки представления пояснений по требованию налоговой инспекции закреплены в НК РФ. Также эти сроки ФНС дублирует в выставляемом требовании. Ответы на требования налоговой о представлении пояснений представляются как на бумаге, так в электронном виде. Исключение — пояснения к декларации по НДС. Их обычно нужно подавать в электронном виде по ТКС.

Образец составления ответа на требование налоговой о представлении пояснений

Приведем пример ответа, если ФНС выявила расхождения выручки в двух источниках полученной информации: в декларации по НДС и декларации по налогу на прибыль.

Образец пояснения на требование в налоговую инспекцию

Заместителю начальника межрайонной ИФНС № 4
Зайковой Т. И.
От ООО «Кнопка», ИНН 6656543210
04.08.2020

На Ваше требование № 569 от 31.07.2021 поясняем следующее.

Сумма доходов от реализации товаров (работ, услуг), показанная в декларации по налогу на прибыль организаций за 6 месяцев, действительно меньше, чем сумма выручки от реализации, показанная в декларациях по НДС за I, II кварталы 2021 года. Такая ситуация возникла в связи с отражением во II квартале 2021 года операции по возврату товара поставщику (НДС в сумме 569,24 руб. был восстановлен).

К данному письму прилагаем счет-фактуру № 23 от 11.05.2021 года, подтверждающий возврат товара.

Директор ООО «Кнопка» ______________________И. Б. Останин

Как происходит процесс покупки квартиры?

Предподготовка

1. Определитесь, для чего вы покупаете недвижимость:

для собственного проживания;
для сдачи в аренду;
для сохранения накоплений;
для инвестиций.

2. Помониторьте рынок — объявления тех, кто решился на подобный шаг чуть раньше вас, дадут представление о местном рынке и сориентируют по цене, расположению, планировке будущей покупки. Если же вы продаете квартиру, то анализ рынка поможет установить адекватную цену — а значит, продажа не будет долгой.

3. Утвердите список параметров для сделки. При покупке это количество комнат, площадь, планировка, расположение. Продумайте бюджет и сценарий торга, наметив максимальную сумму, которую готовы заплатить (и заранее просчитайте вероятность получения кредита).

4. При продаже определите последующий за ней шаг (как вы распорядитесь полученной суммой) и место своего будущего проживания. Заранее решите, сколько готовы уступить покупателю.

5. Решите, будете ли вы покупать без посторонней помощи или наймете риелтора. Имейте в виду: если подобрать вариант реально и самостоятельно (хотя риелтор сделает это быстрее и точнее), то дальнейшие шаги — проверка, торги, составление и подписание договора — точно нуждаются в контроле более опытного человека. То же самое касается и продажи.

Если сделку планируется проводить при участии риелтора, то сперва заключается договор на возмездное оказание услуг. По договору проводится подбор (поиск покупателя в случае продажи) квартиры, юридическое сопровождение и оформление сделки.

Утверждение бюджета

Поиском суммы для покупки недвижимости лучше озадачиться до того, как подходящий объект будет найден. Большинство сделок в России проводится при участии банков. Если покупатель обратится в агентство, скорее всего, ему предложат варианты от банков — партнеров этого агентства.

Не всем россиянам под силу подтвердить свой доход: в ряде случаев это означает, что придется брать кредит без подтверждения дохода, для этого нужен паспорт, а также другой документ, подтверждающий личность (например, водительское удостоверение). Но тогда первоначальный взнос будет больше — не менее 50% стоимости будущего жилья.

Подбор

После того как бюджет окончательно утвержден и стал понятен размер суммы, которую покупатель потратит на покупку, пора переходить к подбору.

Покупатель самостоятельно или с помощью риелтора подбирает вариант, сперва обновив в памяти список признаков фейковых объявлений и список объектов, с которыми лучше не связываться.
Стороны договариваются о просмотре, но еще на этапе телефонных переговоров выясняют ряд вопросов, которые в большинстве случаев не оговариваются в объявлении.
При выезде на просмотр стоит воспользоваться заранее подготовленными чек-листами — так вы не забудете проверить все самое важное. Здесь список для загородного дома, а здесь — для квартиры.
На просмотре покупатель должен попросить показать правоустанавливающие документы на квартиру.

Торги и переговоры

Квартира выбрана и проверена? Стороны переходят к обсуждению деталей.

— Самое время торговаться (если вы планировали этот момент) — читайте здесь , как это делать.

— Договорившись о цене, продавец и покупатель подписывают авансовое соглашение. В нем перечисляются основные шаги грядущей сделки: когда, как и где она будет проведена, каким образом оплачена.

— При подписании авансового соглашения обычно вносится аванс (30–50 тыс. рублей). По закону он всегда возвращается, хотя часто в договорах устанавливаются различные неустойки для покупателей за отказ от сделки. И продавцы/риелторы, ссылаясь на эти пункты, пытаются аванс не вернуть. При обращении в суд такие неустойки, скорее всего, признают недействительными, а аванс в полном размере будет возвращен покупателю. Если стороны хотят материальных гарантий, нужно передавать задаток, а не аванс. Но на практике продавцы, а тем более риелторы задатки не принимают — только авансы.

— Покупатель вправе настоять на получении продавцом справок из психоневрологического и наркологического диспансеров — это делается для того, чтобы минимизировать риск оспаривания сделки. Продавцу надо посетить учреждения по месту прописки — справки выдаются в регистратуре в тот же день и подтверждают, что человек не состоит на учете.

Выход на сделку

После подписания авансового соглашения начинается следующий этап — подготовка к решению финансовых вопросов.

— Если сделка проводится с участием ипотечного кредита, потребуется оценочный альбом: специалист выезжает на фотосессию и делает специальный альбом, аргументирующий назначенную оценщиком стоимость квартиры. Она может не совпадать со стоимостью, которую заявил продавец, но, предоставляя ипотечный кредит заемщику, банк будет исходить именно из оценочной стоимости. Если выданной на основании оценочного альбома суммы кредита покупателю не хватит, придется искать дополнительное финансирование.

— Оформление ипотеки тянет за собой и необходимость получения страховки: в зависимости от ряда параметров она обойдется покупателю в пределах 0,8% стоимости покупки (часто значительно дешевле).

— Параллельно продавец собирает документы : правоустанавливающие (на основании чего квартира ему принадлежит), выписку из домовой книги или единый жилищный документ и справку об отсутствии задолженности. Все это выдает МФЦ. Продавца также попросит предоставить справки из диспансеров, согласие на сделку супруга/супруги.

— Все документы передаются в банк. Тот одобряет (или не одобряет, что случается реже) выдачу кредита, информируя покупателя, как только решение принято. Обычно это занимает три–пять дней.

Сделка

В назначенный банком день покупатель, продавец и участвующие в сделке риелторы собираются в отделении банка или у нотариуса.

— Если встреча проводится в банке, то сначала покупатель подписывает кредитный договор. Если стороны встречаются у нотариуса, то подписывается договор купли-продажи , в котором обязательно прописано, где, когда и как будет проведена оплата.

— Договор следует составить заранее — лучше сделать это при помощи нотариуса (этот вариант предпочтительнее ).

— Далее стороны переходят к процессу оплаты.

Первоначальный взнос покупатель переводит на банковский счет заранее или приносит с собой в банк.

Оплата проводится через аккредитив или банковскую ячейку. В одном из популярных банков покупателю предлагается услуга безопасных расчетов, по которой банк выступает гарантом проведения оплаты, сама оплата проводится быстрее и в отличие от аккредитива не нужно предоставлять документы для получения денег.

По сути создается отдельный счет, на котором деньги замораживаются до передачи права собственности, — своеобразный аналог эскроу: продавец не получит денег до тех пор, пока покупатель не станет новым законным владельцем недвижимости.

Переход права собственности

Если сделка проводится с использованием сервиса электронной регистрации, покупатель и продавец подписывают заявления о регистрации перехода права собственности. Через несколько дней им на почту и мобильный телефон приходит сообщение, что регистрация перехода права собственности прошла. С недавнего времени покупателю приходит только ссылка на скачивание выписки из ЕГРН.

Если договор заключен у нотариуса, то тот сам отправит его на регистрацию, а покупатель потом получает подтверждение, что электронная регистрация прошла. При этом договор с подписями остается на руках у сторон. Нотариус получает в электронном виде выписку из ЕГРН (чтобы получить ее в бумажном виде с синими печатями Росреестра, следует обратиться в МФЦ).

Участники сделки вправе не использовать электронную регистрацию, а подать документы в Росреестр через МФЦ.

Электронная регистрация проходит в течение трех–пяти дней, а через МФЦ — в течение 10 дней. Если сделка проводится с использованием электронной регистрации, то и покупатель и продавец обязательно оформляют электронные подписи для того, чтобы использовать их при подписании договора купли-продажи.

Завершающий этап — передача квартиры и составление акта приема-передачи , который является одним из основных документов, подтверждающих сделку.

Второй важнейший документ — расписка или выписка по счету, подтверждающая поступление средств.

Редакция Циан.Журнала благодарит за помощь в подготовке материала руководителя офиса «Щелковское» агентства «Инком-Недвижимость» Галину Лукичеву.

Продаем автомобиль правильно: пошаговая инструкция

Рано или поздно приходит время, когда водитель решает поменять свой автомобиль. Он может заняться его продажей сам или обратиться в автосалон, используя систему трейд-ин. Тогда автомобилист отдает свою старую машину, а за новую получает значительную скидку по условиям акции и специальным предложениям.

Например, в автосалонах Nissan по такой системе можно выбрать скидку 30 000 руб. на новое авто, снижение цены КАСКО за 1 год или до минус 2% годовых по кредиту, а производители KIA уменьшат стоимость нового автомобиля на 80 000 руб. при сдаче старого.

В этой статье мы разберем, как правильно и легко продать машину самостоятельно.

Шаг 1. Подготовка автомобиля к продаже

В первую очередь водитель должен привести в порядок машину, исправить мелкие недостатки, которые могут броситься в глаза при покупке: заменить перегоревшие лампочки, устранить стук в подвеске и т.п. При фотографировании следует делать четкие снимки и не маскировать недочеты – так у покупателя будет больше доверия к хозяину автомобиля.

Шаг 2. Поиск покупателя автомобиля

При размещении объявления на сайте для продажи владельцу нужно максимально точно заполнить данные по комплектации, в особенности – VIN автомобиля: его отсутствие может вызвать подозрение у покупателей. Если машина долго не продается, то следует чаще обновлять описание и загружать новые фото, чтобы привлечь внимание клиентов. Также водитель должен следить за тем, чтобы телефон был включен и находился в зоне доступа для быстрого контакта с потенциальными покупателями.

Шаг 3. Заключение договора купли-продажи авто

Чтобы оформить сделку при покупке машины, нужно составить в письменном виде договор купли-продажи в трех экземплярах: один для продавца, другой для покупателя, а третий для ГИБДД. Также стороны составляют акт приема-передачи, в котором подтверждается, что покупатель получил все принадлежности и документы на машину.

После покупки покупатель и продавец вносят сведения в ПТС и расписываются в нем. Чтобы не сомневаться в подлинности денег от покупателя, лучше внести их на свой счет в банке после заключения договора. Тогда сотрудник проверит их бесплатно. Для удобства по ссылкам ниже можно скачать образцы договора купли-продажи и акта приема-передачи автомобиля: Пример договора купли-продажи и Акт приема-передачи ТС.

Шаг 4. Передача автомобиля и документов на него

Подписав договор и получив деньги, продавец передает покупателю ключи от машины, запасное колесо и другие приспособления, а также необходимые документы:

свидетельство о регистрации транспортного средства;
ПТС (при отсутствии электронного документа);
диагностическую карту (при ее наличии);
гарантийную (сервисную) книжку;
инструкцию (руководство) по эксплуатации машины;
гарантийные талоны и инструкции по эксплуатации на дополнительно установленное оборудование.

Шаг 5. Проверка переоформления машины на нового владельца

Если новый собственник не перерегистрирует на себя авто в ГИБДД в течение 10 дней с момента покупки, то прежний владелец будет получать его штрафы. Но полицейский или суд отменит наказание, если водитель предоставит в центр фиксации нарушений или суд договор купли-продажи, акт приема-передачи, страховку, договор аренды или лизинга машины, показания свидетелей или водителя, согласно ч. 2 ст. 2.6.1 КоАП «Административная ответственность собственников авто».

Бывший владелец вправе обратиться с заявлением и договором купли-продажи для прекращения учета машины. Тогда номера и свидетельство о регистрации признают недействительными, а ПТС объявят в розыск.

Но не всегда одного договора купли-продажи достаточно, чтобы не платить штраф за нарушение ПДД новым собственником. Так, машина «Скания» весом более 12 т., собственником которой является Инна Михайлова*, повторно проехала по дороге общего пользования без маршрутной карты. Тем самым причинила вред трассе, что является нарушением по ч. 1 ст. 12.21.3 КоАП (название статьи ну очень длинное, а сокращение дублирует описание нарушения выше, поэтому я его здесь не записала). Это зафиксировала камера, а инспектор автодорожного надзора выписал владельцу штраф 10 000 руб.

Михайлова не согласилась с решением инспектора и подала жалобу в Поспелихинский районный суд Алтайского края. Она говорила, что продала машину ООО «Бетон-Стройсервис», приложила копию соответствующего договора, поэтому не ехала на машине в момент фиксации нарушения. Судья Наталия Антонова раскритиковала эти доводы, поскольку только договор не подтверждает факт снятия с учета транспортного средства.

Помимо этого, согласно карточке учета транспортного средства, владельцем «Скании» является Инна Михайлова. Также она не предоставила документы, подтверждающие факт передачи машины ООО «Бетон-Стройсервис», и не сообщила о договоре оператору взимания платы, поэтому суд оставил штраф в силе. Михайлова с решением суда согласилась и не обжаловала его (дело №12-2/2020).

Кроме того, следует учитывать, что до переоформления машины бывший собственник обязан оплачивать транспортный налог, который впоследствии можно взыскать через суд с покупателя. Так, Сергей Демин* обратился в Шемышейский районный суд Пензенской области с иском к Павлу Рылову* о взыскании денег. Истец указал, что в ноябре 2016 года он продал иномарку ответчику, но он до сих пор не зарегистрировал ее на себя. В 2018 году он снял ее с учета, но Рылов на себя ее не оформил. Впоследствии Демин получал извещения из налоговой о необходимости уплатить транспортный налог за 2017 и 2018 годы. Он добросовестно погасил задолженность за нового собственника в сумме 57 008 руб. Так как истец не пользовался машиной и передал ее Рылову, то считал, что теперь эти затраты ему должен возместить ответчик.

Судья Юлия Угрушева установила, что когда Демин фактически исполнил обязанность нового владельца и заплатил за него транспортный налог, Рылов неосновательно обогатился. Кроме того, истец направлял ответчику претензию, по которой он затем передал ему 10 000 руб. То есть Рылов согласился с тем, что имеет задолженность перед Деминым, а доказательств иного суду не представил. По этим основаниям судья удовлетворила требования бывшего собственника. Ответчик жалобу на решение подавать не стал (дело №2-62/2020).

Эксперты рассказали об особенностях продажи автомобиля

Адвокат и автоюрист Сергей Радько поясняет, что продавцу следует указывать реальную цену автомобиля в договоре купли-продажи, а не заниженную для уменьшения налогов. Иначе при расторжении сделки автомобилист может рассчитывать лишь на получение этой небольшой «официальной» суммы. «Лучше, чтобы за продавцом не числилось неоплаченных штрафов, поскольку в любой момент до обращения покупателя в ГИБДД может прийти запрет от судебных приставов на совершение регистрационных действий с автомобилем», – добавляет эксперт.

Руководитель юридического отдела Общества защиты прав автомобилистов Равиль Ахметжанов обращает внимание, что иногда владелец переделывает машину «под себя», делая ее причудливой и красивой. В этом случае он изменяет ее конструкцию и должен внести соответствующие сведения в ПТС. Если после продажи выяснилось, что прежний собственник этого не сделал, то покупатель сможет поставить на учет автомобиль после оформления изменений. Эксперт замечает, что если такие новшества будут недопустимы, то машину вовсе нельзя будет зарегистрировать.

Рубрика «Вопрос–ответ»

Адвокат и автоюрист Сергей Радько отвечает, что покупатель вряд ли сможет добиться в суде расторжения договора или оплаты за счет продавца стоимости ремонта автомобиля. Но для этого нужно, чтобы при осмотре машины у него не было претензий и он знал возраст и пробег автомобиля. А также требуется, чтобы передача авто была оформлена соответствующим актом, где указано отсутствие претензий к его техническому состоянию.

Адвокат и автоюрист Сергей Радько говорит, что бывшему собственнику необходимо обжаловать постановления о наложении штрафов в ГИБДД или суд, ссылаясь на то, что в момент фиксации автомобилем управлял новый собственник. Для этого следует приложить документы о продаже машины (договор купли-продажи, ПТС с соответствующими отметками). «Также можно обратиться в ГИБДД с заявлением о прекращении учета в связи с его отчуждением», – отмечает эксперт.

Адвокат и автоюрист Сергей Радько поясняет, что получение решения через три месяца не лишает возможности обратиться с жалобой в суд по месту совершения нарушения. При этом крайне желательно после этого уведомить АМПП о жалобе, чтобы сотрудники не направили постановление в службу судебных приставов. Иначе они спишут деньги со счетов, а вернуть их из бюджета будет крайне затруднительно.

Адвокат и автоюрист Сергей Радько отвечает, что распорядиться автомобилем в данной ситуации не получится. Факт регистрации машины на мужа может означать, что транспортное средство является его личной собственностью, продать которую без его согласия невозможно.

Адвокат и автоюрист Сергей Радько говорит, что владелец может продать автомобиль, не регистрируя его за собой. ГИБДД оформляет не право собственности, а само транспортное средство, поэтому неисполнение этой обязанности бывшим владельцем не влечет невозможность распоряжения им.