При сдаче внаем арендованного жилья не нужно платить НДС

Ип аренда квартиры

Я сдаю квартиру в аренду. Квартира досталась по наследству. Хочу, чтобы доходы с аренды квартиры получал мой сын, зарегистрировав его в качестве ИП. Какие шаги для этого надо предпринять?

Могу ли я сдавать квартиру в краткосрочную аренду иностранным гражданам?

Квартира находится в аренде по договору с правом сдачи в субаренду. Я ИП. Налоги плачу.

Я сдаю собственную квартиру в аренду и плачу 13% налогов от дохода как физическое лицо

Если я буду сдавать в аренду квартиру как индивидуальный предприниматель (ИП), при этом снимать для жилья другую квартиру, то будет ли вычитаться из налогооблагаемой базы ИП сумма, затраченная на съем чужой квартиры?

Другими словами, 6% налога будет взиматься от суммы получаемой от арендной платы или от разницы (доход от аренды минус затраты на съем квартиры для себя как ИП)?

Оформляю ИП, планирую сдавать квартиры в аренду посуточно, одна квартира находится в моей собственности, две в собственности отца. Подскажите какую систему налогообложения выбрать. С нанимателями заключать договор найма или аренды (если некоторые из них командировочные)? Нужно ли в налоговой указывать адреса квартир? Спасибо.

Собственник квартиры — муж.

У жены (брак зарегистрирован) есть ИП. Виды деятельности предполагают и сдачу квартиры в аренду.

Можно ли заключать договор аренды квартиры мужа на ИП жены и платить налог в 6%.

Благодарю за ответ.

Я ИП сдаю в аренду квартиру, могу ли я получить наличными оплату за аренду квартиры.

Два собственника квартиры (муж и жена) по 1/2 доле. Задача сдать квартиру в аренду ИП. Фактически квартира является офисом: ремонт под офис, первый этаж, отдельный вход. Уже использовалась мужем как собственный офис турфирмы. Вопросы:

— можно ли сдать под юридический офис?

— на кого лучше оформить договор (муж ИП), чтобы платить налог?

— что грозит если проверяющие органы и обнаружат офис при договоре об аренде квартиры?

— что нужно от второго собственника квартиры?

ИП собирается сдавать не собственную квартиру в аренду сотруднику фирмы которая будет оплачивать аренду квартиры за своего сотрудника на расчетный счет ИП. Право на сдачу квартиры в аренду подтверждено оформленной нотариальной доверенностью. Как оформить договор с собственником чтобы налоги платил только ИП?

Можно ли оформить ИП для сдачи квартиры в аренду по упрощенке 6%, но при этом не имея договора аренды с арендатором?

Есть квартира, которой владеют в равных долях три собственника. Двое заключили с третьим Договор безвозмездного использования квартиры с правом сдачи ее в аренду. Третий, являясь ИП, сдал всю квартиру как ИП. Каковы налоговые последствия (НДФЛ и налог на доходы ИП) для всех трех собственников квартиры?

У меня есть ИП на аренду квартиры. Сейчас я заключаю договор аренды с организацией, которая готова платить за меня как за физ. лицо подоходный налог. Как быть с ИП? Что выгоднее: заключить договор на ИП или закрыть ИП? Спасибо.

Собственник квартиры — Физик, куплена квартира в 2017 году, три года физик через свое ИП сдавал квартиру в аренду. Куплена квартира была за 10 млн. Сейчас желает физик продать квартиру за 15 млн, но квартира сдавалась в аренду. Идет ли она под имущество, которое участвовало в коммерческой деятельности? Какие налоги придется заплатить?

ИП приобрело квартиру, для сдачи в аренду, будет ли квартира являться основным средством?

Если да то при продаже данной квартиры как правильно исчислять НДС?

заранее благодарна, Елена.

Вопрос по поводу сдачи квартиры в аренду иностранцу (белорус, женат на полячке)-собираются жить в МОСКВЕ на долгий срок. 1. Несу ли я Как-то собственник квартиры какую либо ответственность если я его не регистрирую в квартире? 2. Что лучше оформить (аренда на 12 месяцев)-ИП или просто оплатить налог? Спасибо.

Я уже задавал вопрос. Могу ли я являясь ИП сдать в аренду другому ИП квартиру, принадлежащую моей жене на правах собственности. Нотариальное согласие жены на сдачу в аренду квартиры жены в аренду у меня имеется.

Могу ли я как ИП сдать квартиру своей жены, принадлежащей ей на правах собственности, в аренду другому ИП. Нотариальное согласие жены о сдачи ее квартиры в аренду у меня имеется.

Я не собственник квартиры. Но хочу открыть ИП на посуточной аренде квартир. Можно так?

Планируем сдать квартиру в аренду. Узнали, что налоги можно платить либо как ИП 6%, либо как частное лицо 13%. При продаже квартиры через 5 лет собственности, надо ли будет платить налог на прибыль 13% (так как объект использовался для извлечения прибыли) в обоих случаях или только в случае аренды через ИП?

Для того чтобы сдавать в аренду свою квартиру нужно ип, и нужно ли платить налог за сдаваемую квартиру. Если не выполняются условия договора аренды суд на чьей стороне?

Вопрос по ИП деятельности. Оформила кассовый аппарат для выдачи чеков клиентам. По ОКВЭД веду деятельность: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом (68.20). Вопрос: могу ли я в настройках кассы указывать вид услуги: «аренда номера»?

Или только строго: «аренды квартиры, комнаты»?

Какие правила действуют, если ИП сдаёт квартиру в аренду по суточно а если квартир 2-3? Как я могу принимать арендную плату не используя кассовый аппарат (у меня его нет)? При сдаче ИП квартиры в аренду он (кассовый аппарат) нужен или нет, и где он должен стоять или можно использовать переносной вариант?

Владелец квартиры, не являясь ИП и не платя налоги, сдает квартиру в аренду (нам). Какие санкции могут быть применены к владельцу и к его имуществу (сдаваемой квартире) в данном случае?

Я — единственный собственник квартиры, которую хочу сдавать в аренду. У меня ИП.

В квартире зарегистрированы двое (я и бабушка) при этом бабушка на самом деле живет отдельно.

1. Как мне юридически правильно сдать квартиру в аренду?

2. Могу ли я это сделать, не уведомляя бабушку?

3. Может ли бабушка запретить сдавать квартиру в аренду?

Можно ли оформить трудовой стаж с помощью сдачи квартиры в аренду: зарегистрироваться как ИП и платить с аренды налоги и взносы в пфр. Будет ли это считаться трудовым стажем?

Можно ли заключение безвозмездного договора (например с фразой о том что можно сдавать в аренду квартиру для поддержания в порядке и текущем ремонте) гр.Белоруссии (хозяин) с местным (РФ) ИП (налогообложение УСН) для последующего официального заключения договора аренды этой квартиры и переплаты налога по ставке 6%.

ИП сдает свои квартиры в аренду. Соответственно платит налоги согласно УСН (6%). Одну из квартир решил продать. Вопрос: обязан ли он заплатить налог в этом случае? Квартира в собственности более 3-х лет.

Собственник квартиры, гражданин РФ, временно проживает за границей. Есть ли форма доверенности, по которой его квартиру в аренду может сдавать родственник, проживающий в РФ, причем зарегистрировав ИП именно для сдачи этой квартиры в аренду?

Если это запрещено, можно ли зарегистрировать ИП гражданину РФ онлайн?

В 2003 г. в МКД взято в аренду под хоз нужды (под коммерцию не подходит) помещение находящееся прямо под моей квартирой. Все сети квартиры проходят через арендуемое помещение. Обратился в город с запросом выкупа. Сказали надо расторгнуть договор аренды, затем взять в аренду как ИП, а через два года выкупить с преимущественным правом. Аренду насчитали дорогую. За два года выплачу его стоимость. Теперь думаю, а надоели было мне 17 лет назад оформлять договор аренды? Получается, что город мне сдавал в аренду помещение не имея на него права? На момент заключения договора аренды в доме приватизированных квартир было много. Спасибо за ответ.

Моя жена – ИП на УСН, вид деятельности – сдача в аренду собственного жилья, сдача в аренду чужого жилья и консультирование.

Она хочет продать квартиру.

Владеет квартирой более 5 лет.

Будет ли она освобождена от уплаты налога с продажи квартиры как физическое лицо или должна будет платить налог с продажи квартиры как ИП?

Требуется ли платить налог 6% (УСН доходы) с продажи квартиры, которая сдавалась в аренду (вид деят-ти указан в ОГРНИП моего ИП как 68.20.1 Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом), основной вид деятельности ремонт компьютеров, продажа недвижимости отсутствует среди видов деятельности. Договора заключались от физ лица. Чеки пробивались в онлайн кассе зарегистрированной на ИП, с наименованием — аренда квартиры. На квартиру не подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физ лиц, в связи с её использованием в предпринимательской деят-ти. Или же следует платить 13% с дохода, поскольку прошёл 1 год с покупки.

Как сдавать и арендовать недвижимость, если ты предприниматель

01 января 2021 Пригодится для: Предприниматели

Правила сдачи недвижимости в аренду для предпринимателей на упрощёнке и общей системе отличаются. На общей системе можно сдавать сколько угодно квадратных метров и статус арендатора значения не имеет. А вот на едином налоге есть ограничения.

Аренда на едином налоге

В законодательстве для предпринимателей-единщиков установлен ряд ограничений по сдаче недвижимости и земли в аренду.

ФЛП Физическое лицо — предприниматель на едином налоге могут сдавать в аренду или субаренду строго лимитированное количество квадратных метров (пп. 291.5.3 НКУ):

  • жилые помещения (квартиры, дома) до 400 кв. м;
  • нежилые помещения (магазины, подвалы, склады, места на рынках, офисы) до 900 кв. м;
  • земельные участки до 0,2 га.

Если всё же сдаёте сверхлимитные площади в аренду как предприниматель, это считается нарушением правил пребывания на упрощёнке, полученный доход надо облагать ЕН Единый налог по ставке 15%, и вы должны перейти на общую систему.

При этом одновременно можно сдавать до 0,2 га земли, до 400 кв. м жилья и/или до 900 кв. м нежилой недвижимости.

Не все единщики могут заниматься арендой

1-я группа. Запрещено сдавать недвижимость в аренду и заниматься посредничеством в этой сфере. Поэтому если у вас есть что сдать, сдавайте не как предприниматель, а как обычное физлицо. С полученного от аренды дохода надо будет уплатить НДФЛ 18% и военный сбор 1,5% и подать декларацию о доходах физлица.

2-я группа. Сдавать в аренду можно недвижимость, которая является вашей собственностью. А ещё можете сдавать недвижимость в субаренду.

Как сдать в субаренду рабочее место

Ваши арендаторы: только ФЛП и юрлица на едином налоге и обычные физлица.

Нужно зарегистрировать код КВЭД 68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества .

Запрещено: оказывать посреднические услуги в сфере аренды (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 НКУ). Если рискнули и сдали в аренду помещение предпринимателю на общей системе — это будет считаться запрещённым доходом. Арендные платежи от таких контрагентов облагают по ставке ЕН 15%, и вы будете обязаны перейти на общую систему.

3-я группа. Можно сдавать свою и арендованную недвижимость в субаренду и работать риелтором, т. е. предоставлять посреднические услуги в этой сфере.

Нужно зарегистрировать КВЭДы: 68.20 Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества , 68.31 Агентства недвижимости , 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на основе контракта .

Как зарегистрировать новый КВЭД

Ваши арендаторы: статус значения не имеет, это могут быть предприниматели и юрлица на ЕН и ОС, население.

Сдавать недвижимость в аренду единщик может или как предприниматель, или как обычный гражданин . То есть если у вас есть складское помещение в 1700 кв. м, вы не можете 900 кв. м сдать как ФЛП, а сверхлимитные — как физлицо. Предоставить сверхлимитную площадь в бесплатное пользование тоже нельзя.

Аренда на общей системе

На общей системе лимитов и ограничений по аренде нет: можно сдавать любую недвижимость любого размера. А с полученного дохода надо уплатить 18% НДФЛ Налог на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора.

К тому же на общей системе можно уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, которые у вас есть по объекту аренды, например немалые коммунальные платежи, если прописать в договоре, что их вам возмещает арендатор. Особенно это актуально для ФЛП, которые сдают недвижимость в субаренду. Их доходом будет полученный арендный платёж, а расходами — уплаченный.

Документы, подтверждающие доход от аренды

На случай налоговой проверки у вас должны быть в наличии: договор аренды или договор субаренды, подписанные акты приёма-передачи помещения и акты предоставления услуг аренды.

Если получаете оплату наличными, обязательно надо оформлять документ о получении денег, указывать в нём сумму арендного платежа, дату. Если получаете деньги на предпринимательский счёт — выписка по счёту.

Ну и конечно, если сдаёте недвижимость как ФЛП, поступать деньги вам должны на предпринимательский счёт, а не на карту физлица.

Вы не обязаны уведомлять налоговую о том, что сдаёте недвижимость. Но если договор аренды заключаете на 3 года и больше, нужно его заверить у нотариуса и провести государственную регистрацию (ст.ст. 793–794 ГКУ).

Чтобы ФЛП-общесистемщику подтвердить расходы, должны быть договоры с коммунальщиками (по электроэнергии, природному газу, теплу, воде и т. д.), в которых вы выступаете в качестве ФЛП, а не как физлицо — владелец недвижимости; платёжные документы, акты приёма-передачи услуг.

Если сдаёте недвижимость как физлицо

Чтобы сдавать в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придётся. Арендодатели-физлица, как и ФЛП, платят налоги и отчитываются о своём доходе. Раз в год, до 1 мая, надо сдать декларацию об имущественном состоянии и доходах, в ней вы указываете свой доход как физлица, который получили в предыдущем году. А до 1 августа вам надо уплатить с этого дохода 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора.

Предприниматель арендует помещение под бизнес у физлица

Предприниматель, который арендует помещение или землю у обычного физлица и выплачивает ему деньги, становится его налоговым агентом. Арендная плата — это доход физлица, и вы обязаны удерживать и уплачивать в бюджет с арендных платежей 18% НДФЛ и 1,5% военного сбора (п. 170.1 НКУ).

Не нужно уплачивать ЕСВ Единый социальный взнос при выплате денег за аренду физлицу, потому что аренда — это не выполнение работ или оказание услуг, на оплату за которые начисляется взнос.

Для расчёта НДФЛ берётся прописанная в договоре сумма арендного платежа. Местные советы могут устанавливать минимальную арендную стоимость 1 кв. м общей площади недвижимости физлиц, решение об этом они должны принимать и публиковать на своих сайтах до начала отчётного (налогового) года. Если такое решение есть, база для расчёта НДФЛ должна быть не меньше минимальной суммы. А если минимальная стоимость не установлена, то налог рассчитывается из размера арендной платы, указанного в договоре (абз. 2 пп. 170.1.2 НКУ).

Военным сбором облагается также вся сумма платежа.

Если платите за аренду на счёт арендатора, уплачивать арендную плату, НДФЛ и военный сбор нужно одним платёжным поручением. Если отдаёте деньги наличными, налоги надо перечислить в течение трёх банковских дней после выплаты (пп. 168.1.4 НКУ).

Вы можете арендовать недвижимость в одном городе, а быть зарегистрированы предпринимателем в другом. Налоги по аренде вы всё равно уплачиваете в налоговую, где состоите на учёте (пп. 168.4.4 НКУ). И в назначении платежа на уплату НДФЛ и ВС указываете свой налоговый номер, а не арендодателя: *; 101; ИНН предпринимателя; НДФЛ с доходов других, чем заработная плата;;;

Уплаченные платежи по аренде и налоги вы обязаны показать в расчёте по форме № 1ДФ с признаком дохода:

  • «106» — лизинг, аренда /субаренда земельной доли (пая);
  • «195» — лизинг, аренда/субаренда, эмфитевзис земельного участка сельскохозназначения, имущественного пая;
  • «196» — лизинг, аренда/субаренда прочей недвижимости (офисные, торговые, складские помещения, здания и т.д.).

Подавать его нужно каждый квартал.

Что прописать в договоре аренды

Договор аренды обязательно заключать в письменном виде, и надо прописать в нём такие условия (ст.ст. 284, 286 ХКУ).

Как составить договор аренды помещения

Адрес объекта, из чего он состоит и его стоимость. Арендатор также имеет право пользоваться земельным участком, на котором находится арендованное помещение, и плата за него включена в арендный платёж. Если возле помещения есть прилегающая территория и в договоре не прописано, какая её часть передаётся в аренду, то считается, что участок переходит в пользование целиком (ч. 2 ст. 796 ГКУ).

Срок действия договора. Если срок в договоре не указан, считается, что он заключён на неопределённый срок, и любая из сторон имеет право его расторгнуть в любое время. О расторжении договора надо предупреждать арендатора или арендодателя за 3 месяца.

Если срок договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться помещением и арендодатель согласен с этим, то договор автоматически продлевается на тот же срок.

Как владелец помещения вы можете захотеть изменить условия договора, попросить арендатора съехать досрочно, но делать так можно только в строго определённых случаях (ч. 2 ст. 291 ХКУ, ст.ст. 782–784 ГКУ):

  1. Ваш арендатор закрыл ФЛП, статус стороны договора поменялся.
  2. Помещение продано, разрушилось или уничтожено.
  3. Арендатор не платит за аренду или платит, но не вовремя, и это продолжается в течение трёх месяцев подряд. В этом случае датой расторжения будет момент, когда владелец сообщил о прекращении договора арендатору.
  4. Арендатор использует помещение не по договору, не по назначению, без разрешения допустил к пользованию других лиц и пр.

Размер арендной платы и сроки её уплаты. Арендные платежи, как правило, фиксированные, и уплачивать их надо ежемесячно, к примеру с 1-го по 5-е число. Арендатор может потребовать уменьшить платёж, если состояние помещения ухудшилось не по его вине или появились форс-мажорные обстоятельства. А ещё часто стоимость аренды привязывают к курсу доллара, что должно быть прописано в договоре.

Можно отдельно прописать в договоре пункт о запрете изменять арендную плату в течение срока действия договора, кроме оговорённых ситуаций. Это будет аргументом в пользу арендатора на случай, если арендодатель захочет поднять плату. В таком случае, если договориться полюбовно не получится, предпринимателю придётся решать проблему через суд.

Есть ситуации, когда обеим сторонам удобно установить плату в виде процента от дохода, который предприниматель будет получать с объекта аренды. Такой вариант оплаты тоже возможно прописать в договоре, но в этом случае нужно чётко установить, как предприниматель будет определять базу для расчёта процента, какими документами сможет её подтвердить.

Также надо прописать сопутствующие платежи:

  • коммунальные расходы, плату за интернет, вывоз мусора, уборку помещений и пр. Чаще всего арендатор платит коммуналку отдельно от арендной платы по счетам, от своего имени заключает договоры с провайдерами и поставщиками услуг, оплачивает их стоимость отдельно. Эти платежи могут входить и в фиксированную сумму аренды, т. е. арендатор сам оплачивает все счета. Но тогда вам придётся включать эту сумму в налогооблагаемый доход. Ещё при аренде части помещения расходы надо оплачивать пропорционально арендуемой площади;
  • расходы на текущий ремонт. Может понадобиться подкрутить петли на окнах, заменить краны, почистить вентиляцию и кондиционеры — в договоре надо прописать, из чьего кармана будет оплата.

Восстановление и условия возврата арендованного имущества: кто восстанавливает помещение, если в течение срока аренды в нём что-то менялось, — предприниматель или владелец.

При заключении договора обязательно нужно взять у арендатора копии документов, подтверждающих его статус предпринимателя. Это важно для единщиков 2-й группы.

Арендодатель должен предоставить документы, которые подтверждают его право сдавать в аренду конкретную недвижимость, это может быть свидетельство о праве собственности, информация из Госреестра прав, нотариально заверенная доверенность, если физлицо действует по поручению собственника.

А если владелец недвижимости — иностранец, сдавать её он может только через уполномоченное ФЛП или юрлицо-резидента по письменному договору, они же отвечают за уплату налогов с его доходов (пп. 170.1.3 НКУ).

Договор составляют в двух экземплярах, подписывают обе стороны. Каждый должен хранить свой экземпляр. Для предпринимателя это важный документ, который подтверждает его право находиться в помещении и поможет, если вдруг возникнут спорные ситуации с арендодателем.

При сдаче внаем арендованного жилья не нужно платить НДС

Услуги по предоставлению арендодателем коммунального имущества в аренду являются объектом обложения НДС

Юрлицо использует льготу по уплате земельного налога, но в случае предоставления в аренду земельного участка оно должно уплачивать налог на общих основаниях

СХ не может использовать для хранения спирта арендованное спиртохранилище, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр мест хранения другим СХ

Налоговый агент при выплате физлицу-арендодателю суммы коммунальных платежей обязан начислить, удержать и уплатить НДФЛ

Отдельная ставка государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора оперативного лизинга движимого имущества не установлена

Субъект хозяйствования – собственник недвижимого имущества при предоставлении в аренду части помещений (отдельных комнат, офисов, квадратных метров) должен подать уведомление по ф. №20-ОПП

Если арендодателем получаются возмещения (компенсации) земельного налога и налога на недвижимость, такие средства являются составной частью арендной платы и облагаются НДС

Физлицо-«единщик» вправе сдавать часть нежилого помещения в аренду до 900 кв. метров при условии, что остальное нежилое помещение не находится в аренде

Плата за субаренду земельного участка государственной собственности не может превышать арендную плату

ЕCВ не начисляется на сумму арендной платы, выплаченной в пользу физлица по договору аренды недвижимого (движимого) имущества

Если орган местного самоуправления принял решение о новой нормативной денежной оценки земли с учетом требований относительно срока его принятия и обнародования, арендатор платит арендную плату, исчисленную с применением такой нормативной денежной оценки

Если арендодатель получает средства от арендатора в качестве возмещения расходов арендодателя, такие средства являются составной частью арендной платы и включаются арендодателем в базу налогообложения

Если оплата коммунальных платежей предусмотрена договором аренды, то возмещенная арендатором сумма коммунальных услуг плательщику единого налога полностью включается в доход плательщика единого налога от осуществления им деятельности по предоставлению недвижимости в аренду

При проведении расчетов в наличной форме за услуги по предоставлению в аренду недвижимого имущества, оплате коммунальных услуг, предусмотренных договором аренды, субъекты хозяйствования обязаны применять РРО или ПРРО

ФЛП, который предоставляет в субаренду жилые помещения только до 400 кв. метров (включительно) и/или нежилое помещение до 900 кв. метров (включительно), имеет право применять II группу ЕН при условии сдачи таких помещений в субаренду «единщикам» и/или населению

Налоговики привели правила корректировки финрезультата на налоговые разницы при наличии недоамортизированной части ремонта арендованного ОС

Сумма коммунальных платежей, которая по договору аренды возмещается арендатором отдельно от арендной платы, включается в доход юрлица-«единщика» – арендодателя

Мы уже рассматривали спорные вопросы нарушение условий договора лизинга со стороны лизингополучателя. В частности, если по инициативе лизингополучателя договор лизинга признан недействительным с момента его заключения. А как быть, если договор действителен, но лизингополучатель нарушает сроки оплаты?

В частности, собственники и землепользователи земельных участков должны выбирать такие способы использования земельных участков в соответствии с их целевым назначением, при которых собственникам, землепользователям соседних земельных участков наносится меньше неудобств

Неустойка является самостоятельной формой имущественной ответственности, которая применяется в случае (после) прекращение договора, если наниматель не выполняет обязанности по немедленному возврату вещи

Законодательством не предусмотрено в одной декларации по плате за землю одновременно определять налоговые обязательства по налогу и арендной плате

Работник приобрел автомобиль и сдал в аренду предприятию, на котором работает. Арендованный автомобиль работник использует как в рабочее, так и в нерабочее время. Как правильно вести учет горючего на предприятии?

Сумма арендной платы, выплачиваемой по договору аренды движимого (недвижимого) имущества, подлежит обложению военным сбором на общих основаниях

Налоговики привели особенности обложения НДС операции по возврату арендованного имущества после улучшения его владельцу

Согласно судебному решению, если стороны согласовали, что смена директора предприятия-арендатора является основанием для расторжения договора, он подлежит расторжению

При расчете налога с нескольких объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физического лица, к объекту налогообложения, который используется для получения доходов, льготы не применяются

Самозанятое лицо вправе включить в расходы сумму оплаченных арендных платежей за следующий год, если это предусмотрено договором аренды

Арендатор–водопользователь является плательщиком рентной платы в случае использования воды для хозяйственной деятельности, направленной на получение дохода в денежной, материальной или нематериальной формах

Сумма арендной платы, выплачиваемой по договору аренды имущества, подлежит обложению военным сбором на общих основаниях

Минфин утвердил очередные изменения в НП(С)БУ и другие нормативные акты, касающиеся бухгалтерского учета. В частности, в первичном документе реквизит «единица измерения хозяйственной операции» нужно будет указывать в денежном и по возможности в натуральных измерителях. В форме Баланса и ф. №2-мс изменили код КОАТТУ на КАТОТТГ. Эти изменения действуют с 10 августа

Аренда жилья в Австрии: законы, правила, стоимость

Австрийское законодательство лояльно к арендаторам жилья. Власти ограничивают максимальную арендную плату для каждого здания. Закон также защищает собственников жилья от неправомерных действий квартиросъемщиков. К примеру, обшарпанные и грязные стены квартирант при выезде обязан покрасить. Разбираемся в сложном правовом поле арендуемого жилья в Австрии.

Нормативные акты, регулирующие аренду жилья в Австрии

В Австрии аренда недвижимости регулируется договором между собственником жилья и арендатором. Положения договора должны соответствовать «Закону об аренде» (Mietrechtsgesetz, MRG) и общему гражданскому кодексу General Civil Code (ABGB). При нарушении законодательных норм контракт могут признать недействительным.

Есть три вида договоров аренды:

  • Краткосрочный контракт до шести месяцев 一 его условия не регулируются законодательством.
  • Контракт на определенное количество лет (befristet), но не менее трех. В пунктах договора прописывают периодичность и условия повышения платы, механизм уведомления о расторжении (минимум за три месяца), сумму депозита и проценты по нему. Действие договора продлевается по письменному соглашению за три месяца до завершения действия договора.
  • Неограниченный по времени контракт (unbefristet) 一 наиболее выгодный арендатору вариант. В основном такой тип договора применяется по отношению к старым зданиям. Отличительная черта соглашения 一 по депозиту не начисляются проценты.

Этапы заключения договора аренды

Процесс заключения договора аренды можно разделить на пять этапов. Сначала составляется проекта контракта. Это текст без подписи управляющей компании многоквартирного дома – Hausverwaltung.

Арендатор подписывает контракт в офисе маклера, и документ передается в управляющую компанию. Также арендатор оплачивает депозит (Kaution) в пользу управляющей компании.

Теперь можно въезжать. Въезд в квартиру происходит по акту, составленному с участием Hausverwaltung. Через месяц арендатор получает копию контракта, зарегистрированного в налоговой службе.

Обязанности арендодателя, которые фиксируются в договоре:

  • Передать съемщику жилье в приспособленном для проживания состоянии.
  • Сохранять переданное имущество, устранять серьезные поломки, например разрывы водопровода или утечки в трубах.
  • Ремонтировать и обслуживать общие части дома, в котором находится квартира.
  • Взимать плату, регистрировать договор в налоговой инспекции и платить налоги.
  • Собирать комиссию для решения вопросов безопасности жилья c уведомлением съемщика минимум за две недели.
  • Возместить расходы съемщика на ремонт, связанный с удалением плесени, которая появилась из‑за отсутствия вентиляции и отопления. В сложных случаях (по этим же причинам) 一 снизить арендную плату.

Что делать арендатору, если обнаружена поломка

Обнаружена поломка во время профилактической проверки жилья работниками сервиса? Запросите у них подтверждающий документ. Письменно сообщите об этом арендодателю или администрации дома и попросите скорее отремонтировать. Если владелец не выполнит ремонт в срок, сделайте это самостоятельно, а затем предъявите документы о расходах.

  • В срок и в полном объеме вносить арендную плату.
  • Бережно обращаться с имуществом и помещением.
  • Соблюдать правила проживания, в том числе по отношению к другим жильцам.
  • Своевременно (не реже одного раза в два года) обеспечивать техническое обслуживание нагревательных приборов.
  • Письменно уведомлять и получать согласие арендодателя на значительные изменения в квартире, например капитальный ремонт.

По уважительной причине, к числу которых относится снятие показателей счетчиков, оценка ущерба, съемщик обязан впускать в квартиру владельца или уполномоченных им лиц. Также собственник дома может беспрепятственно выполнять ремонтные работы, например устранять утечки, устанавливать лифт.

Депозит при аренде

Платить аванс при аренде жилья в Австрии необязательно. Вместо него предусмотрен Kaution 一 депозитная сумма, которую арендатор добровольно передает арендодателю. Депозит используется как резерв на случай невыплат арендной платы или повреждения съемного жилья в будущем.

Точная сумма Kaution определяется по согласованию сторон (3一6 месячных платежей за аренду). Подтверждением оплаты депозита является квитанция и примечание в договоре. Депозит возвращается в конце аренды или при расторжении договора.

Доказать передачу депозита без письменного подтверждения очень сложно. Размер депозита, превышающий полугодовой платеж по аренде, незаконен. Переплату должны вернуть. При этом срок исковой давности 一 10 лет с даты платежа. По прошествии данного периода забрать у арендодателя лишние евро можно будет только после разрыва договора.

Правила оплаты убытков с депозита

Возмещать из депозита разрешено только текущую стоимость сломанного или испорченного по вине съемщика имущества с учетом износа. За разбитую десятилетнюю раковину, полезный срок службы которой 30 лет, нужно заплатить только две трети стоимости. За сломанные вещи, время эксплуатации которых превысило норму, платить не придется.

Не считаются ущербом, то есть не вычитаются из депозита, дефекты, связанные с нормальным износом, 一 незначительные царапины на паркете, умеренно потертая краска на стенах, отверстия от дюбелей.

Споры об аренде и их разрешение

Конфликты и спорные ситуации в жилищной сфере рекомендуется разрешать без суда. Бесплатно помогут в Арбитражной Коллегии. Обращения принимаются в письменном виде в:

Примирению посодействуют и в Ассоциации арендаторов Mietervereinigungen (ежегодный членский взнос 一 53一61 €). Если принятое решение не устраивает хотя бы одну сторону, в течение месяца можно обратиться в суд.

Перед тем как заключить договор аренды, стоит проконсультироваться со специалистом на предмет законности условий и подводных камней. Сделать это можно по телефону, онлайн или лично. Помощь окажут в:

  • Ассоциации защиты арендаторов Mieterschutzverband. Консультация обойдется в 50 €,
  • Ассоциации защиты потребителей Verein für Konsumenteninformation,
  • Палате труда Arbeiterkammer.

Защита в жилищных спорах: 4 совета

При въезде или выезде с квартиры необходимо письменно зафиксировать состояние помещений. Рекомендуем сделать фотографии помещений, составить протокол сдачи и приемки.

Хранить квитанции об оплате арендных платежей нужно не менее трех лет. Они помогут аннулировать нелегитимные требования.

Документы о техническом обслуживании котлов и бытовой техники, необходимо хранить все время. Иногда их придется демонстрировать владельцу квартиры или дома.

Проблемы, которые связаны с эксплуатацией жилья, рекомендуем излагать на бумаге. Устные заверения необходимо включать в договор. Возможно, в будущем это поможет сэкономить на судебных издержках.

Нужен ли брокер при аренде

В законах Австрии об аренде недвижимости не прописано требование об обязательном участии брокера в сделке. Конечно, самостоятельный поиск жилья позволяет сэкономить. Однако зарубежный арендатор, как правило, слабо знаком с особенностями австрийского рынка недвижимости. В таком случае пригодится помощь брокера.

  • Брокер досконально знает рынок недвижимости Австрии, ориентируется в ценах за квадратные метры, может учесть любые пожелания клиента.
  • В портфолио брокера можно найти дома и квартиры, которых нет на доступных порталах по аренде недвижимости.
  • Брокер укажет на плюсы и минусы жилья, которое выбрал будущий арендатор. В том числе с учетом специфики района проживания.
  • Это профессиональный посредник между собственником жилья и арендатором. Он умеет дипломатично вести споры и договариваться об оптимальной для сторон цене.
  • Брокер хорошо знает юридические и бюрократические тонкости заключения договора аренды, заполняет их с помощью типовых форм, сохраняя важные нюансы сделки.
  • Он ориентируется не только в базовых арендных платежах, но и в дополнительных расходах, например в суммах коммунальных платежей.
  • Брокер выполняет роль переводчика, что позволяет прояснить все нюансы контракта аренды, если вы недостаточно хорошо владеете немецким языком. Во многих агентствах недвижимости, ориентированных на иностранцев, брокеры владеют не только английским, но и русским языком.

При работе с брокером арендатор не рискует деньгами 一 услуги брокера оплачиваются по факту подписания соглашения об аренде. Поэтому специалист по недвижимости заинтересован в максимально быстром поиске подходящего объекта.

Больше всего помощь брокера видна в крупных городах Австрии, особенно в Вене. Спрос в столице превышает предложение, и хорошие квартиры, арендатор которых хочет сменить жилье, часто передаются только «своему» риэлтору или друзьям по знакомству. Работа с брокером открывает доступ к таким предложениям.

Обязанности брокера при аренде недвижимости

В целом обязанности брокера в Австрии мало чем отличаются от работы агентов по недвижимости в других странах.

Брокер устанавливает контакты между будущим квартиросъемщиком и арендодателем. Если он также действует в интересах арендодателя, то обязан сообщить об этом будущему арендатору до заключения договора. Аналогично 一 если брокер находится в семейных отношениях с собственником или представляет управляющую компанию.

В первую очередь брокер работает в интересах арендатора, даже если выполняет поручения или действует от имени арендодателя. Представляя интересы двух сторон, брокер заключает контракт на условиях, которые устраивают обе стороны.

Брокер предоставляет арендатору всю информацию, которая важна для заключения контракта. Это условия договора, характеристики и особенности жилья. Он указывает точную сумму контракта и дополнительные платежи, которые возникнут при заключении договора.

Брокер соблюдает конфиденциальность сделки, личных данных и другой информации, которую ему сообщит арендатор.

Если брокер нарушил эти обязательства, можно требовать возмещения убытков или перерасчета комиссионных.

Сколько платить брокеру в Австрии

Услуги брокера оплачиваются только после вступления в силу договора аренды. Авансовые платежи полностью исключаются. Сумма комиссионных всегда указывается в договоре с брокером.

Размер комиссионных брокера при заключении одного договора аренды на одну семью зависит от срока действия и типа договора. Однако максимальное вознаграждение ограничивается федеральным законодательством.

Максимальные комиссионные брокера

Тип договора Комиссионные
Аренда от трех лет Арендная плата за один месяц
Аренда от трех лет или бесрочная Арендная плата за два месяца
Бессрочный договор аренды, если брокер работает на управляющую компанию, которая обслуживает объект Арендная плата за один месяц
К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц К сумме комиссии за срочный контракт добавляется вознаграждение, размер которого не может превышать половины арендной платы за месяц
Договор субаренды Арендная плата за один месяц

Основой для расчета комиссионных служит сумма ренты после уплаты налогов, которая включает коммунальные платежи. К коммунальным платежам относятся оплата отопления, холодной и горячей воды плюс 20% НДС.

Отдельно отметим, что закон устанавливает максимальную комиссию, но не обязывает будущего арендатора на нее соглашаться 一 можно попробовать договориться с брокером на более выгодных условиях.

Когда не нужно платить брокеру комиссионные

Брокер не может претендовать на комиссионные, если получает выгоду от сдачи недвижимости другим путем.

Случаи, в которых маклер не получает вознаграждение от арендатора:

  • Брокер является одной из сторон контракта, например владельцем сдаваемой в аренду квартиры.
  • Он имеет близкие родственные или семейные отношения с арендодателем, например является его супругом, родителем, сыном или дочерью.
  • Брокер состоит в других родственных или экономических связях с арендодателем и не указывает этого при заключении договора.
  • В случае если комиссия была взята неправомерно или превысила установленный по закону уровень, ее можно обжаловать по суду и вернуть в течение 10 лет.

Маклер имеет право брать вознаграждение одновременно и с арендодателя, и с квартиросъемщика, если оказывает услуги обеим сторонам. Это не считается неправомерной комиссией. Если брокер представляет интересы двух сторон, сумма комиссионных делится между продавцом и покупателем.

Как найти брокера

Предложения риэлторских агентств по подбору недвижимости для аренды или покупки можно без труда найти в интернете. В Вене работает много агентств недвижимости, начиная от международных франшиз RE/MAX или Engel & Völkers и заканчивая компаниями местного уровня, например My Broker Immobilien.

Информацию о маклерах, которые работают в определенных регионах Австрии, можно найти на сайте Австрийской федеральной ассоциации риэлторов и девелоперов.

Частного маклера может посоветовать кто‑либо из знакомых, уже арендующий недвижимость в Австрии. В этом случае важно удостовериться, что у риэлтора есть государственная лицензия. Для того чтобы ее получить, необходимо пройти специальный государственный экзамен и отработать по профессии не менее года перед началом собственной практики.

Стоимость аренды жилья в Австрии

Цены на жилую недвижимость в Австрии по итогам четвертого квартала 2020 года выросли на 9,43%. Страна заняла 14‑е место в мире по динамике, говорится на портале Global Property Guide. Вместе со стоимостью жилья растут и цены на аренду.

Традиционно самые дорогие квадратные метры 一 в Вене, где стоимость аренды начинается от 23 € за квадратный метр. Самая низкая стоимость недвижимости 一 в Бургенланде, Нижней Австрии и Каринтии. В этих федеральных землях можно найти квартиры с арендной платой в районе 9 € за квадратный метр.

Налогообложение доходов, полученных от сдачи объектов недвижимости в аренду

На сегодняшний день аренда жилой или коммерческой недвижимости является стабильным источником дохода для многих ее владельцев. Для владельцев, которые сдают в аренду свободную квартиру, дом, место на парковке или другие нежилые помещения – это не основная прибыль, а, например, приятное дополнение к зарплате. В то же время, есть владельцы недвижимости, для которых арендные операции являются полноценной предпринимательской деятельностью с целью получения и увеличения доходов.

В любом случае следует помнить, что со всех вырученных средств должны быть уплачены налоги в размере, предписанном законом. Налоговые требования варьируются в зависимости от того, кто сдает, кому сдает и какой объект недвижимости сдают в аренду. Ниже мы выясним, как и сколько налогов нужно платить с дохода по договорам аренды.

Вариант No 1. Арендодатель является физическим лицом — владельцем недвижимости

Сумма налога будет зависеть от размера арендной платы, указанной в договоре, в частности, придется заплатить 18% налога на доходы физических лиц и 1,5% военного сбора от договорной цены.

Например, доход от сдачи недвижимости в аренду на год составляет 240 тысяч грн.

Налог на доходы физических лиц: 240 000*18% = 43 200 грн.

Военный сбор: 240 000*1,5%=3 600 грн.

Общая сумма налога за год составит 46 800 грн.

Если арендатор также является физическим лицом, то арендодатель также будет нести ответственность за расчет и уплату налога в бюджет. Если объект сдан в аренду субъекту предпринимательской деятельности, то вместо арендодателя платить такой налог будет сам арендатор.

В случае таких операций человек должен самостоятельно рассчитать и уплатить налог в бюджет в течение 40 календарных дней после последнего дня отчетного квартала.

Сумма полученного за год дохода арендодатель отражается в годовой налоговой декларации о состоянии имущества и доходах, которая должна быть представлена в надзорный орган по месту регистрации до 1 мая года по итогам отчетного периода. Если же договор аренды объекта недвижимости заверен нотариально или же его заключают с помощью риелторов, такие особы должны отправлять информацию про договоры в контролирующий орган.

Вариант No 2. Арендодатели являются субъектами предпринимательской деятельности, которые находятся на упрощенной системе налогообложения.

Пребывание на упрощенной системе налогообложения позволяет таким субъектам минимизировать налоговую нагрузку на бизнес, платить один налог вместо нескольких и вести упрощенную налоговую отчетность.

Если аренда объектов является целью получения дохода, то такие лица должны быть зарегистрированы с видом деятельности по коду 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного объекта недвижимости».

Фиксированные единые налоговые ставки устанавливают сельские, городские советы в расчете на календарный месяц.

Для второй группы плательщиков единого налога (физические лица-предприниматели) максимальная размер ставки может быть установлена до 20% от минимальной заработной платы. В 2020 году это 944,60 грн (4723 грн х 20%). Оплачивать этот единый налог необходимо ежемесячно, последний день платежа – 20е число текущего месяца.

Для 3-й группы плательщиков единого налога (физических лиц-предпринимателей и юридических лиц) ставка единого налога составляет 5% от полученного дохода (если НДС включен в единый налог) или 3% от полученного дохода (+уплата НДС). Платить такой единый налог следует раз в квартал, после декларирования доходов — в течение 10 дней после последнего дня подачи декларации. Например, единый налог за IV квартал 2019 года должен был быть уплачен до 19 февраля включительно.

Следует понимать, что для таких субъектов существуют определенные ограничения в случае операций по аренде недвижимости, а именно:

  • ограничение в выборе статуса арендатора. Плательщики 2-й группы единого налога могут сдавать в аренду объекты недвижимости только населению и/или плательщикам единого налога. Важно также понимать, что если плательщик 2-й группы оказывает услуги налогоплательщикам на общей системе налогообложения, то право на уплату единого налога отменяется, а доход, полученный после даты такого нарушения, облагается налогом по ставке 18% (для тех, кто работает в общей системе) с уплатой штрафов;
  • ограничения по площади арендуемых объектов (для плательщиков налога 2-й и 3-й групп): площадь арендованного земельного участка не должна превышать 0,2 га; общая площадь жилых помещений не должна превышать 100 кв. м; общая площадь нежилых помещений не должна превышать 300 кв.м.

Вариант No 3. Арендодатели являются субъектами предпринимательской деятельности, которые находятся на общей системе налогообложения.

Для общей системы налогообложения в законодательстве нет ограничений по выбору арендаторов, размеру объектов недвижимости и т.д. Но в этом случае арендная плата облагается НДС в общем порядке, поэтому арендодатель-плательщик НДС должен насчитывать на арендную плату НДС – обязательство по правилу первого события: зачисление арендной платы на счет арендодателя или подписание акта приема-передачи услуг. Налоговая ставка — 20% от стоимости аренды.

Налоговая декларация должна быть предоставлена за период, равный календарному месяцу, в течение 20 календарных дней следующего месяца. Сумма налогового обязательства, которую указал налогоплательщик в своей налоговой декларации, оплачивается в течение 10 дней после последнего дня подачи декларации.

В основном налогоплательщики выбирают 2-ю или 3-ю группы единого налога, которыми могут воспользоваться как юридические, так и физические лица-предприниматели в сфере малого и среднего бизнеса. Это позволяет не только платить меньшую сумму налога, но и устанавливает ограничения на деятельность (максимальный доход, количество работников, виды деятельности и т.д.).

Напомним, что независимо от плательщиком какого вида налога являются лица, арендующие недвижимость, они должны иметь в наличии договор аренды или договор субаренды, подписанные актов приема-передачи объекта недвижимости, а также актов предоставления услуг аренды. В противном случае, если возникнут вопросы со стороны налоговых органов, будет сложно доказать правильность начисления и уплаты налогов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Adblock
detector