Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Правовое просвещение

  • Правовое просвещение /
  • Вопрос-ответ /
  • Актуально /
  • Полезные материалы
  • Горячие документы
  • Актуально

Росреестр рассказал, что проверить перед покупкой или продажей квартиры

Ведомство дало советы тем, кто планирует оформлять сделку с недвижимостью. Так, продавцам следует начать с подготовки пакета документов.

Для этого можно воспользоваться сервисом «Жизненные ситуации» на сайте Росреестра – он подскажет с помощью интерактивного анкетирования, какой перечень документов необходим в конкретной ситуации, и обозначит порядок действий.

Если среди собственников продаваемой квартиры есть либо взрослые недееспособные (или ограниченно дееспособные) люди, нужно запросить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора купли-продажи.

Если в квартире кто-то прописан, Росреестр рекомендует заранее прекратить регистрацию через Единый портал госуслуг либо в МФЦ, а также заказать выписку из домовой книги (срок ее действия – 30 календарных дней). Это позволит потенциальному покупателю убедиться, что на жилплощади никто не прописан.

В случае когда квартира была приобретена в браке, она является совместно нажитым имуществом. Потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Покупателям прежде всего стоит убедиться, что продавец квартиры является ее законным собственником. Для этого следует попросить продавца предоставить или самому получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Нелишним будет попросить предъявить и правоустанавливающий документ, по которому квартира перешла в собственность (договор купли-продажи с предыдущим владельцем, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Кроме того, можно заказать или попросить продавца представить выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит проследить историю всех операций с объектом недвижимости.

Стоит также проверить, кто прописан в квартире, есть ли у продавца задолженность по коммунальным платежам, а также его семейный статус (чтобы выяснить, нужно ли согласие супруга на продажу).

Отдельное внимание Росреестр рекомендует уделить перепланировкам. Чтобы узнать, проводилась ли она в квартире, нужно запросить у продавца технический паспорт. Если перепланировка не узаконена, то после продажи квартиры этим придется заниматься новому собственнику.

В случае если квартира приобретается с использованием кредитных средств, для оформления договора купли-продажи понадобится кредитный договор. Росреестр рассказал также, в каких случаях договор купли-продажи квартиры требует нотариального удостоверения, куда подать документы на регистрацию права и как происходит оформление сделки, если квартира приобретается с использованием кредитных средств.

С информацией можно ознакомиться на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/site/press/news/rubrika-vopros-otvet-kak-oformit-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry/).

Новый проект «Цифровые сервисы ОМС» запущен на едином портале госуслуг

С сегодняшнего дня пациенты, в отношении которых будет приниматься решение о продолжении их лечения в условиях стационара, смогут получать информацию обо всех дальнейших этапах рассмотрения направления на госпитализацию через личный кабинет на портале. Соответствующая информация приводится на официальном сайте Минцифры России, разработавшего сервис совместно с ФФОМС.

В октябре 2021 года изменится порядок госрегистрации недвижимости

Поправки касаются: цифровизации процесса; госрегистрации договоров участия в долевом строительстве; порядка осуществления Федеральной кадастровой палатой выездного приема; подачи заявления о госрегистрации через нотариуса; требований к техническому плану; межведомственного информационного взаимодействия; особенностей государственного кадастрового учета и госрегистрации прав в связи с созданием, реконструкцией и прекращением существования объекта недвижимости; особенностей осуществления госрегистрации ипотеки; предоставления сведений из ЕГРН. В частности, реестровые дела будут вести исключительно в электронной форме, также в электронном виде получится согласовать местоположение границ земельных участков при наличии у всех участников усиленной квалифицированной электронной подписи. Сократятся сроки госрегистрации последующих ДДУ, заключенных после госрегистрации.

15 октября 2021 года стартует Всероссийская перепись населения

Ранее перепись населения планировалось провести в период с 1 по 31 октября 2021 года, но Правительство РФ решило перенести этот срок на период с 15 октября по 14 ноября. При этом момент, на который осуществляются сбор сведений о населении и его учет, остался прежним – 0 часов 1 октября 2021 года. Отметим, в этом году впервые перепись пройдет в цифровом формате – у граждан будет возможность самостоятельно заполнить электронный переписной лист на едином портале госуслуг. В свою очередь, при обходе жилых помещений переписчики будут использовать планшеты со специальным программным обеспечением. Также принять участие в переписи можно будет на переписных участках, в том числе через МФЦ.

Купля-продажа жилых помещений

Очевидно, что купля-продажа жилого помещения не сводится к передаче из рук в руки ключа от него в обмен на пачку денег. Иначе любой находчивый продавец торговал бы такими ключами вразвес, а покупатели всю оставшуюся жизнь выясняли бы, кто же займет оплаченные метры.

Чтобы человеку, желающему купить жилье, не оказаться в подобном положении, как минимум, нужно знать, из чего состоит сделка по купле-продаже жилого помещения.

Составляем договор

Разумеется, в первую очередь продавец и покупатель должны найти друг друга: по объявлению в газете, Интернете или хотя бы по рекомендациям знакомых. Но вот встреча состоялась, и стороны сделки (те самые продавец и покупатель) пришли к соглашению. Один из них желает расстаться с принадлежащим ему жильем, другой – с определенной суммой денег.
Таким образом, можно сказать, что между ними достигнуто двустороннее и взаимное согласие.
Теперь его нужно закрепить на бумаге: что написано пером – не вырубишь топором. Покупателю ведь не нужно, чтобы его «топором вырубали» из свежекупленной жилплощади? Поэтому нужно вооружиться авторучкой, компьютером с принтером, несколькими листами бумаги и составить договор купли-продажи.

ФОРМЫ

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи жилого помещения, приобретаемого с использованием материнского капитала
Договор купли-продажи квартиры, когда один из покупателей – малолетний ребенок
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор купли-продажи объекта недвижимости, являющегося предметом залога
Передаточный акт к договору купли-продажи квартиры
Передаточный акт к договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире в долевую собственность
Договор аренды индивидуального банковского сейфа
Другие формы

Кстати, если продается-покупается именно жилое помещение, и продавцу, и покупателю нужно понимать, что же это такое.

Во-первых, раз уж оно «жилое», то, значит, предназначено для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). С одной стороны, и в гараже тоже можно жить, если выгнать оттуда машину, утеплить, поставить санузел, диван, телевизор и холодильник, но жилым помещением гараж от этого не станет по техническим, санитарным и им подобным правилам (ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»). С другой стороны, за место проживания сойдет и гостиница или санаторий. Но нам они в данном случае тоже не подходят, так как предназначены они не для постоянного, а только для временного проживания. Место жительства согласно ст. 20 ГК РФ там, где человек проживает постоянно.

Во-вторых, ст. 673 ГК РФ гласит: жилое помещение – это квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома. Строительные вагончики и трейлеры среди них не упомянуты: жилое «помещение» – это все-таки недвижимость.

В ст. 550 ГК РФ записано, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа. Продавец и покупатель должны этот документ подписать. Как правило, на практике составляется и подписывается он в трех экземплярах, каждый из которых потребуется в дальнейшем.

Главное, что следует сделать продавцу или покупателю перед тем, как подписать договор – это очень внимательно его прочитать. Поэтому мы рекомендуем потратить немного денег на квалифицированного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях договора.

Тем, кто решил, не имея высшего юридического образования, разобраться во всем самостоятельно, следует знать, что в договоре должны в обязательном порядке быть четко прописаны существенные условия. Без них (даже без какого-то одного из перечисленных ниже!) договор считается не заключенным. Таковыми являются:

  • данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). Это те сведения, из которых понятно, где квартира или дом находится, сколько там метров, комнат и т. п. Обычно эта информация списывается из документов, подтверждающих право собственности;
  • цена передаваемой по договору недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если уж мы что-то покупаем или продаем, надо знать, сколько мы за это выручим.
  • перечень лиц, проживающих в жилом доме, квартире, части жилого дома или квартиры и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Помимо договора, также должен быть подготовлен передаточный акт. Такой акт, как и сам договор (хотя и не обязательно вместе с ним), должны подписать и продавец, и покупатель.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

Подписанием договора дело не ограничивается, переход права собственности на недвижимость теперь надо зарегистрировать.
Регистрация, о которой идет речь и которая в данной сделке обязательна, – государственная. Она положена по закону (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Сам договор купли-продажи жилой недвижимости регистрировать не нужно (ст. 558 ГК РФ).
Государственная регистрация – вовсе не формальность. Дело в том, что до момента государственной регистрации жилое помещение, которое продавец желает превратить в чемодан с деньгами, закреплено за ним. У продавца на это помещение есть право собственности, которое зарегистрировано в ЕГРП. Переход права собственности как раз и регистрируется, чтобы передать покупателю не только помещение, но и право на него: один с ним расстается, другой его приобретает.

Государственной регистрации прав на недвижимое имущество посвящен Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – закон о государственной регистрации).

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним необходимо:

  • написать заявление о государственной регистрации прав. Форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/site/);
  • представить в Росреестр заявление о регистрации прав и документы, необходимые для ее проведения, – сделать это можно как лично в офисах ведомства или многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг, так и в электронном виде либо посредством почтового отправления. Так, помимо заявления, нужно подать документы, удостоверяющие личность физического лица (ч. 8 ст. 18 закона о государственной регистрации), документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя, если с заявлением обращается именно он (ч. 4 ст. 18 закона о государственной регистрации), а также правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение: свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и т. д. (ч. 2 ст. 14 закона о государственной регистрации). Если документы предоставляются в электронной форме, необходимо заполнить форму заявления, размещенную на Едином портале государственных и муниципальных услуг gosuslugi.ru (ч. 11 ст. 18 закона о государственной регистрации). Если же документы направляются по почте, подлинность подписи заявителя на заявлении и доверенность его представителя должны быть засвидетельствованы нотариально. Кроме того, нотариально должны быть удостоверены сделка с объектом недвижимости и доверенность, подтверждающая полномочия лица, совершившего эту сделку. К заявлению также необходимо приложить копию документа, удостоверяющего личность физического лица (ч. 12 ст. 18 закона о государственной регистрации). Ознакомиться с полным перечнем документов и порядком их представления можно на сайте Росреестра;
  • дождаться результата. Регистрационные действия начинаются со дня приема документов на государственную регистрацию прав и в среднем осуществляются в срок от 5 до 12 рабочих дней.

Полностью ведомство, где зарегистрируют переход права собственности, называется «Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии». На табличке на входе также может быть написано «Росреестр». До конца ХХ века в городах были «Регистрационные палаты по регистрации сделок с недвижимостью», позднее – областные «Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (это для тех, кто будет спрашивать старожилов о том, как пройти-проехать).

Найти, где находится нужное ведомство, можно вот здесь: https://rosreestr.ru/site/about/struct/territorialnye-organy/. Находим свою область на карте, кликаем на нее мышкой и получаем адрес и телефоны учреждения, куда и следует нести документы на регистрацию.

Следует учесть, что услуга по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость платная, за нее взимается госпошлина (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Стоимость государственной регистрации права собственности на недвижимость составляет:

  • для физического лица – 2000 руб.;
  • для юридического лица – 22 000 руб.

Передача денег от покупателя продавцу

Особый вопрос – как именно происходит передача денег от покупателя продавцу. Если предусмотрена оплата наличными, то участники сделки обычно обращаются за помощью к банку, оформляя, например, договор аренды банковской ячейки. Кроме того, стороны могут избрать такую форму обеспечения обязательств по передаче денежных средств как договор счета эскроу.

В любом случае лучше указывать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты в договоре.

В договоре должны быть отражены абсолютно все существенные для продавца или покупателя моменты. Поэтому, повторим, юридическая помощь при составлении договора не повредит. Например, если по каким-то причинам право продавца ограничено, то это должно быть отражено в договоре в обязательном порядке. Таким образом, если квартира находится в залоге, а в договоре об этом ничего не сказано, то государственную регистрацию такой договор не пройдет. Или если продавцом стал малолетний (ребенок до 14 лет), то от его имени договор заключается и подписывается только родителями, усыновителями или опекунами, но не им самим. А вот если продавец и покупатель – несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, то договор заключается (и подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей – родителей, усыновителей или попечителя. Каждая ситуация уникальна, и для того, чтобы учесть все возможные нюансы и аспекты каждого случая, лучше всего обращаться за юридической консультацией.

Оформление недвижимости в Турции

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После совершения выбора объекта недвижимости и принятия окончательного решения о покупке, будет подписан договор купли-продажи. Для запуска процедуры покупателю достаточно иметь при себе загранпаспорт и 1 000 евро для внесения авансового платежа.

Согласно турецкому законодательству, договор купли-продажи составляется в трёх идентичных экземплярах на двух языках – русском и турецком.

Договорной документ должен содержать такие обязательные положения, как:

  • Официальные сведения о продавце и покупателе
  • Данные об объекте недвижимого имущества, являющимся предметом договора. А именно: планировка этажей, особенности постройки, дата сдачи в эксплуатацию и так далее
  • Условия проведения оплаты
  • Обязательства продавца и покупателя
  • Законодательные и юридические процедуры
  • Ксерокопия паспорта либо удостоверение личности
  • Фамилии и имена матери, отца как со стороны покупателя, так и со стороны продавца

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ «ТАПУ»

Согласно законодательству Турции, ТАПУ или Свидетельство о праве собственности на недвижимость – это единственный официальный документ, который подтверждает передачу права единоличного владения новым собственником. Свидетельство выдается только Земельным Кадастровым управлением. Вся документация хранится и архивируется также в этом государственном учреждении.

Данный документ содержит информацию о владельце недвижимости, месторасположении участка на котором построен комплекс или вилла, кадастровую стоимость, регистрационный номер, номер апартаментов и этаж. Также в Тапу вклеивается фото всех собственников недвижимости. Недвижимость можно оформить на несколько лиц. Максимальное количество владельцев – до 10 человек.

Свидетельство о праве собственности в Турции должно иметь печать внизу по центру страницы. Фотография располагается в верхнем правом углу. В некоторых случаях допускается оформление документа без фотографии.

Тапу бывает двух цветов, что зависит от типа приобретаемой собственности. Красный цвет свидетельства выдается владельцам жилой и коммерческой собственности (квартиры, виллы, дома, коттеджи). Голубой документ – под земельные участки. Процедура оформления права собственности на недвижимость в среднем занимает 2-3 рабочих дня. Вместе с Profit Real Estate Вы сможете получить ТАПУ максимально быстро и без проблем.

Важный момент, о котором стоит знать – до получения права на владение, должен быть произведен полный расчет между продавцом и покупателем, оплачены все государственные пошлины и налоги на приобретенный жилой объект.

Для оформления свидетельства на право собственности (ТАПУ) необходимо выполнить следующий порядок действий:

1. Получить турецкий ИНН

  • Процедура бесплатная и займёт всего несколько минут. Получить ИНН можно в любом отделении налоговой инспекции Турции. ИНН понадобится Вам в дальнейшем для открытия счёта в турецком банке, получения Вида на жительство в Турции и оплаты налогов.
  • Получить независимую экспертную оценку приобретаемой недвижимости. Компания Profit Real Estate поможет организовать оформление экспертной оценки жилья всего за 3-5 рабочих дней.

2. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит в Кадастровом управлении в присутствии покупателя, продавца и присяжного переводчика.

  • Оплата налога купли-продажи 4 % от оценочной стоимости объекта, указанной в экспертном отчете
  • Подача документов и Кадастровые сборы около 200-500 евро
  • Услуги переводчика 100 евро

3. Для оформления ТАПУ, необходимо предоставить следующие документы:

  • Заграничный паспорт покупателя и его нотариально заверенный перевод
  • ИНН
  • 4 цветные фотографии 3х4 см

4. Оформление сопутствующих документов на нового собственника

  • Оформление техпаспорта «Искан»
  • Страхование DASK
  • Регистрация счетчиков воды и электричества

По желанию Вы также можете открыть на свое имя банковский счет в любом турецком банке. Это поможет в дальнейшем упростить процедуру оплаты счетов за водоснабжение, электричество и телефон, поручив банку автоматически производить подобные оплаты с использованием Вашего банковского счёта.

Наша компания Profit Real Estate занимается полным сопровождением и оформлением всех документов. Если у Вас нет возможности самостоятельно посещать государственные инстанции, когда необходимо Ваше присутствие, возможно оформление документов по доверенности. В таком случае мы полностью, без Вашего участия, оформим и передадим Вам на руки готовый пакет документов. Стоимость оформления доверенности составляет порядка 150 евро.

Владельцы жилья в Турции
имеют право получение ВНЖ

Для посещения страны в туристических целях или с деловым визитом на период до 60 дней большинству иностранцев виза не потребуется. Для пребывания на территории Турции более 3-х месяцев необходимо оформить вид на жительство (ВНЖ).

Есть несколько способов получения ВНЖ в Турции (для научных сотрудников, студентов, иностранцев, состоящих в браке с гражданами Турецкой республики и др.). Однако, самый простой и надежный вариант – получение ВНЖ иностранцами, которые подтверждают своё право собственности на недвижимость. Наличие ТАПУ дает возможность оформить вид на жительство на один-два года. По истечению этого срока ВНЖ можно продлить еще на два года. После пяти лет проживания в Турции при наличии ВНЖ появляется возможность подавать ходатайство о гражданстве.

Возможен вариант, когда на квартиру, купленную в рассрочку, оформляется договор аренды. То есть, у Вас еще нет ТАПУ, но застройщик дал добро на проживание в ней. Таким образом, нотариально заверенный договор аренды, дает Вам право получения ВНЖ.

Процесс оформления ВНЖ пока занимает срок от 14 дней до 2-х месяцев.

На сайте Главного Управления по Миграции необходимо оформить заявку и узнать дату встречи со специалистом (время и число, когда необходимо будет приехать в офис миграционного управления с пакетом готовых документов):

  • Форма заявления на вид на жительство, заполненная на сайте в одном экземпляре, которую нужно распечатать и подписать.
  • Биометрические фотографии на документы – 4 шт.
  • Оригинал загранпаспорта и ксерокопия загранпаспорта с личными данными (с фото, последний въезд, сроки действия). Оставшийся срок действия паспорта должен быть не менее 6 месяцев.
  • Доказательства Вашей платежеспособности — выписка из банковского счета на нужную сумму для проживания в течение года.
  • Если раньше был получен вид на жительство, необходимо предоставить его оригинал
  • Копия свидетельства о регистрации недвижимости ТАПУ (для собственников)
  • Справка из кадастрового управления о засвидетельствовании указываемого адреса для проживания (в случае аренды дома предоставляется оригинал договора аренды и т.п.)
  • Медицинская страховка, оформленная на территории Турции на весь срок действия ВНЖ (для граждан старше 18 и младше
  • ИНН

Если вы не предоставили все необходимые документы, у вас есть возможность донести недостающие бумаги в офис Миграционной службы в течение 30 дней. В случае, если эти документы так и не были представлены, весь процесс отменяется и считается недействительным.

Если вам было отказано в выдаче вида на жительство, вы можете пребывать на территории Турции только до окончания визы или предыдущего ВНЖ.

ВНЖ могут получить супруг(а), родители на попечении (пенсионеры) и дети в возрасте до 18 лет. Все остальные родственники старше 18 лет, родители, братья, сестры могут получить вид на жительство только при наличии у собственника турецкого гражданства.

Также согласно новому закону, если Вы желаете оформить ВНЖ для своих несовершеннолетних детей, то на свидетельстве о рождении обязательно должен стоять апостиль.

Наша компания оказывает всестороннюю помощь при оформлении вида на жительство.

Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости в простой письменной и нотариальной форме

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика. письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицом действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Порядок передачи недвижимости от продавца к покупателю. Пошаговая инструкция

Передача недвижимости – один их ключевых моментов сделки купли-продажи наряду с подписанием договора и государственной регистрацией перехода права собственности в Росреестре. Особое внимание фактической передаче объекта недвижимости от продавца покупателю придается по следующим причинам:

  • в большинстве случае именно владение и дальнейшая эксплуатация объекта недвижимости является целью совершения сделки купли-продажи;
  • по общему правилу именно с момента исполнения продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости риск случайной гибели или случайного повреждения объекта переходит к покупателю, если иные условия не согласованы сторонами в договоре купли-продажи товаров;
  • в случае возникновения споров о праве собственности на недвижимое имущество в случаях «двойной продажи» именно лицо, во владении которого передан объект недвижимости, будет иметь больше шансов подтвердить свои права в судебном порядке.

Именно по этим причинам так важно не допустить ошибок при документальном оформлении передачи объекта недвижимости во исполнение договора купли-продажи.

Условия передачи объекта недвижимости в законе (статья 556 Гражданского Кодекса Российской Федерации) сформулированы крайне лаконично – передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, единственным требованием к передаче объекта недвижимости является составление и подписание обеими сторонами сделки документа, подтверждающего его передачу. Никаких требований к содержанию документа о передаче закон не предъявляет.

Соответственно, для того, чтобы обезопасить себя от недобросовестного поведения контрагента, необходимо максимально подробно согласовать условия передачи объекта недвижимости в договоре купли-продажи, а именно:

1. Согласовать требования к техническому состоянию объекта, которые должны быть соблюдены продавцом при передаче.

Несмотря на то, что данные условия являются одними из ключевых, стороны часто не включают их в договор купли-продажи, что часто приводит к судебным спорам.

Для того, чтобы избежать взаимных претензий, описанию технического состояния объекта лучше посвятить отдельный раздел в договоре. Безусловно, такие рекомендации неприменимы к ситуациям, когда объект недвижимости приобретается в состоянии «как есть», что часто встречается, если планируется дальнейший снос или реконструкция приобретаемого объекта.

Однако в случае, если объект приобретается для дальнейшего использования по существующему назначению, техническое состояние объекта лучше согласовать максимально подробно. В договоре купли-продажи часто прописывают только общие характеристики («помещение передается в состоянии под чистовую отделку», «отделка под ключ», «предчистовая», «черновая отделка»). Однако наиболее безопасным, с нашей точки зрения, вариантом будет являться подробное описание технического состояния объекта, который подлежит передаче продавцом покупателю, то есть описание состояния перекрытий, пола, потолка, а также тех недостатков объекта, которые стороны согласовали до сделки.

2. Согласовать сроки и условия передачи недвижимости.

Законом по сделкам купли-продажи объектов недвижимости не установлено требований о передаче объекта в определенный срок. И если ранее регистрирующие органы часто требовали предоставления в составе документов для регистрации передаточного акта, то на сегодняшний день предоставление передаточного акта не является обязательным условием для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Поэтому стороны свободны в определении сроков и условий передачи объекта недвижимости по договору купли-продажи. Так, наиболее часто на практике встречаются следующие условия:

А) Объект недвижимости может быть передан до заключения договора купли-продажи

В этом случае стороны в договоре отдельно указывают, что договор купли-продажи одновременно является актом приема-передачи, подписание отдельного документа не требуется.

Данный вариант мы бы рекомендовали использовать в исключительных случаях, в связи с тем, что на практике такая схема сделки часто приводит к тому, что техническое состояние объекта никто не оценивает и не фиксирует документально, что впоследствии лишает покупателя возможности подтвердить свои доводы при возникновении спора с продавцом.

Выбор такого варианта обычно может быть обоснован только в том случае, если объект находился во владении и пользовании покупателя еще до совершения сделки, например, в случае, когда объект приобретается его арендатором.

Б) Объект недвижимости может быть передан в течение определенного срока после заключения договора купли-продажи путем подписания передаточного акта.

В) Объект недвижимости может быть передан в течение определенного времени после перечисления цены договора купли-продажи (полностью или в части) путем подписания передаточного акта

Г) Объект недвижимости может быть передан в течение определенного срока после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на покупателя путем подписания передаточного акта.

Описанные в пунктах Б-Г условия передачи объекта недвижимости позволяют сторонам подробно зафиксировать в передаточном акте состояние передаваемого объекта и при грамотном использовании позволят защитить интересы как продавца, так и покупателя в сделке.

Кроме того, часто акт приема-передачи дополнительно указывают как условие получения продавцом денежных средств при расчетах через депозитный счет нотариуса, аккредитив или банковскую ячейку. Для покупателя такое условие расчетов является дополнительной гарантией от действий недобросовестного продавца, который может уклониться от передачи имущества покупателю. Однако для продавца такое условие несет определенные риски в случае, если покупатель будет уклоняться от подписания передаточного акта, что не позволит продавцу получить цену сделки на согласованных условиях.

3. Согласовать перечень технической документации, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости и подлежащей передаче покупателю одновременно с подписанием передаточного акта, а также иного имущества, которое передается одновременно с объектом недвижимости.

Чаще всего одновременно с объектом передаются ключи, техническая документация, акты поверки приборов учета и иные документы/имущество, без которых использование объекта недвижимости невозможно или затруднительно.

Как организовать процесс передачи объекта недвижимости?

Итак, сделка заключена, договор купли-продажи подписан и стороны договариваются о дате и времени передачи объекта недвижимости.

В большинстве случаев к этому моменту покупателем уже осмотрен приобретаемый объект и оценено его техническое состояние.

Однако для того, чтобы избежать неприятных сюрпризов, лучше не сводить процесс передачи объекта просто к подписанию формального документа о передаче и получению ключей. Лучше потратить дополнительное время и провести фактическую передачу объекта не в помещении нотариальной конторы, а по месту нахождения объекта недвижимости с участием технических специалистов, которые могут дать оценку техническому состоянию объекта недвижимости.

Какие действия необходимо предпринять при приемке объекта?

1) Проверить полномочия лиц, которые производят передачу и будут подписывать передаточный акт.

Подписание передаточного акта должно производиться либо сторонами сделки, либо лицами, которые обладают соответствующей доверенностью на передачу объекта недвижимости и подписание передаточного акта.

В случае, если передаточный акт подписывается представителем стороны по сделке, то противоположная сторона может потребовать предъявления оригинала доверенности и/или передачи заверенной в установленном порядке копии доверенности.

2) Осмотреть объект недвижимости и оценить его техническое состояние, при необходимости с привлечением технических специалистов.

3) Получить документы/имущество, которое по договору купли-продажи подлежит передаче одновременно с объектом недвижимости, составить его перечень.

4) Зафиксировать показания приборов учета коммунальных ресурсов на дату составления передаточного акта.

Какую информацию важно отразить в передаточном акте?

1. Дата и место составления документа.

2. Ссылка на договор купли-продажи, во исполнение которого составляется передаточный акт.

3. Данные о представителях сторон, подписывающих акт, и ссылка на реквизиты документа, подтверждающего их полномочия.

4. Показания приборов учета коммунальных ресурсов.

5. Техническое состояние объекта недвижимости, перечень выявленных дефектов.

6. Сведения о наличии перепланировок объекта.

7. Перечень документов/имущества, которые передаются одновременно с объектом недвижимости.

Данный перечень не является исчерпывающим и может быть сокращен/дополнен в зависимости от согласованных условий сделки купли-продажи.

Что делать, если:

1) Продавец или Покупатель уклоняются от передачи.

Для того, чтобы зафиксировать факт уклонения, необходимо направить стороне письменное уведомление с предложением произвести приемку объекта в определенную даты и время. Если в договоре купли-продажи стороны не согласовали особый порядок уведомления, то данное уведомление лучше направлять противоположной стороне ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Если обязательство продавца по передаче имущества так и не будет исполнено, то покупатель может обратиться в суд с иском об исполнении продавцом обязанности по передаче. Кроме того, в некоторых случаях стороны договариваются о том, чтобы непередача объекта недвижимости в определенный срок предоставляет покупателю возможность отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке.

2) При подписании передаточного акта обнаруживается, что техническое состояние объекта недвижимости не соответствует договору купли-продажи.

В такой ситуации покупателю необходимо настаивать на том, чтобы все дефекты были зафиксированы в передаточном акте максимально подробно, что позволит покупателю в дальнейшем требовать от продавца соразмерного уменьшения цены объекта, устранения выявленных недостатков или возмещения своих расходов на устранение недостатков. Более того, при определенных условиях выявленные дефекты могут быть основанием для отказа от договора купли-продажи.

Елена Волкова
Ведущий юрист компании Проспектаси

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Про РКО