Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

В соответствии со статьей 378.2. Налогового кодекса РФ налоговая база отдельных объектов недвижимого имущества определяется как кадастровая стоимость объекта недвижимости. К таким объектам относятся:

1. административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;

2. нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3. объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не относящиеся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства;

4. жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

К административно-деловым центрам Налоговый кодекс относит отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях делового, административного или коммерческого назначения. При этом:

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки);

фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях делового, административного или коммерческого назначения признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки).

Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий:

1) здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;

2) здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом:

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

фактическим использованием здания (строения, сооружения) в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, признается одновременно как административно-деловой центр, так и торговый центр (комплекс), если такое здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания;

фактическим использованием здания (строения, сооружения) одновременно как в целях делового, административного или коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) для размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приемные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки), торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания признается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

  • Характеристики помещения
  • Виды экономической деятельности
  • Итоги

Характеристики помещения

В НК РФ нет понятия «торговый объект», поэтому необходимо обратиться к отраслевому законодательству.

В соответствии с п. 4 ст. 2 закона «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» от 28.12.2009 № 381-ФЗ торговый объект – это здание (строение, сооружение) или его часть, специально оснащенные оборудованием, которое предназначается и используется для выкладки и демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с ними при продаже товаров.

Таким образом, если здания, помещения либо площади в них, на которых происходит процесс реализации товаров, соответствуют характеристикам торгового объекта, определенным законом № 381-ФЗ, то только в этом случае для них применимы нормы подп. 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ.

Какие объекты относятся к торговым, детально разъяснили эксперты КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и бесплатно переходите в Путеводитель по налогам.

Об особенностях учета доли принадлежащего плательщику налога объекта при совместном владении им читайте в материале «Как платить налог по «кадастровому» имуществу в общей собственности?».

Виды экономической деятельности

Кроме характеристик самого помещения еще одним важным условием отнесения зданий (помещений, площадей) к торговым объектам является вид деятельности, в рамках которого осуществляется процесс продажи в этих зданиях (помещениях, площадях).

  • разграничения видов деятельности, осуществляемых в объектах недвижимости, на основании действующего классификатора видов экономической деятельности;
  • применения особого порядка расчета налоговой базы (от кадастровой стоимости), только если на объекте ведется деятельность по оптовой или розничной торговле, отнесенная согласно действующему классификатору видов деятельности к оптовой или розничной торговле.

А вот в отношении объектов электросетевого хозяйства, по мнению Минфина России, применение норм ст. 378.2 НК РФ является невозможным. Несмотря на то, что договор энергоснабжения является одним из видов договоров купли-продажи (п. 5 ст. 454, ст. 539 — 548 ГК РФ), данный вид деятельности согласно классификатору выделяется в самостоятельный раздел, обособленный от раздела, посвященного оптовой и розничной торговле. Следовательно, здания и сооружения, используемые в деятельности по производству и снабжению электроэнергией, нельзя отнести к торговым объектам.

Платить ли налог на имущество, если торгового помещения нет в кадастровом перечне, а здание, в котором оно находится, есть, узнайте здесь.

Итоги

Отнесение объекта недвижимости к размещающему в себе торговые объекты зависит от четкости 2 понятий: предназначения объекта и вида деятельности, осуществляемой в нем. Первое определяется по нормам закона № 381-ФЗ, а второе – по действующему классификатору видов деятельности.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

3.4. Классификация коммерческих объектов недвижимости, приносящих доход

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход и создающие условия для его извлечения – промышленные (индустриальные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.

Объекты торговли.[47] Многофункциональный торговый комплекс (МТК) – это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую коммерческую деятельность, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству операторов (причем не только торговых), среди которых могут быть организации сервиса, общественного питания и сферы досуга. Иногда торговыми комплексами называют гипер- и супермаркеты, универмаги и даже рынки, но это неправильно.

Супермаркет – это магазин, расположенный в отдельном здании или в составе МТК, работающий по принципу самообслуживания, в основном продуктового ряда, с автоматизированной системой товарного учета и единым расчетно-кассовым узлом, площадью не менее 1 тыс. м 2 и ассортиментным наполнением не менее 5 тыс. товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью не менее 4 тыс. м 2 , расположенный, как правило, в отдельном здании (редко – в составе МТК), с ассортиментным наполнением не менее 10 тыс. товарных наименований, в том числе непродуктового ряда.

Универмаг – это торговая организация, расположенная в отдельном здании или во встроенном в жилое здание помещении, площадью не менее 1 тыс. м 2 , предлагающая полный ассортиментный ряд, реализуемый в отдельных секциях, каждая из которых имеет собственный расчетно-кассовый узел, объединенных единым управлением и правилами размещения ассортимента по площадям.

На рынке торговой недвижимости развиваются и другие объекты, не подпадающие под приведенную классификацию, например – ритейл-парки. В соответствии с международной классификацией торговых центров ритейл-парк представляет собой единое строение – комплекс из 1-2-этажных магазинов, построенных в соответствии с единой архитектурной концепцией, принадлежащих различным операторам, с единой парковкой. Чаще арендаторами таких объектов становятся крупные сетевые компании, торгующие бытовой техникой, спортивными товарами, мебелью, товарами для дома. Отличительными чертами ритейл-парков являются минимальная площадь вестибюлей и технических помещений, которые обычно занимают до 30 % площади, и отсутствие развлекательного сектора. Размещаются ритейл-парки на окраинах или за пределами города, где ниже стоимость аренды земли. Объект требует хорошей транспортной доступности. Наблюдается более экономичный подход к стоимости строительства и отделки ритейл-парка. Благодаря низким ценам и большому выбору товаров такой объект может иметь огромную зону обслуживания.

Эти объекты в 1980–1990-х гг. получили распространение в Западной Европе и США (под названием «Пауэр-центр»).

В России появились и развиваются торговые центры для товаров категории люкс, напоминающие дворцы, где на искусно подсвеченных витринах выставлены одежда «от кутюр» и именные аксессуары. Никто из экспертов не берется корректно оценить объем рынка эксклюзивных товаров ни по количеству магазинов-бутиков, ни по обороту.[48]

Гостиничные[49] и развлекательные объекты недвижимости. Классификация этих объектов в любой стране основана на комплексе требований к материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг, уровню обслуживания.

Уровень комфорта – главнейший фактор, определяющий класс гостиницы. В каждом государстве принят свой стандарт комфорта как критерий классификации. Это обстоятельство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствуют введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т. е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

Известны более 30 систем классификации гостиниц по уровню комфорта, наиболее распространенными среди которых считаются:

европейская (система звезд), в основе которой лежит деление гостиниц на категории от одной до пяти звезд; применяется во Франции, Австрии, Венгрии, Египте, Китае, России и ряде других стран;

система букв (A, B, C, D); используется в Греции (A = 4*, B = 2*, C = 3*, D = 1*);

система корон – в Великобритании;

система разрядов – на территории бывшего СССР (люкс, высший А, высший В, первый, второй, третий, четвертый).

В Российской Федерации есть гостиницы класса люкс, среднего класса, мотели, пансионы, гостиные дворы, а также плавучие отели. Отечественная классификация является смешанной. Существует три класса: экономический, средний и первый (или высший), присутствуют элементы «звездной» системы в соответствии с ГОСТ Р 506459–4.

Гостиницы экономкласса («три звезды»), ориентированные в первую очередь на деловых путешественников (по советской терминологии – на командированных), обязаны иметь светящуюся вывеску, аварийное освещение, холодное и горячее водоснабжение, минеральную воду в каждом номере, пять этажей и круглосуточный лифт, внутреннюю, городскую и междугородную телефонную связь, не менее 80 % одно- и двухместных номеров. Все номера должны быть оснащены холодильниками, телевизорами, письменными столами, электрочайниками и кондиционерами. Холл гостиницы должен быть оборудован для удобного размещения гостей. Клиентам вручают корреспонденцию, будят по утрам, каждый день убирают номер и заправляют постели, оказывают почтовые и телеграфные услуги, хранят ценности клиентов в специальных сейфах, предоставляют туристическую информацию. Гостиницы этого типа предлагают номера четырех категорий в ценовом диапазоне 1300…6000 р./сут.

В последнее время в России наблюдаются тенденции создания сетей гостиниц[50] с унифицированным уровнем сервиса, дизайном номеров и общей системой бронирования, вплоть до того, что в холлах будут распылять одни и те же духи, а из динамиков – звучать одинаковые мелодии.

В настоящее время все популярнее становится строительство спортивных, развлекательных и гостиничных комплексов в курортных зонах. В крупных городах стремительно растет строительство объектов недвижимости для индустрии развлечений: культурно-деловых и культурно-досуговых центров, домов мод, бильярдных залов, фитнес-центров, теннисных кортов, аквапарков, боулингов и др.

Развивается строительство рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

Офисная недвижимость. В мировой практике бизнес-центры классифицируют по категориям А, В и С. Для большей детализации классификации используют трехбуквенную терминологию (АВС).[51] Имея представление о существующих методах, подходах, критериях классификации офисов, можно составить систему классности объектов применительно к данному региону. В качестве стандарта для сертификации бизнес-центров (офисных центров) Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости (ГУД) утвердила классификацию[52] (табл. 3.1).

Классы могут меняться при проведении модернизации помещений.

Классификация офисных помещений

Расположение в центре – 1
Удобный доступ – 2
Полностью заново отстроенное здание – 3
Подземная парковка – 4
Современные системы безопасности здания — 5
Профессиональный арендодатель — 6
Правильно оформленная документация — 7

1; 2; 5; 6; 7
Полностью реконструированное в 1990-х гг. здание — 8

1; 6; 7; 8
Автономное теплоснабжение – 9
Системы предварительного охлаждения приточного воздуха – 10
Планировка этажей в виде офисных блоков – 11
Ремонт «евростандарт» – 12
Современные лифты – 13
24-часовая охрана – 14

1; 6; 7; 8; 11; 12; 14
Возможен не очень удобный доступ – 15

1; 6; 7; 11; 14
Косметически отремонтированное здание – 16

7; 14
Любое местоположение – 17
Здание бывшего института – 18
Любое состояние помещений – 19

По статистике, около 70 % отечественных организаций предпочитают офис класса С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди офисных центров (класс D), созданных вблизи промышленных предприятий либо на их территории, следует выделить центры:

— с низкой арендной ставкой;

— возможностью организации собственного производства на территории соседнего предприятия;

— возможностью использования складских помещений завода;

— расположением офиса вблизи собственного производства, склада, гаража.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона – развитие различных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий. Отвечая на растущий спрос, девелоперы увеличивают ввод бизнес-центров и многофункциональных комплексов, включающих офисную составляющую.

Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимости подразделяют на индивидуальные типовые (ИТГ), встроенно-пристроенные (ВПГ) и паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи – отдельностоящие или сгруппированные на единой территории крытые, небольшие, одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин.

Паркинг – отдельностоящее одно- или многоуровневое крытое, замкнутое, охраняемое помещение, специализированное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными обозначенными разметкой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по серпантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в местах, удобно расположенных относительно жилой застройки, близко к потребителю и обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более длительный срок (49 лет).

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает существенного влияния на цены мест в паркингах, поскольку последние ориентированы на других потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе и с заданными характеристиками, не может приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Паркинги ориентированы в основном на будущих жильцов новых жилых домов, имеющих более высокий уровень дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи – помещения для парковки и хранения автомобилей с компактно выделенными местами, обозначенными разметкой (боксами). В отличие от паркингов ВПГ – это часть здания с иным общим функциональным назначением. Все подобные сооружения устраиваются в цокольных (подвальных) этажах и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Автостоянка – здание, сооружение или специальная открытая площадка, предназначенные для размещения и хранения автомототранспортных средств. Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам временной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается.

Один из основных элементов, определяющих развитие рынка гаражей и автостоянок, – это общее число автомобилей в городе. Однако темпы роста организованных парковочных мест (ОПМ) значительно ниже, так как:

гараж покупают (арендуют) прежде всего для защиты транспортного средства от угона, а также нежелательных природных воздействий. В то же время он не является насущно необходимым, поэтому несоответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его покупку или аренду;

по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30…50 % от стоимости автомобиля, у нас это соотношение справедливо «с точностью до наоборот»;

явно ограничено предложение хорошо расположенных объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.

Рынок гаражей и автостоянок подразделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, – на рынки купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

[47] Подробнее см.: http://becar.ru.

[48] По данным компании Vanity, в Петербурге насчитывается 15 монобрендовых и 35 мультибрендовых бутиков, предлагающих товары категории «люкс». Их общая площадь – 10 тыс. м 2 . Объем петербургского рынка роскоши – около 8 млрд руб. в год, в Москве, по подсчетам Vanity, эта цифра составляет 55…100 млрд р.

[49] По европейским и мировым стандартам, необходимо иметь 14-15 номеров на 1 тыс. жителей города. В Санкт-Петербурге в 2006 г. работал 331 отель с 18 500 номерами (т. е. немногим более 4 номеров).

[50] Наиболее крупными в России являются «Азимут Менеджмент Групп» на 3012 номеров, ЗАО «Интурист» – 2662 номера, «Мариотт» – 1770 номеров (по состоянию на сентябрь 2006 г.).

[51] По местоположению объект относится к классу А; по типу и техническому уровню здания – к типу В; интегральный класс объекта – С.

04.10.2021

Продажа апартаментов и НДФЛ, не все так просто

Апартаменты относятся к нежилой недвижимости. Поэтому платить НДФЛ при их продаже надо только в том случае, если не прошло пять лет в собственности. Трехлетний срок владения в этом случае не применяется.

Минимальный срок владения недвижимостью — три года, например, для единственного жилья, или пять лет для всей недвидимости. После этого срока при продаже помещения платить НДФЛ не надо.
Такой ответ дан в письме Минфина от 17.09.2021.

Если недвижимость не является жилым помещением, то правило освобождения от НДФЛ по истечению минимального срока владения в три года не применяется.

В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением.

А значит, при сроке владения апартаментами три года, пусть они даже и будут единственной недвижимостью в собственности, доходы, полученные от их продажи, облагаются НДФЛ.

Если апартаменты были в собственности пять лет и более, то при их продаже платить НДФЛ не надо.

Когда апартаменты облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости, а когда — по среднегодовой? Обложение апартаментов налогом на имущество организаций зависит от того, где они находятся и для чего используются.

По своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям:
1) Если апартаменты расположены в административно-деловых центрах и ТЦ, включенных в перечень для налога по кадастровой стоимости, формируемый региональными властями, то такие апартаменты подлежат обложению исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от включения (невключения) их в Перечень.
2) Если апартаменты, расположенные в зданиях, не признаваемых административно-деловыми центрами и ТЦ, фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания, объектов бытового обслуживания, то они подлежат включению в Перечень в целях обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.
3) Если апартаменты не являются торговыми центрами, не используются под офисы, то они подлежат обложению налогом на имущество организаций исходя из их среднегодовой стоимости при условии их учета на балансе организации в качестве основных средств.

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-05-04-01/31041 от 23.04.2021

Вопрос: О налоге на имущество организаций в отношении апартаментов и единого недвижимого комплекса.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел письмо от 07.04.2021 по вопросу обложения налогом на имущество организаций нежилых зданий (апартаментов), а также единого недвижимого комплекса в соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и сообщает.

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налоговая база по налогу на имущество организаций определяется с учетом особенностей, установленных статьей 378.2 Кодекса, как кадастровая стоимость имущества в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Условия признания объектов недвижимого имущества указанными объектами установлены пунктами 3 — 5 статьи 378.2 Кодекса.

Согласно законодательству Российской Федерации (Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.11.1996 N 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации», постановление Правительства Российской Федерации от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц») по своему юридическому статусу апартаменты относятся к нежилым помещениям, предназначенным для временного размещения (пребывания) граждан (апартаменты, сервисные апартаменты, комплекс апартаментов и др.).

Судебная практика относит апартаменты к нежилому фонду, данные помещения не являются объектами жилищных прав (Определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.10.2018 N 310-КГ18-16918 по делу N А54-6031/2017, Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2018 N 6-КГ18-6).

Поэтому если нежилые помещения (апартаменты) расположены в административно-деловых центрах и торговых центрах (комплексах), включенных в перечень объектов недвижимого имущества, указанного в пункте 7 статьи 378.2 Кодекса (далее — Перечень), то нежилые помещения (апартаменты) подлежат обложению в рамках статьи 378.2 Кодекса исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от включения (невключения) их в Перечень.

Если нежилые помещения (апартаменты), расположенные в зданиях, не признаваемых административно-деловыми центрами и торговыми центрами (комплексами), отвечают условиям, указанным в пункте 5 статьи 378.2 Кодекса (то есть фактически нежилые помещения (апартаменты) используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания), то данные нежилые помещения (апартаменты) подлежат включению в Перечень в целях обложения налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости.

В случае если нежилые помещения (апартаменты) не отвечают установленным пунктами 3 — 5 статьи 378.2 Кодекса условиям, то данные объекты недвижимого имущества подлежат обложению налогом на имущество организаций в порядке, установленном пунктом 1 статьи 374 (пунктом 1 статьи 375) Кодекса, т.е. исходя из их среднегодовой стоимости при условии их учета на балансе организации в качестве основных средств.

В отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) необходимо иметь в виду, что согласно статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Из приведенных правовых норм следует, что составная часть единого недвижимого комплекса (отдельные здания единого недвижимого комплекса) не является самостоятельным объектом недвижимости и не может иметь самостоятельную юридическую судьбу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016)).

В этой связи, по мнению Департамента, при обложении налогом на имущество организаций в рамках статьи 378.2 Кодекса единого недвижимого комплекса, состоящего из отдельно стоящих зданий, учтенного в Едином государственном кадастре недвижимости под одним кадастровым номером, должна применяться совокупность площадей указанных зданий в целом как площадь одной недвижимой вещи.

Заместитель директора Департамента

Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-04-05/75585 от 17.09.2021

Вопрос: Об НДФЛ при продаже апартаментов.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 16.07.2021 по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже нежилого помещения и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
При этом согласно пункту 1 статьи 16 Жилищного кодекса к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В частности, пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
В Жилищном кодексе не содержится такого понятия, как апартаменты. В связи с чем апартаменты не признаются жилым помещением.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Кодекса, если иное не установлено статьей 217.1 Кодекса, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Вместе с тем положения подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса определяют особенности исчисления минимального предельного срока владения жилыми помещениями.
Если объект недвижимого имущества не является жилым помещением, то налогообложение доходов от его продажи осуществляется без учета положений подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса.

Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ

Какие объекты недвижимости относятся к торговым объектам

Организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции должны иметь в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или аренде (на срок 1 год и более) стационарные торговые объекты и складские помещения (п.6 ст. 16 ФЗ №171-ФЗ).

При этом, в городских поселениях, эти объекты должны иметь общую площадь не менее 50 кв.м., в сельских – не менее 25 кв.м.

Однако, предприятия вправе осуществлять розничную продажу алкогольной продукции с содержанием этилового спирта не более чем 16,5 % объема готовой продукции, пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи при оказании ими услуг общественного питания.

Запрет продажи алкогольной продукции в нестационарных объектах не распространяется и на магазины беспошлинной торговли.

Определение стационарного и нестационарного торгового объекта дает нам Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон о торговле).

Так, стационарным торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой здание или часть здания, строение или часть строения, прочно связанные фундаментом такого здания, строения с землей и подключенные (технологически присоединенные) к сетям инженерно-технического обеспечения. Нестационарным же торговым объектом признается торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

В Письме от 30.04.2013 № 8977/03-04 Росалкогольрегулирования отвечало на часто задаваемые вопросы, в том числе и вопрос о том, что считать стационарным торговым объектом для целей розничной продажи алкогольной продукции. Так, учитывая позицию, содержащуюся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 9 июня 2010 г . по делу № 8-Г10-7, стационарным торговым объектом можно считать помещение, предназначенное для продажи товаров или оказания услуг общественного питания, расположенное в специально оборудованном для этих целей здании (части здания) или строении, которое прочно связано фундаментом с земельным участком, подсоединено к инженерным коммуникациям и внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо относится к недвижимости по иным основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации.

В соответствии с гражданским законодательством к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ч.1 ст. 130 ГК РФ).

Понятие стационарной торговой сети раскрыто и в пункте 14 ГОСТа Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 11.08.1999 № 242-ст, в котором стационарная торговая сеть определена как торговая сеть, расположенная в специально оборудованных и предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях, которую образуют строительные системы, имеющие замкнутый объем, прочно связанные фундаментом с земельным участком и подсоединенные к инженерным коммуникациям.

Пунктом 3.14 ГОСТа Р 51773-2009, утвержденного Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 15.12.2009 № 771-ст, дано понятие нестационарного торгового объекта — это торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком, вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное (мобильное) сооружение.

В соответствии с примечанием к приведенному пункту ГОСТа к нестационарным торговым объектам относят павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные временные торговые объекты.

Стоит обратить внимание на то, что торговый объект, в котором планируется осуществлять или осуществляется продажа алкогольной продукции, не должен носить временного характера. Поскольку, даже если фактически объект будет отвечать критериям стационарного объекта, но носить временный характер, его признают не соответствующим требованиям, и желаемая лицензия не будет получена.

Так, ФАС ЗСО рассмотрел дело о признании недействительным решения о продлении лицензии на право осуществления розничной продажи алкогольной продукции в части (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А70-5319/2012).

В указанном деле общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным решения о продлении лицензии на право осуществления розничной продажи алкогольной продукции в части в связи с тем, что лицензирующий орган продлил ему лицензию однако разрешил обществу осуществлять реализацию алкогольной продукции с содержанием этилового спирта не более 16,5% объема готовой продукции.

Такое решение лицензирующий орган обосновал несоответствием помещения для целей реализации алкогольной продукции установленным требованиям, а именно – помещение является временным, т.е. является нестационарным объектом.

Суд признал довод лицензирующего органа правомерным, при этом, опирался на следующие документы:

— приказ о присвоению временному нежилому зданию адреса;

— архитектурно-планировочное здание на разработку проекта – временное кафе быстрого питания на 75 мест

— выписку из протокола комиссии по выработке решений о предоставлении земельного участка в аренду на 15 лет под существующий временный объект — кафе на 120 мест;

— распоряжения о предоставлении земельного участка под временный объект;

— дополнительного соглашения с указанием на временный объект и акт приема-передачи временного объекта;

— актом приемки ввода в эксплуатацию временного объекта (сооружения)

При этом, суды не учли представленные обществом документы в качестве доказательств того, что торговый объект является стационарным, таких как: техническое заключение проектной фирмы, согласно которому спорное здание является капитальным строением, технический паспорт, строительные решения на объект. Арбитражные суды, оценивая представленные доказательства, пришли к выводу об отсутствии документального подтверждения доводов заявителя о стационарности здания кафе, поскольку возведение объекта иного, чем разрешено в установленном порядке, может свидетельствовать в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации о возведении самовольной постройки либо о нарушении нормативных правовых актов, но не означает автоматическое изменение статуса здания как временного и являющегося не стационарным.

Таким образом, арбитражные суды обоснованно указали, что во всех перечисленных документах речь идет о временном сооружении, которое вне зависимости от его реальных технических характеристик является нестационарным объектом.

Также интересным представляется постановление дело № А03-13321/2012 по которому общество также пыталось обжаловать действия лицензирующего органа по выдаче лицензии на право реализации алкогольной продукции с содержанием этилового спирта не более 16,5% объема готовой продукции. Решением Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении заявленных требований было отказано. (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2013 г. по делу №А03-13321/2012) Позицию Арбитражного суда первой инстанции поддержали суды апелляционной и кассационной инстанции, Высший арбитражный суд отказал в передаче дела в Президиум.

Общество представило документы, подтверждающие наличие у общества в аренде торгового объекта и складского помещения: распоряжение о предоставлении земельного участка для временной установки павильона общественного назначения, разрешение на установку временного павильона общественного назначения, договор аренды некапитального сооружения общественного назначения под услуги бара.

Суды пришли к выводу о том, что из представленных документов не усматривается, что объект Общества является стационарным. Так, суды ссылаются на нормы Закона о торговле, содержащие определения стационарного и нестационарного объекта, а также на нормы ГОСТа Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения», утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 11.08.1999 №242-ст, нормы (п. 10 и 13 ст. 1) Градостроительного кодекса РФ и нормы Гражданского кодекса о недвижимых вещах.

Согласно градостроительным нормам объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. При этом связь с землей и наличие инженерных сетей не свидетельствует о том, что объект относиться к стационарному торговому объекту.

В соответствии с Законом о торговле размещение нестационарных торговых объектов на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов.

Спорный объект был включен в схему размещения нестационарных торговых объектов, согласно постановлению администрации города.

Таким образом, если тот или иной торговый объект отвечает признакам нестационарного объекта, включен в Схему размещения нестационарных торговых объектов соответствующего муниципального образования, в нем запрещается розничная продажа алкогольной продукции.

По схожим основаниям было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным решения об отказе в переоформлении лицензии по делу № А33-2189/2013 (г.Красноярск).

Суд апелляционной инстанции (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от10.09.2013 г. по делу №А33-2189/2013) признал правомерным решение Арбитражного суда Красноярского края. Дополнительно указав, что стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения отвечают признакам недвижимого имущества, права на которое, их возникновение и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. Спорный объект, также как и в рассмотренном предыдущем случае, был включен в схему размещения нестационарных торговых объектов.

Суд указал на то, что наличие у помещения ленточного фундамента, его присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения и оборудование системами энергоснабжения, водопровода, телефонной связью, а также договора аренды земли и технического паспорта не меняет статуса торгового объекта как временного сооружения.

Таким образом, можно выделить следующие признаки стационарных торговых объектов для целей реализации алкогольной продукции:

1) объект представляет собой здание/часть здания, строение/часть строения;

2) прочная связь фундамента с землей;

3) невозможность перенесения объекта без несоразмерного ущерба его назначению;

4) наличие технологического присоединения (подключения) к инженерным сетям;

5) запись об объекте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

6) отсутствие объекта в Схемах размещения нестационарных торговых объектов соответствующего муниципального образования;

7) отсутствие документов, подтверждающих временный характер постройки.

Что касается летних (сезонных) кафе, находящихся при стационарных предприятиях по одному с ними адресу, в том числе являющихся продолжением торгового зала стационарного предприятия, и находящихся под единым управлением стационарного предприятия, то в этом случае летние (сезонные) кафе реализуют алкогольную продукцию по лицензии основного предприятия. Таким образом, оценка их принадлежности к стационарному и нестационарному объекту не производится, так как летнее кафе является частью стационарного торгового объекта.

Также, организациям и индивидуальным предпринимателям необходимо обратить внимание на то, что при розничной продаже алкогольной продукции стационарный торговый объект должен находиться по одному адресу со складским помещением. («каждое указанное в лицензии место нахождения обособленного подразделения должно иметь стационарный торговый объект и складское помещение (п. 10 Письма Росалкогольрегулирования от 30.04.2013 № 8977/03-04).

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Про РКО