...

Образец письма арендодателю о проведении ремонта

Образец письма о снижении арендной платы — риск потерять помещение или победить?

Бизнес – это риск. В большинстве случаев предпринимательская деятельность строится на аренде помещения торгового или промышленного назначения. Но в какой-то момент стоимость аренды становится бременем — как говорится, и бросить жалко, и тащить дальше нет возможности. Тем более постоянно меняется экономическая ситуация в стране, и не в лучшую сторону.

Первое, что приходит на ум каждому арендатору, – уменьшить ставку по аренде помещения. Действительно, в некоторых случаях такие меры могут спасти финансовое положение, но самое главное — суметь убедить арендодателя.

Способы борьбы за уменьшение арендной ставки

Прежде всего наниматель не должен думать, что собственник помещения заинтересован в том, чтобы его недвижимость пустовала. Никогда не нужно пренебрегать письмами арендодателю о снижении аренды такой способ переговоров может быть намного эффективнее, чем устные беседы.

Условия договора

Практически нет сомнений, что все арендаторы в момент подписания договора мало задумывались о том, что в скором времени могут измениться условия и повлечь за собой невозможность оплаты по сделке. Тем не менее перечитайте весь договор, возможно, все-таки там предусмотрены условия, которые позволят повлиять на арендодателя.

Изменение валюты договора

Если договор подписан достаточно давно и на условиях оплаты в эквиваленте к иностранной валюте, то в данном случае арендатору следует приложить максимальные усилия, чтобы перейти на рублевые отношения.

Образец письма о снижении арендной платы в этом случае будет выглядеть так:

«… Наши компании сотрудничают много лет, и мы никогда не нарушали условий договора, вовремя вносили арендную плату. Однако экономическая ситуация в стране сильно изменилась, курс валют повышается практически каждый день и по отношению к курсу на момент заключения договора изменился на ___%. Содержание магазина становится нерентабельным.

На основании вышеизложенного просим пункт 3.2.8 договора аренды. изложить в следующей редакции (то есть изменить валюту договора на рубли). «

Альтернативные варианты аренды

Соберите информацию о том, какая стоимость помещений в округе. Наверняка обнаружится несколько вариантов, подобных тому помещению, которое находится у вас в аренде и меньшие по цене. В особенности это касается тех случаев, когда договор найма достаточно давно продляется, и соответственно каждый год поднимается оплата.

Образец письма с просьбой о снижении арендной платы в данном случае может быть составлен следующим образом:

«. Благодарю Вас за долгое сотрудничество, но прошу пересмотреть арендную плату в сторону уменьшения. В соседнем торговом центре подобные помещения такой же площади сдаются по цене на 20% ниже на таких же условиях. Проходимость около торговой точки такая же. ».

Никогда не стоит забывать, что предупредить повышение оплаты за аренду намного проще. Скорее всего, что в договоре предусмотрено условие, при котором арендодатель вправе пересматривать арендную ставку 1 раз в год, раз в квартал или в полгода. Арендатору в такой ситуации не стоит молчать, а до даты, когда арендодатель может выступить с предложением о повышении, написать собственное «жалобное» письмо.

Образец письма о снижении арендной платы в этом случае может выглядеть следующим образом:

«… В связи со сложной экономической ситуацией в стране и снижением покупательской способности прошу Вас снизить аренду на 10%. В свою очередь обязуемся по-прежнему в полной мере и своевременно выполнять все условия договора. ».

В идеале в образцах писем арендодателю о снижении арендной платы лучше указать немного больший процент, чем тот, который собственник помещения имеет право указать в требовании об увеличении.

Предупреждающие меры

Если же вы только собираетесь заключать договор аренды, то чтобы в скором времени не составлять образец письма о снижении арендной платы, узнайте, что желает собственник помещения.

Чаще всего он хочет получить арендную плату за несколько месяцев. В этом случае заручитесь гарантией, что на протяжении, к примеру, 2 лет она не будет пересматриваться. Возможно, собственник помещения не хочет постоянно искать новых арендаторов, значит, гарантируйте ему, что не собираетесь уходить с места локации на протяжении 2-3 лет или более.

Если помещение не в самом лучшем виде, то чтобы не составлять со временем образец письма о снижении арендной платы или не требовать проведения ремонта, договоритесь с арендодателем о проведении его собственными силами, но с компенсацией за счет платы. Естественно, заручитесь гарантиями, что в этом случае не будет пересматриваться цена договора, к примеру, из-за того, что собственник помещения получит неотъемлемые улучшения помещения, которые даже при съезде наемщика останутся владельцу.

Арендатор должен быть требовательным к арендодателю и вести жесткие переговоры. Так, отсутствие стоянки или интернета – это огромный минус. Если окна выходят на стену соседнего здания, то это тоже можно расценивать как понижающий коэффициент при определении стоимости аренды. Поэтому письма арендателю о снижении аренды, образцы которых мы привели в статье, должны быть обоснованными и четко выражать требования.

Письмо арендодателю о проведении ремонта – образец

Аренда любой площади может занимать длительный срок, в течение которого арендатор вносит плату за использование площадей, а арендодатель исполнять обязательства. Проведение ремонта арендатором связано с внесением изменений в используемые помещения, поэтому важно согласовать с владельцем (арендодателем) планируемый ремонт.

Рассмотрим как сформировать информационное письмо о проведении ремонта с целью согласования работ, сумм и возмещения эти сумм в счет арендной платы.

Нормативное регулирование согласования ремонта

Не все предприниматели стремятся к приобретению недвижимости в собственность, поэтому для начала можно арендовать помещение и обустроить под свои нужны посредством ремонта. Регулирование проведения ремонта арендованного помещения осуществляется на основании сформированного между сторонами договора, где необходимо оговорить все моменты, касающиеся ремонта помещения. Договор в свою очередь регулируется ГК РФ Глава 34. Аренда. Как правило договор аренды заключается на длительный срок, и периодически возникает необходимость проведения ремонта, что должно быть оговорено в этом документе.

Ремонт арендованного имущества (как текущий, так и капитальный) не относится к работам по его улучшению. Улучшения – это новые дополнительные свойства имущества, без которых оно существовало и могло использоваться по назначению. Ремонт же нельзя признать улучшением, т.к. его цель – поддержание (восстановление) имущества в рабочем состоянии.

Государственный советник налоговой службы РФ III ранга О. Хороший

Формирование договора аренды

Договор для наличия юридической силы заключается в письменной форме. Форма договора законодательно не закреплена и определяется сторонами договора в зависимости от специфики использования арендованного помещения. Правильно сформированный договор является основой отсутствия разногласий сторон. На практике определена информация, которая должна быть отражена. В договор включается:

преамбула введение, информация о сторонах договора
предмет договора определяет помещение по договору, адрес местонахождения
сроки обязательно отразить начало и окончание действия договора
Права, обязанности, ответственность сторон В отношение ремонта здесь указывается субъект, производящий ремонт
цена и порядок оплаты Сумма арендных платежей
условия расторжения При досрочном расторжении
порядок разрешения споров переговоры или через суд
прочие условия Могут быть прописаны пени, ответственность и т.д.
подписи и реквизиты сторон Для подтверждения факта согласия сторон

Юридическая сила договора аренды

Роль договора, заключаемого юридическими лицами базируется на том, что платежи по договору списываются на затраты, не подлежащие налогообложению.

Передача собственности в аренду может осуществляться на основании договора.

При этом заключенный договор упрощает разбирательство по различным спорам как в форме переговоров, так и через суд.

При том, что договор в письменной форме имеет юридическую силу, необходимо прописать условия проведения ремонта арендованного помещения: за счет арендодателя или арендополучателя, в счет предстоящих платежей или только их части, капитальный или текущий ремонт и т.д.

Согласование ремонта с арендодателем

В общих случаях на арендодателя возлагается обязанность проведения ремонта (при не отражении в договоре аренды вопроса ремонта по ст. 616 ГК РФ обязанность возлагается на арендодателя), поддержания в исправном состоянии в отношении собственного помещения при условии нормального содержания арендатором арендованного имущества.

Различают разные виды ремонтов:

  • капитальный ремонт – работы, связанные с восстановлением конструкций или элементов, несущих элементов и замену инженерных сетей
  • текущий ремонт – работы, направленные на поддержание имущества в надлежащем состоянии, устранение неполадок, препятствующих нормальной деятельности

Независимо от вида ремонта в договоре должно быть оговорено порядок и условия его проведения. При любом условии арендатор может провести ремонт своими силами, предварительно согласовав его проведение с арендодателем в письменной форме.

Формирование письма арендодателю о ремонте

В процессе деятельности в арендованном помещении его состояние может ухудшаться. В договоре отражается на ком лежит обязанность проведения ремонта. В связи с тем, что ремонт, осуществляемый арендатором приведет к снижению доходов арендодателя посредством списания расходов по ремонту на арендную плату, в договоре должны быть определены сроки проведения ремонта и порядок согласования.

В общем случае согласование должно осуществляться в письменной форме.

Ремонт может быть произведен за счет:

  • средств и сил арендодателя
  • средств и сил арендатора
  • средств арендодателя и сил арендатора
  • средств арендатора и сил арендодателя

В любом случае арендодатель должен поддерживать помещение в надлежащем виде. Расходы по ремонту пойдут в счет будущей арендной платы.

Письмо составляется в свободной форме с указанием:

  • наименование арендодателя
  • реквизитов арендатора
  • обращение
  • текст письма
  • дата составления
  • подпись с расшифровкой и должностью

Информация, отражаемая в тексте письма

Текст письма должен быть ясно изложен, в произвольной форме, где отражается:

  • основание – номер договора аренды со ссылкой на пункт о проведении ремонта
  • изложение просьбы о проведении ремонта
  • подтверждение необходимости ремонта
  • просьба о даче согласия в определенный период

Если по договору ремонт проводится силами арендатора, то нужно приложить смету затрат на ремонтные работы, в которой отражаются все элементы проведения ремонта.

Пример проведения ремонта силами арендатора для определенной деятельности

Арендатор может заранее договориться с арендодателем о проведении ремонта своими силами исходя из специфики своей деятельности, что при заключении договора должно быть отражено. В обязанности арендодателя водит поддержание нормального состояния помещения, а не изменение под специфику деятельности, поэтому в такой ситуации арендодатель не обязан возмещать все убытки по проведенному ремонту, а только те, что касаются непосредственного ремонта конструкций.

Необходимость получения согласия собственника

Важным элементом в проведении ремонта помещения является получение согласия собственника.

Согласовать проведение ремонта нужно в любом случае, даже если ремонт производится для единства стиля компании (который не был обязательным для арендодателя). Для проведения текущего и капитального ремонта существуют определенные сроки, которые обязан соблюдать владелец имущества.

Пример реакции собственника на необходимость проведения ремонта

При проведении ремонта необходимо независимо от условий договора согласовать проводимые работы

Проведение ремонта без согласия собственника Прямых нарушений со стороны арендатора нет, но существует вероятность, что собственник не возместит затраты, также может расторгнуть договор и ремонт, являющийся неделимой частью останется у арендодателя
Согласие на ремонт получено, но средства не выделяются и средства арендатора могут быть не возмещены Арендатор может возместить затраты посредством начисления амортизации проведенных работ, а также через возмещение НДС
Согласие на ремонт получено и средства арендатора будут возмещены Законный вариант при котором даже при прекращении договора арендодатель возмещает затраты (часть затрат) арендатора

Важно! При проведении ремонта арендатором, арендодатель возмещает расходы только на неотделимые улучшения по окончании срока договора, компенсация составит в сумме на момент возврата объекта аренды, т.к. рыночная стоимость улучшений, может снизиться к моменту их получения арендодателем, что может оценить независимый оценщик.

Ошибка при формировании письма арендодателю

При написании письма нужно отразить такие важные моменты, когда необходимость проведения ремонта подтверждается документально или законодательными актами, т.е. договором аренды или ссылкой на ст. 616 ГК РФ. Также в письме необходимо отразить возможность компенсации работ (если работы за счет арендатора) в счет арендной платы или единой суммой.

Ошибка при проведении ремонта

В некоторых случаях ремонт начинают производить до заключения договора, поэтому нужно быть уверенным в порядочности арендодателя, который может не заключить договор.

Также арендодатель может обязать арендатора провести ремонт, что нужно отразить в договоре или нужно составить дополнительно соглашение к действующему договору.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1: Может ли арендодатель требовать от арендатора проведения ремонта?

Ответ: Это условие нужно отразить в договоре, от этого зависит возможность расторжения договора.

Вопрос №2: Как поступить арендатору, если арендодатель не исполняет требования договора и не производит соответствующие ремонты?

Ответ: Необходимо направить письмо с требованием о проведении ремонта арендодателем, а в случае отказа постараться произвести работы собственными силами на в счет будущих арендных платежей и заключением дополнительного соглашения.

Образец письма-претензии арендодателю

При заключении договора аренды прописываются определенные условия, нарушения которых ведет к неким последствиям для нарушившей стороны. Составление письма-претензии является первым шагом к устранению нарушений договора аренды.

При получении письма-претензии арендодателем, решается вопрос о том, каким образом будет решаться вопрос о дальнейших действиях. Если арендодатель признает свои ошибки и исправит их добровольно, то нарушения урегулируются мирным путем. В противном случае, арендатор может подать иск в суд, дабы защитить свои права, расторгнув договор или взыскав неустойку.

Письмо-претензия – это первый этап досудебного урегулирования возникших разногласий между сторонами. Подача претензии арендодателю в письменном виде является необходимым действием со стороны арендатора. Глава 34 Гражданского Кодекса РФ помогает гражданам самостоятельно составить подобную претензию.

Как правильно написать претензионное письмо арендодателю?

Прежде всего опишите, какие пункты и условия были прописаны в договоре, опишите имущество, которое сдавалось в аренду. Также, напишите, какие законы или условия договора были нарушены другой стороной, распишите суть своих претензий к арендодателю.

Далее, подробно опишите правонарушение другой стороны. Предоставьте письменные доказательства, при необходимости.

При написании письма, правильно и понятно формулируйте свои претензии и требования к другой стороне. Укажите, в какой срок должны быть устранены правонарушения.

Требования не должны противоречить пунктам договора и Российскому Законодательству.

В письме указывайте, что ждет арендодателя, если он не предпримет никаких действия для урегулирования вопроса. При обращении в суд, с ответчика могут взыскать не только сумму, которая прописана в договоре, но и дополнительно ответчик должен будет возместить убытки или выплатить компенсацию.

Для того, чтобы избежать ситуаций, в которых необходимо урегулировать правонарушения, обратитесь к юристу на этапе формирования договора аренды. Все случаи невыполнения пунктов договора необходимо фиксировать. К помощи юриста обратитесь для анализа ситуации или консультации. Своевременная подсказка убережет от ошибок в составлении договора. Юридическая помощь заставит оппонента думать, что намерения первой стороны серьезны.

Образец договора купли-продажи прав аренды.

О том, действует ли гарантийное обязательство при продаже квартиры, читайте тут.

Какой закон регламентирует арендные отношения?

Гражданский Кодекс Российской Федерации регулирует отношения между арендатором и арендодателем.

Статья 619 Гражданского Кодекса говорит о том, что расторжение договора аренды возможно только в том случае, если письмо-претензия было отправлено и получено ответчиком.

При составлении претензии узнайте о положениях в Гражданском Кодексе, а также внимательно прочитайте пункты договора аренды. При отсутствии определенного пункта, опирайтесь на положения в ГК.

Особенности договора между арендатором и арендодателем

Арендодатель и арендатор заключают между собой договор аренды, в котором указывают, что имущество предоставляется другому лицу в использование, за арендную плату. Обязательно заключайте договор в письменной форме, при условии, что аренда будет длится больше года.

Важно! Имущество может сдать в аренду только собственник этого имущества или от его имени уполномоченное лицо.

После заключения договора аренды, имущество не сразу переходит в пользовании арендатора. Арендодателю необходимо передать данное имущество. Поступление арендной платы заканчивается тогда, когда арендатор возвращает имущество в пользование арендодателю.

Важно помнить, что стороны должны составить акт при передаче недвижимость другому лицу, а также, при его возврате.

Разногласия могут возникнуть на любом этапе и по любому пункту договора аренды.

Арендатор может нарушить условия договора тем, что он не выплачивает арендную плату или оплачивает, но с опозданием; портит арендованное имущество; не следит за сохранением целости и сохранности имущества.

Арендодатель не соблюдает пункты договора тем, что он может не передать имущество в пользование стороны; или тем, что он отказывается вернуть залог, который арендатор уплатил в начале заселения.

Образец письма арендодателю о проведении ремонта

  • О нас
    • О фирме
    • Карьера
    • Корпоративная социальная ответственность
  • Команда
  • Услуги
    • Практики
    • Индустрии
  • ПРЕСС-ОФИС
    • Новости/Проекты
    • Мероприятия
    • Публикации
  • Офисы
    • Офисы / Представительства
    • Международные департаменты
  • КонтактыСorona Legal Help
  • en
  • ua

Арендаторы проводят ремонт в арендуемом помещении, чтобы сделать его пригодным для своей деятельности. Стороны не всегда детально прописывают порядок возмещения расходов на такие работы. Кроме того, иногда ремонт вызван неотложной ситуацией, которую нельзя было предвидеть в момент заключения договора. Рассмотрим, в каких случаях арендодатель обязан возместить арендатору затраты на ремонт и какие доказательства нужно представить в суде для компенсации затрат.

Капитальный ремонт

По закону капитальный ремонт обязан производить арендодатель (ст. 616 ГК). Срок такого ремонта устанавливается в договоре. Если договор не содержит соответствующих положений, либо капремонт вызван неотложной необходимостью, то он должен осуществляться в разумный срок.

Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость, либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы.

Если арендатор произвел капитальный ремонт без согласия арендодателя, он имеет право на возмещение расходов, если необходимость проведения ремонта была вызвана ненадлежащим состоянием арендуемого имущества или неотложной необходимостью.

Положения ст. 616 ГК не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может очевидно явствовать из обстановки. Правила данной статьи также не обязывают арендатора предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем соответствующей обязанности. (постановления АС Дальневосточного округа от 14.05.2013 по делу № А51-19716/2012, от 28.10.2019 по делу № Ф03-4197/2019, АС Московского округа от 31.08.2020 по делу № Ф05-10202/2020, от 12.02.2020 по делу № Ф05-336/2020, АС Волго-Вятского округа от 24.12.2020 по делу № Ф01-15140/2020)

Тем не менее, арендатору целесообразно обратиться к арендодателю с требованием провести капитальный ремонт и указать на его неотложность, если она имеется. В обоснование неотложности можно указать, что в случае бездействия будет причинен вред имуществу арендатора или третьих лиц, само помещение придет в негодность и т.п. (информационное письмо Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)

Примеры из практики.

  1. Стороны заключили договор аренды нежилого помещения. Акт приема-передачи помещения предусматривал необходимость проведения ремонтных работ для приведения его в состояние, пригодное для использования по целевому назначению. Арендатор понес затраты на ремонт, в подтверждение чего представил договоры на проведение работ по капитальному ремонту помещения, электромонтажных работ, договор на изготовление столярных изделий и др. Суд указал, что стороны добровольно установили необходимость проведения в помещении ремонтных работ. В связи с этим довод арендодателя о том, что он не давал письменное согласие на осуществление капитального ремонта, суд отклонил (постановление АС Дальневосточного округа от 14.05.2013 по делу № А51-19716/2012).
  2. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя за проведение капитального ремонта. В подтверждение необходимости проведения ремонта истец представил техническое заключение, в котором указано на возможность дальнейшей эксплуатации здания при условии выполнения ряда работ, а также экспертное заключение. Также истец представил договоры, подтверждающие факт выполнения работ по капремонту. Нижестоящие суды пришли к выводу, что работы выполнены для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора и не вызваны неотложной необходимостью. Суд округа не согласился с этим выводом, указав, что необходимость проведения капремонта зафиксирована в акте приема-передачи и акте технического осмотра помещений (постановление АС Уральского округа от 13.12.2010 по делу № А50-29344/2009).

Арендатор должен доказать необходимость проведения капитального ремонта. Например, представив акт приема-передачи помещения, находящегося в неудовлетворительном состоянии либо в состоянии, которое не соответствует назначению имущества. Под неотложностью капитального ремонта понимается невозможность использовать принятое в аренду имущество по назначению.

Примеры из практики.

  1. Арендатор обратился с иском к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения в связи с проведением неотложного капитального ремонта в здании. Суд установил, что арендодатель не возражал против проведения работ по ремонту крыши и прочистке системы канализации. Работы были вызваны неотложной необходимостью, поскольку утеплитель чердачного перекрытия крыши здания не выполнял своих функций в зимний период, а установленная ветхость канализации препятствовали нормальному функционированию помещения. В итоге суд взыскал с арендодателя стоимость произведенного ремонта (постановление 5ААС от 19.07.2018 по делу № А51-26195/2015).
  2. Переданные в аренду объекты согласно акту обследования требовали проведения неотложного капитального ремонта. Без проведения ремонта имущество нельзя было использовать по назначению. Арендатор своими силами провел капитальный ремонт, факт проведения которого зафиксирован в акте приемки выполненных работ. Суд также учел письма, в которых стороны договорились о том, что капремонт произведет арендатор, а арендодатель обязуется возместить соответствующие затраты в счет арендной платы. В итоге суд взыскал стоимость ремонта с арендодателя (постановление 3ААС от 08.11.2017 по делу № А33-15767/2017).

Суды также учитывают:

— поведение арендодателя, степень его разумности и добросовестности в отношении передаваемого в аренду имущества;

— факт предоставления арендатором арендодателю разумного срока для ремонта помещения, которое находится в неудовлетворительном состоянии.

Если в договоре аренды прямо предусмотрена обязанность арендатора производить капитальный ремонт за свой счет, то взыскать затраты на его проведение с арендодателя не получится.

Примеры из практики.

  1. Стороны в договоре закрепили обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт, а также реконструировать и модернизировать арендуемое имущество. В дальнейшем стороны расторгли договор. Арендатор вернул имущество по акту с отметкой об отсутствии взаимных претензий. Затем арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в размере стоимости реконструкции котельной. Суд отказал, указав, что стороны в договоре предусмотрели обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт (постановление АС Волго-Вятского округа от 20.04.2018 по делу № А17-2087/2017).
  2. По договору арендатор принял обязанность провести капитальный ремонт без зачета затрат на его проведение. После проведения капремонта арендатор обратился к арендодателю с требованием возместить стоимость ремонтно-строительных работ, включая стоимость строительных материалов. Получив отказ, арендатор обратился в суд. Суд отказал в удовлетворении иска, указав на отсутствие оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта согласно положениям договора аренды (постановление АС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу № А03-5420/2009).

Неотделимые улучшения

При рассмотрении иска арендатора о возмещении стоимости улучшений суд должен установить, считаются ли эти улучшения неотделимыми.

Отделимые улучшения считаются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК). По общему правилу после окончания договора арендатор вправе оставить их у себя, а не взыскивать их стоимость.

Улучшения арендованного имущества не считаются неотделимыми, если их можно отделить без ущерба для арендованного имущества либо с незначительным восстановительным ремонтом (постановления АС Северо-Западного округа от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011, 14ААС от 30.09.2020 № 04АП-3938/2020, 8ААС от 11.02.2020 № 08АП-17220/2019, АС Центрального округа от 27.04.2021 № Ф10-312/2021).

Бремя доказывания неотделимости улучшений лежит на арендаторе. Доказательством неотделимости улучшений может являться заключение соответствующей экспертизы (постановления АС Поволжского округа от 03.12.2012 по делу № А65-6757/2012, 15ААС от 26.12.2019 № 15АП-21580/2019, 8ААС от 11.02.2020 № 08АП-17220/2019).

Арендатор вправе после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (п. 2. ст. 623 ГК). Перед производством неотделимых улучшений арендатор должен получить согласие арендодателя и убедиться, что договор аренды не предусматривает иной порядок.

При отсутствии согласия арендодателя суды руководствуются общими положениями о зачете (ст. 410 ГК), поскольку ст. 623 ГК прямо не регулирует отношения по зачету встречных однородных требований.

Примеры из практики.

  1. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании с арендатора арендных платежей. Ответчик не признал долг, поскольку он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора арендатор заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены улучшения. Истец, не оспаривая факт произведенных улучшений, указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен ст. 623 ГК.

Суд первой инстанции удовлетворил иск, отметив, что п. 2 ст. 623 ГК не предусматривает возможность зачета таких требований арендатора. Кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, денежного обязательства у арендодателя не возникает. Апелляция отменила это решение, указав, что п. 2 ст. 623 ГК не обусловливает возникновение права арендатора на зачет наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения (информационное письмо Президиума ВАС от 29.12.2001 № 65).

  1. Арендатор направил арендодателю письмо, в котором сообщил о расторжении договора и просил зачесть стоимость ремонтных работ в счет арендной платы. Арендодатель обратился в суд для взыскания долга по арендной плате. Арендатор предъявил встречный иск, сославшись на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендной платы. Суды установили наличие согласия арендодателя на производство арендатором ремонта, факт выполнения ремонтных работ и их стоимость. В связи с этим суды признали требование арендатора о зачете законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 09.10.2014 по делу № А56-73205/2013).

В случае незаключенности или недействительности договора аренды положения ст. 623 ГК не применяются. В этом случае стоимость неотделимых улучшений можно взыскать с арендодателя как неосновательное обогащение.

Примеры из практики.

  1. Арендатор обратился в суд с иском о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений. Суды установили, что стороны не зарегистрировали договор аренды, хотя его срок превышал один год. В результате суд признал договор незаключенным. При использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования по назначению. При этом арендатор произвел неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, и без которых деятельность ресторана была бы невозможна. В итоге суды пришли к выводу о доказанности понесенных арендатором затрат и обогащения ответчика в размере стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований (определение ВАС от 27.09.2010 по делу № А40-112009/09-82-713).
  2. Арендатор провел работы по ремонту арендуемого имущества за счет собственных средств, поскольку в противном случае эксплуатация объекта была бы невозможна. Результаты работ суды признали неотделимыми улучшениями. В связи с признанием договора аренды ничтожной сделкой договорные отношения между сторонами спора отсутствуют. Соответственно оснований для применения к отношениям сторон положений ст. 623 ГК не имеется. Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, ответчик получил без правовых оснований. В связи с этим к отношениям сторон можно применить нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (постановление АС Дальневосточного округа от 23.09.2014 по делу № А59-4269/2013).

Уведомление о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы в виду неисполнения арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта

Включает в себя:

  • Конструктор документов
  • Просмотр документа в демо-режиме до скачивания
  • Скачивание 1 документа

Ситуация для направления Уведомления о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы в виду неисполнения арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта:

Вы заключили договор аренды, в котором предусмотрена обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта объекта аренды, в том числе определены процедура, порядок и сроки проведения капитального ремонта. Арендодатель не провел капитальный ремонт предусмотренный договором и у Вас возникла необходимость в зачете стоимости проведенного арендатором ремонта в качестве арендной платы по договору.

Какие действия должны быть предприняты для направления Уведомления о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы в виду неисполнения арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта:

  • проверен договор на наличие в нем условий предусматривающих обязательства арендодателя по проведению капитального ремонта за свой счет, а также положений, касающихся проведения капитального ремонта;
  • арендодатель был извещен (уведомлен) в письменной форме о необходимости в проведении капитального ремонта. Арендодатель не приступил к проведению капитального ремонта, по истечении срока указанного в уведомлении или по истечении срока, предусмотренного договором, капитальный ремонт был проведен арендатором самостоятельно;
  • оформлено представленное «Уведомление о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы в виду неисполнения арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта»;
  • представленное «Уведомление о зачете стоимости ремонта в счет арендной платы в виду неисполнения арендодателем обязанностей по проведению капитального ремонта» передано одним из ниже изложенных способов:
  • нарочно под расписку на экземпляре уведомления арендатора:
  • при вручении арендодателю – физическому лицу – указывается полностью фамилия, имя, отчество арендодателя; дата получения и подпись арендодателя;
  • при вручении арендодателю – юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю – проставляется отметка о поступлении уведомления в правом нижнем углу лицевой стороны первого листа уведомления, которая содержит порядковый номер входящего документа и дату поступления.
  • по почте обязательно регистрируемым почтовым отправлением (заказным письмом) и, целесообразно, с подробной описью вложения, т.е. с перечнем направляемых документов. В результате у арендатора должны быть:
  • квитанция о приеме оператором почты уведомления к отправлению, а также опись вложения (при ее составлении), что подтверждает факт направления уведомления;
  • расписка о вручении уведомления адресату (арендодателю), что подтверждает факт вручения уведомления.

Чтобы расходы арендатора, связанные с проведенным им неотложным ремонтом были зачтены в стоимость аренды, необходимо оформлять в установленном порядке все отношения с третьими лицами: заключать договоры с подрядными организациями по проведению работ по капитальному ремонту, составлять сметы, подписывать акты выполненных работ, вести учет затраченных средств, отражая их в бухгалтерской отчетности. Оригиналы всех документов, подтверждающих проведение капитального ремонта и понесенные с этим затраты, арендатору следует хранить у себя.

В случае если арендодатель отказался удовлетворить требования о зачете расходов арендатора в качестве арендной платы по Договору, арендатор вправе требовать зачета понесенных расходов в судебном порядке. При этом в суде арендатору будет необходимо доказывать, что проведение капитального ремонта было вызвано именно неотложной необходимостью, что данная необходимость возникла не по вине арендатора, и что такой ремонт арендодатель в согласованный сторонами срок не произвел.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Про РКО
Мы используем cookie-файлы для наилучшего представления нашего сайта. Продолжая использовать этот сайт, вы соглашаетесь с использованием cookie-файлов.
Принять
Серафинит - АкселераторОптимизировано Серафинит - Акселератор
Включает высокую скорость сайта, чтобы быть привлекательным для людей и поисковых систем.