Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Последствия расторжения договора купли-продажи квартиры для продавца, — Олег Никитин, адвокат ID Legal Group

Тематика оформления и реализации договоров купли-продажи объектов недвижимости не нова в судебной практике, но тем не менее всегда актуальна и интересна для продавцов и покупателей этих объектов.

Как и для каждого вида договоров, заключаемых между сторонами, конечным желаемым результатом является получение того, на что она надеялась заключая определенный вид договора.

Сегодня обсудим вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры и осуществления защиты прав продавца данного объекта.

Рассмотрим выводы гражданских судов по делу № 661/3827/17, где предметом спора была квартира, проданная юридическим лицом физическому лицу, на которое перешло право собственности до проведения окончательного расчета за нее. Однако, окончательный расчет в установленный в договоре срок не был проведен, в связи с тем, что у покупателя отсутствовали денежные средства на тот момент.

Поэтому, Общество обратилось за защитой нарушенного права в суд с иском о расторжении указанного договора, отмене регистрации права собственности на квартиру, обязательства физлица вернуть квартиру, а Общества — вернуть этому лицу денежные средства, полученные по договору.

Судом первой инстанции этот иск был удовлетворен: расторгнут заключенный договор, отменена госрегистрация права собственности на квартиру, применена двойная реституция: обязано физлицо вернуть квартиру, а Общество — вернуть ей денежные средства.

Указанное решение было мотивировано тем, что окончательный расчет по договору не был проведен в установленный срок, а значит покупатель был лишен результата на который он рассчитывал заключая договор, и это служит основанием для расторжения такого договора. Расторжение договора является основанием для отмены госрегистрации на этот объект недвижимости в соответствии с нормами Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и их обременении, а обязанность вернуть квартиру предусмотрено нормами ГК Украины о продаже товара с рассрочкой платежа и в кредит.

Апелляционный суд частично согласился с выводами суда первой инстанции в части наличия оснований для расторжения договора и применения двойной реституции, но отменил его решение в части отмены госрегистрации права собственности на квартиру и в этой части принял новое решение об отказе в иске в связи с тем, что прекращение права собственности осуществляется согласно судебного решения о расторжении договора, на основании которого оно оформлено.

Покупателем была подана кассационная жалоба на решение судов первой и апелляционной инстанций. По результатам рассмотрения этой жалобы Кассационным судом принято решение, которым частично удовлетворена жалоба и частично изменено решение судов предыдущих инстанций с последующей мотивацией.

Так, согласно нормам ГК Украины для продавца в случае отказа покупателя принять товары и уплатить за него денежные средства возникает право на его выбор: требовать платы за товар или отказаться от самого договора.

Вопрос об установлении существенности нарушений договора решается судами в каждом конкретном случае с учетом имеющихся обстоятельств дела, имеющих значение для разрешения спора. При этом устанавливается не только факт наличия нарушения, и наличие размера вреда, причиненного таким нарушением, а также устанавливается наличие существенной разницы между тем, на что рассчитывало лицо, когда заключало договор и тем, что фактически получило.

Кассационный суд согласился с судами предыдущих инстанций о наличии существенного нарушения договора покупателем в связи с неуплатой им полной стоимости проданного объекта недвижимости, что является основанием для расторжения настоящего договора.

Следствием расторжения договора является прекращение обязательств сторон по нему.

В случае если расторжение договора осуществляется в судебном порядке, то расторжение договора происходит с момента вступления в законную силу соответствующего судебного решения.

При этом стороны договора не наделены правом требовать возврата исполненного ими по обязательству до момента расторжения договора.

Однако, для договора купли-продажи в нормах ГК Украины, при его расторжении, установлена ​​обязанность покупателя на возврат товара продавцу, а последним — возврата уплаченных ему денежных средств.

При этом, Кассационный суд не согласился с выводами судов предыдущих инстанций в части применения двойной реституции, которая применяется в случае признания договора недействительным или ничтожным, однако по данному делу имеет место спор о расторжении договора в связи с существенным нарушением обязательств, и выполненное по договору подлежит возврату сторонами в результате расторжения договора в судебном порядке.

Учитывая такие выводы, Кассационным судом было принято решение изменить решение судов предыдущих инстанций и исключить ссылки в них на применение двойной реституции, в другой части судебные решения оставлены без изменений.

Таким образом, как видим по данному делу судами ошибочно был применен институт двойной реституции, вместо этого в делах о расторжении договора купли-продажи товара после вступления в законную силу судебного решения прекращаются обязательства и все полученное сторонами по такому договору подлежит возврату.

ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Расторжение договора — это случай прекращения договора, которое может быть выражено двумя понятиями:

  • «расторжение договора» (п. 2 статьи 450 Гражданского кодекса (ГК));
  • «отказ от исполнения договора» (п. 3 статьи 450 ГК), или «отказ от договора» (п. 1 статьи 699 ГК).

Как правило, данные термины рассматриваются как синонимы, однако между ними есть некоторые различия.
Рассмотрим расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества.

      Общее о расторжении договоров

При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время. Отсюда следует, что прекратиться может только действующий договор. Этот признак позволяет отличить расторжение договора от признания его недействительным или незаключенным.

Нарушения закона, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, поэтому недействительный договор теряет силу с момента его подписания. Незаключенным договор признается в силу отсутствия в нем существенных условий или из-за недостижения сторонами соглашения по этим условиям. Признание договора незаключенным влечет за собой констатацию факта, что договора фактически не было.

Сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация самих договоров не была проведена.

В соответствии со статьей 165 ГК несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и поэтому не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.

В то же время, согласно п. 3 статье 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 статьи 165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.

В итоге, если считать, что нормы статьи 433 ГК являются специальными по отношению к статье 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть так.

Если государственной регистрации нет, то договоры являются незаключенными (п. 3 статьи 433 ГК), сделки — недействительными (п. 1 статьи 165 ГК), а права — невозникшими (п. 2 статьи 8 ГК).

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, если:

  • договор был заключен и продолжает действовать;
  • когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 2 статьи 450 ГК). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е. действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей. По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора.

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 статьи 452 ГК). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор. И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. В отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

      Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Отказ от исполнения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд. При этом исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 статьи 450 ГК).

Расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

При заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора. При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора (п. 5 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59)).

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (статья 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 статьи 560 ГК). Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 статьи 453 ГК, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли-продажи как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением Федеральной регистрационной службы. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, расторгнуть можно только действующий договор купли-продажи недвижимости. Следовательно, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, если стороны согласны на расторжение?

Прежде всего отметим, что нормы действующего законодательства не содержат положений, прямо запрещающих расторжение договоров купли-продажи земельных участков.
Ч. 3, 6 ст. 1 ФЗ N 218 установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1, 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
В силу ч. 1 ст. 14 ФЗ N 218 государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.
Согласно ст. 14 ФЗ N 218 по общему правилу государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления установленной формы. В числе прочего основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу ч. 1 ст. 21 ФЗ N 218 документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
В соответствии с п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
П. 1 ст. 421 ГК РФ также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (п. 1, 3 ст. 425 ГК РФ).
ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По правилам п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Исходя из п. 3 ст. 407 ГК РФ, стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ, по общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Как следует из абзаца 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора», если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце 3 п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В связи с изложенным можем предположить, что расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно.
Указанный вывод подтверждается следующей судебной практикой: Апелляционное определение СК по административным делам Ярославского областного суда от 29 сентября 2017 г. по делу N 33а-6588/2017; Апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Республики Крым от 1 марта 2021 г. по делу N 33а-1598/2021; решение Арбитражного суда Тверской области от 10 июля 2019 г. по делу N А66-6013/2019; решение Старорусского районного суда Новгородской области от 26 декабря 2018 г. по делу N 2-1192/2018; решение Нефтекумского районного суда Ставропольского края от 3 февраля 2021 г. по делу N 2-63/2021, решение Кировского районного суда г. Ярославля Ярославской области от 21 июня 2017 г. по делу N 2а-2343/2017).
Для этого сторонам по договору купли-продажи земельного участка необходимо:
1) составить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка в той же форме, что и сам договор, определив в соглашении условия возврата имущества и денежных средств, уплаченных за него;
2) совместно обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Управление Росреестра) с заявлением, по форме согласно приложению N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 (п. 151 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (далее — Регламент)) (при обращении в МФЦ заполняется сотрудником МФЦ), приложив к нему:
а) соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не менее чем в двух экземплярах (п. 153 Регламента);
б) «доказательства» состоявшегося расторжения договора (пр. расписка о передаче денежных средств, акт приема-передачи земельного участка);
в) нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую полномочия представителя (если документы подаются через представителя) (ч. 4 ст. 15 ФЗ N 218, п. 5 Регламента).
Согласно ст. 17 Закона N 218-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ заявителем уплачивается государственная пошлина, размер которой составляет:
— для физических лиц — 2000 рублей;
— для организаций — 22 000 рублей.
Согласно п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 ФЗ N 218 срок государственной регистрации права составляет семь рабочих дней с даты поступления в территориальные органы Росреестра заявления и необходимых документов, а в случае подачи документов через МФЦ — девять рабочих дней с даты представления заявления и документов. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Вместе с тем отмечаем, что в судебной практике существует обратная правовая позиция, в соответствии с которой суды отказывают в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку обязательства по такому договору купли-продажи сторонами исполнены надлежащим образом (п. 1 ст. 408 ГК РФ): передача имущества осуществлена, расчет произведен полностью, то есть обязательство прекращено исполнением и его невозможно прекратить соглашением сторон (смотрите: решение Майминского районного суда Республики Алтай от 21 ноября 2019 г. по делу N 2а-995/2019; апелляционное определение СК по административным делам Краснодарского краевого суда от 14 июля 2020 г. по делу N 33а-17234/2020).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Примеры заполнения Заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество (подготовлено экспертами компании ГАРАНТ, январь 2021 г.);
— Вопрос: Между физическими лицами заключен договор купли-продажи земельного участка, 15.03.2021 зарегистрировано право собственности покупателя на этот земельный участок. 17.03.2021 стороны договора купли-продажи земельного участка решили расторгнуть этот договор. Как оформить и зарегистрировать это соглашение, если право собственности уже перешло к покупателю? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, март 2021 г.);
— Вопрос: Каким образом можно расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, который прошел государственную регистрацию? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2021 г.);
— Энциклопедия судебной практики. Купля-продажа. Договор продажи недвижимости (Ст. 549 ГК).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Сухарников Иван

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2021. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Как расторгнуть договор купли-продажи?

Покупка квартиры — ответственная сделка, ведь здесь присутствует масса всевозможных рисков. Процесс покупки недвижимости в нашей стране порой можно сравнить с игрой в русскую рулетку. Недостаточно тщательная проверка добросовестности контрагента может привести к тому, что продавец или покупатель останется и без жилья, и без денег. Поэтому мы постоянно рассказываемо том, как избежать подобных ситуаций и подстраховать себя.

По соглашению сторон и в суде

Действующее законодательство предусматривает два основных способа расторжения договора: по соглашению сторон и в судебном порядке (статья 450 ГК).

Механизм расторжения договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон основан на обоюдном волеизъявлении сторон об отмене сделки и, как правило, не вызывает сложностей. Единственное, на что следует обратить внимание — это задаток, если он предусмотрен договором. Практически все сделки сопровождаются передачей задатка от покупателя к продавцу еще до заключения сделки. Если инициатива расторжения договора поступила от продавца, то он обязан вернуть задаток в двойном размере, если от покупателя, то сумма задатка остается у продавца. В случае расторжения договора по обоюдной воле сторон задаток обычно возвращается передавшей стороне, при этом штрафная санкция в виде двойного размера не уплачивается.

Если сторонам сделки прийти к соглашению о ее расторжении не удается, то единственным способом защиты прав остается обращение в суд.

Суд может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон, если вторая сторона нарушила условия исполнения договора и это повлекло существенные неблагоприятные последствия для первой стороны. Например, договор не был оплачен или квартира не была передана покупателю.

Не вернули квартиру

Следует обязательно предусматривать расторжение договора как меру ответственности при отсутствии оплаты, в противном случае продавец квартиры может рассчитывать не на возврат имущества, а лишь на взыскание денежных средств. А ведь добиться решения суда о взыскании денег в вашу пользу – не значит их действительно когда-нибудь получить.

Именно такой случай произошел в Выборгском районе Санкт-Петербурга. В 2014 году граждане А. и К. заключили договор купли-продажи, по которому А. продал К. трехкомнатную квартиру. Переход права был зарегистрирован, однако К. денег не заплатил. Пытаясь вернуть свое имущество, гражданин А. обратился районный суд с иском о расторжении договора купли-продажи и признании права собственности на квартиру.

Суд, руководствуясь положениями ст. 450 ГК РФ, полагал, что имеются основания для расторжения договора, поскольку сторона продавца не получила того, на что вправе была рассчитывать. Ссылаясь на положения ст. 1103 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что полученное, но не оплаченное ответчиком имущество являются неосновательным обогащением, поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ. В январе 2015 суд посчитал доводы истца обоснованными и удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Однако законность указанного судебного акта была проверена в суде апелляционной инстанции, который счел выводы районного суда ошибочными.

Поскольку оспариваемый договор купли-продажи не предусматривал условия о его расторжении в судебном порядке с возвратом полученного в случае неуплаты покупателем денег. Суд отметил, что в ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что гражданин А. неверно избрал способ защиты своих прав, поскольку в ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая последствия несвоевременной оплаты по договору купли-продажи. Оказывается, продавец вправе требовать лишь оплаты товара и, а также в качестве санкции — уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Решение Выборгского районного суда было отменено полностью.

Суд кассационной инстанции проверил законность апелляционного определения и пришел к выводу, что оно является законным и обоснованным.

Итак, легкомысленно составленный договор купли-продажи квартиры в совокупности с недобросовестностью покупателя привели к тому, что продавец остался и без квартиры, и без денег. Даже если гражданин А. взыщет с К. сумму оплаты по договору и получит исполнительный лист на указанные денежные средства, шанс того, что они реально будут ему выплачены, стремится к нулю.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что законность судебных актов апелляционной и кассационной инстанции вызывает большие сомнения, поскольку по всей России суды регулярно признают факт неуплаты договора существенным нарушением, чего в данном случае по каким-то субъективным суждениям судей не произошло, несмотря на существующую сформировавшуюся судебную практику.

Не отдали денег

Другой интересный случай, связанный с расторжением договора купли-продажи, произошел несколько лет назад в Москве. Гражданка М. продала принадлежащую ей однокомнатную квартиру гражданам В. и Д. Договор купли-продажи квартиры был зарегистрирован. При этом, по условиям договора, покупатели должны были по истечении одного календарного дня со дня регистрации перехода права собственности произвести оплату наличными, а продавец, в свою очередь, передать квартиру по акту. Вместе с тем, указанный договор содержал положения о том, что, несмотря на отчуждение имущества, продавец сохраняет пожизненное право пользования этим жильем.

Покупатели злоупотребили доверием М.: убедили внести в акт приема-передачи квартиры запись о том, что она не имеет претензий по оплате договора, показали деньги, но так и не отдали их после подписания акта. Впоследствии покупатели также пренебрегли и правом пользования М., выселив ее и сдав спорную квартиру в аренду. Данные обстоятельства послужили причиной обращения в суд.

В процессе рассмотрения дела суд посчитал необоснованными доводы М. о том, что договор не оплачен, поскольку данные утверждения были опровергнуты ответчиками путем предоставления передаточного акта с пометкой М. об отсутствии претензий по оплате договора. Довод истца об отсутствии у ответчиков расписки суд посчитал юридически безосновательным.

М. серьезно рисковала проиграть дело, поскольку основания иска были заявлены неправильно. Но она обратилась за квалифицированной юридической помощью, и ее положение удалось спасти, изменив основания исковых требований. Так, в обоснование иска было заявлено, что факт сдачи спорной квартиры в аренду нарушает право пользования истца на спорную квартиру, которая является для М. единственным местом жительства. Суд посчитал данные доводы обоснованными, признал нарушение условий договора существенным и удовлетворил требования истца о расторжении договора купли-продажи.

Таким образом, удалось хотя бы вернуть квартиру в собственность продавца. К сожалению, доказать факт того, что деньги за нее не были переданы, не удалось, поэтому вместе с квартирой к М. перешла обязанность по возврату покупателям стоимости квартиры.

Этот пример показывает, как важно включать в договор дополнительные условия помимо его оплаты и передачи имущества.

Также хотелось бы отметить, что избранный М. вариант оплаты договора опасен для продавца в случае недобросовестности контрагента. Расчеты по договору рекомендуется производить с использованием банковской ячейки, а деньги в нее закладывать до подписания договора. Только так будет гарантировано соблюдение баланса интересов сторон.

Около 80% случаев расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества происходит в судебном порядке, поэтому не нужно для сделок использовать шаблонные договоры из интернета. Каждый текст должен быть разработан с учетом конкретных обстоятельств и пожеланий сторон.

Расторжение договора купли / продажи недвижимости после регистрации перехода права собственности

Задайте вопрос юристу

Завершающей процедурой оформления сделок купли-продажи недвижимости является государственная регистрация перехода права собственности на объект к покупателю. На практике нередко встречаются случаи, когда по тем или иным обстоятельствам возникает необходимость расторжения договора купли-продажи уже после регистрации сделки. Рассмотрим данные ситуации более подробно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон

Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.

Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • ссылка на расторгаемый договор;
  • чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
  • реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
  • обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.

Если недвижимость уже фактически передана покупателю по акту приёма-передачи, к соглашению о расторжении прикладывается акт возврата объекта. Для исполнения соглашения о расторжении договора купли-продажи сторонам необходимо обратиться в регистрирующий орган (Росреестр) с совместным заявлением на обратный переход права собственности. Договор будет считаться расторгнутым с даты внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Если же сделка была полностью исполнена (недвижимость передана и стоимость её оплачена), то расторгнуть такой договор по соглашению сторон уже нельзя, т.к. его действие прекратилось. В этом случае сторонам необходимо заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец и покупатель меняются местами.

Расторжение договора купли-продажи в судебном порядке

Законодательство РФ не предусматривает одностороннее расторжение договора купли-продажи недвижимости во внесудебном порядке после процедуры регистрации. Такой договор может быть расторгнут по инициативе одной из сторон только через суд в следующих случаях (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ):

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных сторонами в договоре.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по вышеуказанным основаниям.

Допущение стороной существенного нарушения является одним из наиболее распространённых оснований расторжения договора купли-продажи.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Вопрос о том, считается ли конкретное нарушение существенным, будет решать суд с учётом обстоятельств дела.

Так, например, существенным нарушением договора со стороны покупателя судебная практика признаёт следующие случаи:

  • если покупатель вообще не оплатил стоимость объекта недвижимости;
  • если покупатель не оплатил большую часть стоимости объекта недвижимости и допустил значительную просрочку в оплате.

Со стороны продавца существенное нарушение может иметь место, когда продавец отказывается передать объект покупателю в фактическое владение и пользование, необоснованно уклоняется от подписания акта приёма-передачи после регистрации сделки.

Договор может быть также расторгнут по требованию любой из сторон при существенном изменении обстоятельств (п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса РФ). Существенным считается изменение таких обстоятельств, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, они бы не заключили договор или заключили на значительно отличающихся условиях.

Чтобы расторгнуть договор по этому основанию, необходимо доказать, что у стороны — инициатора расторжения есть одновременно четыре условия, названные в п. 2 ст. 451 ГК РФ:

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Являются ли изменения обстоятельств существенными, определяет суд в каждом конкретном случае. Как показывает практика, суды обычно отказывают в удовлетворении требования о расторжении договора по данному основанию.

Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон

Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.

Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:

  • отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
  • неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
  • неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.

Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:

  • в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
  • при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
  • в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
  • если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
  • если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).

Порядок действий при расторжении договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке

Для расторжения договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке необходимо соблюсти определённый порядок действий.

До обращения в суд сторона-инициатор расторжения должна направить другой стороне письменное требование о расторжении договора. Требование о расторжении может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в срок, указанный в уведомлении или установленный законом или договором, а если такой срок не указан — по истечении 30-дневного срока.

По итогам рассмотрения иска суд может вынести следующие решения:

  • о расторжении договора купли-продажи;
  • об отказе в удовлетворении иска;
  • о возвращении недвижимого имущества и возврата денежных средств.

Продавец вправе заявить в иске о применении норм законодательства о неосновательном обогащении (ст. 1102-1104 Гражданского кодекса РФ). В этом случае покупатель по решению суда должен вернуть всё, чем владеет незаконно. Таким образом, при обращении в суд с иском необходимо заявлять не только о расторжении, но и о последствиях прекращения действия договора – возврате недвижимости или денежных средств.

Кроме того, при рассмотрении дела о расторжении истец может заявить дополнительные требования о взыскании понесённых убытков (например, стоимости неотделимых улучшений, произведённых покупателем в период владения квартирой), а также о возмещении морального вреда.

Необходимо иметь в виду, что судебное разбирательство по спорам о расторжении договора купли-продажи носит, как правило, затяжной характер, и за это время ответчик может продать объект недвижимости. Поэтому при обращении в суд важно заявить об обеспечении иска: по ходатайству истца суд может наложить арест на спорную недвижимость.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения Росреестром записи в ЕГРН о расторжении договора по заявлению соответствующей стороны (инициатора расторжения договора).

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

    Нарушение договора продавцом, например:
    — уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
    — продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нарушение договора покупателем, например:
— покупатель вообще не оплатил недвижимость
— долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости

  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:
    — при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы
    — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье
    — были нарушены права несовершеннолетних
    — жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию
  • Как происходит расторжение договора купли-продажи

    ✅ Расторжение договора по соглашению сторон

    В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.

    Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

    ❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

    По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

    Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

    Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

    1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
    2. Подать исковое заявление и документы в суд
    3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
    4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

    Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

    Можно ли аннулировать сделку после регистрации

    Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

    Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

    ✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.

    ✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.

    ❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

    Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

    В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

    Сроки расторжения договора

    Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

    При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

    Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от р ассмотрения до вступления решения в законную силу. А е сли во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

    Как защитить себя

    Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте. Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

    Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

    Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной. И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Про РКО