Налог от продажи квартиры ИП
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) применение УСН индивидуальными предпринимателями (далее – ИП) предусматривает их освобождение от обязанности уплаты налога на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности.
Доходы, получаемые ИП вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности, не освобождаются от обложения НДФЛ. Такой вывод можно сделать, опираясь на положения ст. 220 НК РФ, определяющие, что имущественные налоговые вычеты не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Данный вывод также подтверждается разъяснениями финансового ведомства (см., например, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060), указывающими, что доходы от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, не могут быть освобождены от налогообложения.
Таким образом, в случае если квартира не использовалась в предпринимательской деятельности, доход от ее продажи по общему правилу должен облагаться НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Так как квартира была куплена и находилась в собственности менее пяти лет, то доходы от ее продажи не могут быть освобождены от налогообложения в соответствии с п. 17.1 ст. 217 и п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ.
Однако, определяя порядок налогообложения доходов от продажи квартиры, находившейся в собственности у ИП, необходимо понимать, что в некоторых случаях будет сложно избежать претензий налоговиков.
Например, если продаваемая недвижимость учитывалась в деятельности ИП в качестве оборотных средств, в отношении нее подавалось заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельности, договор купли-продажи имущества заключался не просто с физическим лицом, а с ИП, то очевидно, что имущество использовалось в предпринимательской деятельности.
Еще одним критерием, по которому налоговая определяет правомерность отнесения доходов к личным, является указание (либо неуказание) тех или иных видов деятельности в ЕГРИП. К сожалению, если у ИП в видах деятельности указаны продажа и аренда недвижимости, доказать неиспользование квартиры в предпринимательской деятельности (особенно, если она была приобретена уже после регистрации ИП) будет довольно проблематично. В своих письмах Минфин России и ФНС России указывают, что доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП при регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (см., например, письма Минфина России от 16.03.2011 № 03-11-11/55, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 № 20-14/4/21822). Таким образом, с точки зрения налоговой инспекции, доходы от продажи такой квартиры будут рассматриваться как доход, полученный от предпринимательской деятельности, и должны будут учитываться в качестве доходов в целях уплаты налога в соответствии со ст. 346.15 НК РФ.
С учетом вышесказанного ИП на УСН, среди видов деятельности которого указаны продажа и аренда недвижимости, имеет мало шансов получить имущественные налоговые вычеты за покупку или продажу недвижимости в качестве физического лица в соответствии со ст. 220 НК РФ. Данные расходы, с точки зрения налоговой, не будут относиться к личным доходам ИП и не должны облагаться НДФЛ.
Что касается второго вопроса, то доходы от сдаваемой внаем квартиры, принадлежащей ИП на праве собственности, могут быть отнесены к доходам, полученным от предпринимательской деятельности и облагаться УСН в том случае, если в ЕГРИП для данного ИП указан соответствующий вид деятельности — сдача внаем недвижимого имущества (подобный вывод содержится в письме Минфина России от 15.11.2016 № 03-11-11/67023).
Использование такого имущества в предпринимательской деятельности может быть подтверждено, например, договорами с нанимателями, свидетельствующими о получении доходов от соответствующего вида предпринимательской деятельности, заключением договора от имени ИП, а не просто физического лица — гражданина, поданным заявлением об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении данной квартиры.
Примечание: Ответ использован журналом «Лиза» в проекте по юридическому консультированию читательниц.
ИП продал недвижимость нужно ли платить налог?
Когда человек продаёт имущество, он получает доход. С него обычные люди платят НДФЛ, а предприниматели — УСН. Ставка для «Доходов» меньше: 6% против 13%. Но продавать личное имущество выгоднее из-за налоговых льгот. Для бизнесового имущества они не действуют.
Какие бывают льготы для физлиц:
— Освобождение от налога. Действует для всех, кто давно владеет имуществом: 5 лет недвижимостью, 3 года — гаражами, автомобилями и подарками от родственников. Если купили имущество до 2016 года, все сроки составляют 3 года.
— Учёт расходов на покупку. Владельцы имущества платят налог от разницы между доходами и расходами. Учитывают стоимость имущества, затраты на услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту.
— Имущественный вычет. Даже если вы потеряли документы, полную сумму платить не придётся. Уменьшите доход для расчёта налога: за жилое имущество — на 1 миллион рублей, за нежилое и автомобили — на 250 000 рублей. Вычет восстанавливается каждый год.
Василий, Иван и Глеб работают на УСН «Доходы». Все они купили квартиры за 2 700 000 и продали за 3 000 000 рублей.
Василий купил квартиру 5 лет назад. Он освобождён от налога, поэтому заплатил 0 рублей.
Иван купил квартиру 3 года назад. Он не мог ждать два года, потому что нуждался в деньгах. Поэтому он заплатил налог с учётом расходов: (3 000 000 — 2 700 000) * 13% = 39 000 рублей. Имущественный вычет он не использовал, потому что налог бы получился больше: (3 000 000 — 1 000 000) * 13% = 260 000 рублей.
У Глеба четыре квартиры, три из которых он сдаёт как предприниматель. Поэтому при продаже он заплатил налог УСН: 3 000 000 * 6% = 180 000 рублей.
Люди занижают сумму сделки в договоре и получают часть оплаты наличкой, чтобы платить меньше налога. Налоговая придумала, как с этим бороться. Физлица обязаны сравнивать сумму сделки с кадастровой стоимостью помещения * 0,7. Какая сумма больше, такую и считают доходом. Правило действует в регионах, которые определяют кадастровую стоимость, и только для имущества, которое куплено после 2015 года.
Феофан продал склад: он взял с покупателя 1 000 000 безналом и 500 000 рублей наличкой «мимо кассы». Через полгода он получил письмо от налоговой с просьбой доплатить налог и пени. Оказывается, его склад отражён в Росреестре. Его кадастровая стоимость на начало года — 2 000 000 рублей. Поэтому он должен был считать доходом 2 000 000 * 0,7 = 1 400 000 рублей. Придётся доплатить 400 000 * 0,13 = 52 000 рублей. У Феофана не получилось сэкономить.
А что насчёт УСН «Доходы минус расходы»?
Предприниматели на «Доходах минус расходах» учитывают расходы на покупку имущества. Налог получается меньше, чем на «Доходах», но больше, чем у физлиц, которые применяют льготы.
Расходы отражают постепенно. Это зависит от «срока полезного использования» имущества. Если он составляет 3 года — в течение года, если от 3 до 15 лет — в течение 3 лет, если больше 15 лет — в течение 10 лет. Если продать имущество слишком быстро, расходы придётся пересчитать.
А как же патент?
Контролирующие органы считают, что продажа имущества — особенный вид бизнеса. Он не попадает под патент. Если вы подавали в налоговую уведомление о применении УСН, заплатите этот налог. Если нет, заплатите НДС и НДФЛ.
Освобождение от налога на имущество и льготы по налогу с продаж несовместимы
Вы, наверное, подумали о самом выгодном варианте. Можно совсем не платить налоги: пользоваться имуществом как предприниматель, а продавать его как физлицо. Так вот, налоговая запрещает так делать.
Когда вы используете имущество для бизнеса, то навсегда теряете льготы «обычного человека». Даже если закроете бизнес и продадите имущество как физлицо, вы заплатите НДФЛ со всей суммы дохода. Например, при продаже квартиры за 3 000 000 — 390 000 рублей налога.
Перед использованием личного имущества в бизнесе лучше всё посчитать. Сейчас вы сэкономите на имущественном налоге, а завтра переплатите налог с продажи. Если по ошибке примените льготы, налоговая пересчитает налог и попросит заплатить пени и штраф 20-40%.
НАЛОГОВАЯ МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ ЛИЧНОЕ ИМУЩЕСТВО БИЗНЕСОВЫМ
Когда предприниматель продаёт личные вещи, инспекторы всегда подозревают уход от налогов. Особенно следят за недвижимостью и автомобилями — по госреестрам. Если вы честно платили налог на имущество, возможно, вам всё равно придётся пообщаться с налоговой.
Продавать личную квартиру — безопасно. Даже если вы работали без офиса, вопросов к вам не будет. Налоговая считает, что главное предназначение квартиры — обеспечить вам жильё, а не место для работы.
Продавать нежилое помещение — опасно. Налоговая не поверит, что вы занимались торговлей и не использовали свой склад. Или чинили машины и не использовали огромный гараж, который никому не сдаёте. Чтобы выяснить правду, чиновники могут расспрашивать свидетелей: соседей, арендодателей и клиентов. Если налоговая доначислит налог, отменить его будет трудно. В суде вы можете проиграть, даже если правы.
Денис сдавал нежилую недвижимость. Потом несколько лет занимался своим делом: торговал мебелью. Одновременно он сдавал помещение и платил НДФЛ как физлицо. После закрытия бизнеса он продал помещение. Налоговая признала его бизнесовым и начислила налог 350 000 рублей. Предпринимателю пришлось пройти три судебных инстанции и дойти до Верховного Суда, чтобы отправить дело на пересмотр. Главное, что ему помогло: он несколько лет платил НДФЛ, и налоговая не возражала. Она назвала имущество бизнесовым только при продаже — и предоставила мало доказательств. Постановление Верховного Суда
НАЛОГОВАЯ МОЖЕТ ПРИЗНАТЬ БИЗНЕСОВОЕ ИМУЩЕСТВО ЛИЧНЫМ
Допустим, предприниматель решил сэкономить. Он уведомил налоговую, что его единственная квартира — офис, и перестал платить налог на имущество. Налоговая считает квартиру помещением для личной жизни. Поэтому она откажет в вычете и насчитает прежний налог.
С единственной квартирой всё понятно: она всегда для личной жизни. Бывают ситуации сложнее. Например, предприниматель освобождён от налога, потому что использует имущество в бизнесе — но на самом деле не использует, а просто ждёт, чтобы выгоднее продать. Если налоговая докажет это, она начислит налог на имущество.
СОВЕТЫ
Когда используете имущество в бизнесе, не платите налог на него. Только сначала уведомите налоговую.
В плане налогов продавать бизнесовое имущество менее выгодно, чем личное. Льготы физлиц применять нельзя. Даже после закрытия ИП.
Честно определяйте, какая вещь — бизнесовая, какая — личная. Налоговая может пересмотреть статус имущества, а значит, пересчитать налог и оштрафовать.
Каким налогом облагать доход от продажи недвижимости ИП: УСН или НДФЛ?
Если индивидуальный предприниматель захочет продать недвижимость, то ему лучше учесть все риски, связанные с налогообложением проданного имущества. Многие ИП считают, что после продажи квартиры они не обязаны платить налог на прибыль. Мы расскажем, какие налоги предусмотрены за продажу недвижимости предпринимателями.
Какой налог уплачивает предприниматель при продаже некоммерческого имущества
ИП на УСН при продаже недвижимости, которая не использовалась для получения прибыли, должен будет оплатить НДФЛ на общих основаниях. Однако он также может избежать уплаты налога в двух случаях.
Если недвижимость была в собственности более 3 лет, при условии:
- что она передавалась предпринимателю в порядке наследования и по договору дарения от физлица;
- ИП стал владельцем в результате приватизации;
- предприниматель получил право собственности по договору пожизненного содержания с иждивением, как налогоплательщик-арендатор.
В остальных случаях, чтобы не уплачивать НДФЛ, предприниматель должен владеть недвижимостью более 5 лет.
Рассмотрим другие примеры
Что делать, если предприниматель хочет продать недвижимость, которая использовалась в коммерческих целях? Все будет зависеть от той системы налогообложения, по которой работает ИП.
Предприниматели на упрощенке, продающие коммерческую недвижимость, будут обязаны заплатить налог в размере 6%. Потому что сумма, полученная в результате сделки, будет приравниваться к доходу.
Однако с 2019 года ИП, работающие по ОСН, могут не уплачивать налоги на доходы от продажи коммерческой недвижимости и движимости, кроме той, которая непосредственно участвовала в предпринимательской деятельности:
- они владели квартирами и жилой площадью более 5 лет;
- автомобилями более 3 лет.
Рассмотрим на примере
Предприниматель, работающий на упрощенке, решил продать собственную квартиру, которую он приобрел еще до начала предпринимательской деятельности. Во время владения он сдавал данную недвижимость в аренду и получал с нее доход. Хотя квартира не использовалась непосредственно для бизнеса, а только для получения дополнительного заработка. При продаже такой недвижимости он будет обязан заплатить налог на прибыль. Так как законодатель предусматривает, что любые коммерческие жилые площади, принадлежащие ИП на УСН, им облагаются. При этом имеют место многочисленные случаи судебных разбирательств, где предприниматели пытаются доказать, что они не использовали недвижимость непосредственно в собственном бизнесе. Однако суды даже в последней инстанции остаются на стороне налоговой службы, которая начисляет налог в размере 6% и дополнительные штрафы за неуплату.
Раньше под это правило подпадали и предприниматели, работающие на ОСН. Однако, как уже писали выше, с 2019 года законодатель решил сделать им поблажку, разрешив продавать личную недвижимость по общему правилу. Ведь до этого получалось так, что многие сдавали квартиры незаконно без договора и уплаты налогов, а потом еще продавали их на общих основаниях, потому что налоговая не была в курсе такого заработка. Другие же сдавали недвижимость в аренду по закону, а потом еще и оплачивали налог на доходы. Однако ИП на упрощенке пока не получили подобных поблажек. Возможно законодатель учитывал то, что они и так не несут бремя полного налогообложения и имеют дополнительные поощрения.
ИП на УСН продает недвижимость: какой налог платить?
Если продаваемая предпринимателем недвижимость использовалась для его бизнеса, а не для личных целей, он должен заплатить налог по УСН.
Минфин рассмотрел вопрос, какой налог должен платить предприниматель на «упрощенке», если он продал свою недвижимость. Свою позицию ведомство высказало в письме от 09.09.2020 №03-11-11/79032.
Доходы
Перечень доходов ИП на УСН, которые облагаются налогами, регулируется пунктом 1 статьи 346.15 НК РФ. В число таких поступлений входят внереализационные доходы, поступления от продажи имущества (товаров, услуг), работ, услуг и имущественных прав. Если предприниматель безвозмездно получил активы, он должен учесть в базе их рыночную стоимость.
Согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ, доходом от реализации признается выручка от продажи товаров, работ и услуг как собственного производства, так и ранее приобретенных. Такими доходами считаются все поступления, связанные с расчетами за проданные товары и работы.
Все доходы учитываются по мере их поступления и по факту получения оплаты. Датой их получения может признаваться день получения денег в кассу или на банковский счет, день погашения задолженности другим способом. В качестве такого способа может выступать взаимозачет. Если передано имущество или права на него, нужно указать в документах день его получения.
Налогообложение
Ранее считалось, что имущество, проданное в рамках УСН, квалифицируется как товар. Т. е. фактически он приобреталось предпринимателем для дальнейшей перепродажи, и фигурировало в документах как использовавшийся в предпринимательской деятельности актив.
Датой получения облагаемого налогом дохода считался день поступления денег от продажи на банковский счет предпринимателя или в кассу.
Сейчас позиция Минфина несколько изменилась. Теперь для признания дохода при «упрощенке» ИП необходимо иметь в документах указание на тот вид деятельности, который связан с продажей недвижимости.
При регистрации в налоговой предполагаемые виды деятельности указываются в кодовой форме. Если соответствующий код есть, и недвижимость использовалась для предпринимательской деятельности, а не для личных целей, полученные от ее продажи средства подлежат обложению налогом по УСН.
Если недвижимость не использовалась в бизнесе, а была предназначена для личных целей, или предприниматель не указал при регистрации вид деятельности, который связан с ее продажей, полученная выручка облагается НДФЛ.
электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ
Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.
Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.
*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование
Физлицо планирует продать коммерческую недвижимость после закрытия ИП и спустя 5 лет после покупки. Помещение сдавалось в аренду по договору. Как платить налог с продажи?
Открыто ИП на УСН 6%. Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через регистрационную палату. Платится налог 6% по УСН.
В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка совершена в 2016 году).
Покупалось это помещение на физлицо. Планирую это помещение продать, ИП мне будет не нужно.
Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи? Или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, так как помещение в собственности более 5 лет?
Если нужно будет платить как физлицу, нужно платить 13% от всей суммы или от разницы между куплей-продажей?
Договор купли-продажи с указанной суммой покупки есть.
Добрый день,
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).
При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).
